谢世东总经理与张海波副总采访实录(未经本人审阅)

谢世东

人家盛高的老总是海归，香港大学工程学士和英国华威大学工商管理硕士，曾供职于恒基地产，合生创展，态度从容谦和，越是有成就的人，越是这样。

张海波先生

张海波先生是上海复旦EMBA，也是人才一表。气宇轩昂。

问：那么在新的一年里，整个集团的战略布局是怎么样的，麻烦您给大家介绍一下。

答（谢世东）：首先呢我要再说长一点，因为盛高置地在06年在香港上市，然后我们募集了上市的资金。然后到07年我们也发了债券，然后我们这一批钱呢都是用来买项目，包括我们的昆明的盛高大城项目。那这些项目在09年都陆续开始完工销售了。所以呢，我们可以说09年是我们的业务是第二次起飞了，也可以说是进入全面丰收的时期。所以09年基本上我们所有在开发的项目大部分都进入销售和分批完工的阶段。所以在09年我们的业绩就创了集团有史以来最好的纪录。包括正在销售和开发的业绩。09年我们差不多总共销售了55个亿。实际上在09年年初的时候我们的目标是20-30个亿。所以可以说我们的也是时比年初的目标是翻倍了。2010年呢，实际上我们希望我们的业绩还是会再创一个新的高峰。因为2010年我们手下基本上所有的项目都进入开卖阶段。当然我们的项目是很好的，好像盛高大城，到今天为止已经开发了三期，所以在新的一年呢实际上集团所有12个项目均在开卖阶段，我们的目标销售额是90个亿。包括我们的盛高大城，海南的一个项目，上海的康桥半岛、康桥水都等，长三角方面我们还有无锡的“西水东”，常熟项目及“苏州环球188”，还有一点呢就是我们的黄山项目今年也会动工。在黄山呢我们已经建了一个高尔夫球场，还有一个皇冠假日酒店在里面，那今年呢还会把酒店式服务公寓也开发，另外就是我们最新拿的太原项目。我们也会在今年动工并进入销售阶段。所以可以跟大家说，今年呢，是我们集团所有项目全面开花的一年，当然市场也是一个因素，宏观的政策有一些微调，但总体来说我们队今年还是比较有信心的。

问：谢总你好，我是昆明日报的记者叶曼，我想问的是，我们在全国的项目大部分都是在经济比较发达，或者是自然条件比较良好的地区，那昆明呢就有点特别，既不像上海、苏州这样的长三角地区，又没有海口那样优越的海域条件，我想问为什么盛高选择了昆明呢？还有就是，对于西南的房地产市场有什么具体的发展计划？谢谢。

答（谢世东）：你说的是人家好的东西，实际上昆明有自己好的东西。包括昆明自己本身就是整个云南省的省会城市，云南省其它的二线三线城市跟昆明实际上差得很远，所以我们要在城区发展或是说要在省会城市发展，云南（昆明）是一个理想的地方。为什么这么说呢？因为它有丰富的旅游房地产资源，而它的房地产市场在我们进入的时候实际上市处于一个刚刚起步的阶段。所以发展空间是比较大的。近两年的发展也印证了我们最初的判断。还记得06年在我们上市差不多的时间，可以说昆明就是盛高置地走出上海的第一个项目。我记得当初我也有到昆明，参加当初的投地啊，挂牌买地啊。当时有三个地块，我们就选中现在的盛高大城地块，按在我们觉得我还是选对了的，当然其它两个地块也是很好的。但是我们盛高大城这个地块的好处就是它在二环边，最重要它近滇池路，跟金牛小区，这无论在交通啊，配套啊，居住的氛围啊都比较理想，然后我们对于我们盛高置地来说呢是投入了很多的资源，包括派我们的张总亲自去监督整个项目的发展过程。当然，在这个两年或是两年多一点的时间里，整个市场有一个波动，我们也花了一点时间让昆明的我们的消费者、客户、包括你们媒体多一点了解盛高。当然我们今天来说，回顾我们走过的过程，我们觉得这一步还是走得很对的。

再回应你另外一个问题就是跟其他一线城市，跟海南比较。实际上呢，好像上海虽然是一线城市，但房地产的需求是很大的，还有一个价格，在近期毕竟稳定的情况下增长还是给人家多一点的信心。但是一线城市现在的竞争越来越激烈。比如拿上海来说，外环基本上呢拆迁是很困难的，所以地价就越来越高。经常出现面粉贵过面包的情况，相对来说房地产发展的空间就比较小。比如说你拿十几二十亿在上海买可能就只能买到几万平方米的地，但十几个亿在昆明或是其他省会城市就可以选择一些很大体量的项目。这样对盛高置地这一类的上市公司来说呢我们追求的就不一定是要局限于一线城市，这我们还是要看业绩。所以业绩的话，比如说我可以用同等的投资额，我在一线城市只是有一个很小的项目，利润空间也不高，风险也很大。但是我用同样的投资放在昆明或是其它省会城市，我有很大量的一个项目，业绩也可以比较好，所以我们觉得未来在上海也是我们的一个根据地，我们也不会放弃，我们也会继续的去干一些项目，包括长三角，也是我们管理的半径范围；但我们也会投更多的资源区其它一些省会城市，包括昆明。所以这个就解释了为什么我们上市以后就在省会城市、长三角做了走出上海的决定。

问：谢总你好，我是春城晚报的记者曾佑南，我想请问谢总的就是之前盛高提出了一个2+X的企业战略，X指的是盛高置地在全国发展的旅游休闲地产，众所周知，云南是旅游资源相当丰富的一个省份，那我想请问的就是盛高有没有考虑在云南投入旅游休闲地产这块的一些想法？

答（谢世东）：我们都有啊。2+X我在这里再解释清楚一点。2就是原来我们盛高置地成立开始的最专长的一些项目，包括在上海的康桥半岛，你们今天会去看的康桥水都，他们都是集团一开始可以说是起家的项目，好像康桥半岛，总面积有3000亩，分期开发，做了差不多有10年，到今天来说，这个项目90%都完成了，还记得我们当初开盘的时候每一平米都不到3000块，但最近的一期我们已经卖到了30000多了。为什么可以这样呢，因为好像这一类的大型的中高档小区的开发实际上对房地产商是很有利的，当我们拿地的时候我们都是在城市的边缘，好像康桥半岛，当初是没有人关注这个地方，是很亏的。但我们上海的交通发展、城区不断向外扩展的趋势，所以我们拿了地，然后分期开发，而且一期比一期做得好，客户呢就有一个良性的循环，比如说他买了他就觉得你地段好，小区的服务也好，还有你的房价不断在涨，他自己呢也像是买了宝贝，也会介绍给亲戚朋友。然后如果你的社区越来越大，那整个上海市也对这个项目有关注，因为他是比较大的项目，所以呢这个就是我们说的大型的住宅小区，然后除了上海以外我们其它的像昆明和即将开工的太原项目，都是这一类的，我们叫我们集团的面包，这是我们最重头的一类项目，它大概占了我们的营业额的百分之六七十，这是最大的一块。那另外呢我们还做所谓的城市综合体，那我们今天身处的半岛酒店就是一个案例，也是第一个建起来的城市综合体，而城市综合体的特点是什么呢，它的位置都是很好，好像半岛酒店，它本身的地就是1930年以来在外滩第一个新的建筑，所以它的位置是不可以复制的，还有就是在未来几十年都不太可能有新的建筑。有这么好的地块，我们就要利用我们盛高积累起来的优势，我们对传统、对市场定位的研究还是比较深的。像半岛酒店，我们当时提交的规划方案就提交了20几轮大规划，就光规划就用了两年时间去审批，因为这是外滩一线，太重要了，我们一方面要体现出这是一个新的建筑，跟旧的建筑不一样，但另外一方面呢也要跟其它几十年前、100年前的旧建筑要融合在一起，所以最后我们还要到北京的文物管理局去审批，像退台啊、高低啊都调了很多次，但这个项目的地价在当时也是全国的地王……这个就是一个城市综合体，然后盛高置地在做的城市综合体还有苏州的环球188，它是整个苏州工业园区CBD的最高建筑，底下是通地铁的，在园区也是标志性建筑。我们有一栋公寓，已经买得差不多了，还有一栋写字楼，也是卖得很好，底下还有商场，这个就是我们其中的另一个城市综合体，还有无锡，实际上我觉得我们的无锡西水东项目跟1及2有一点混起来，它本身就是一个很大的综合体。无锡实际上市一个很小的城市，而我们的无锡西水东差不多就占了无锡旧城区的1/4，所以它的位置是很好的，在这个概念呢它也是一个城市综合体。还有呢整个中国民族工业的发源地，（指荣毅仁家族的企业）就在我们的西水东项目地块。当然我们也有厂房的保护。我们已经准备把它建设成如上海的新天地一样的商业，同时保留它原来的一些外貌，同时它的体量也很大，差不多有70万平方米。所以我们觉得我们的西水东项目在2+X里面两头都占了，所以我们叫他1.5。最后谈X，X就是旅游房地产，旅游房地产呢我们觉得随着中国的经济不断的发展，人们的生活收入跟素质也越来越高。这个在其他先进国家发展的过程我们也体现了。到一定的生活水平，人们都很关注休闲，或是怎么再提升生活的素质，而在这个方面实际上旅游地产是中国将来发展一种具有巨大潜力的一个方向，刚刚海南岛被定位旅游房地产的一个新的重点，那我们在做的，包括我们在海南的一个旅游地产项目，我们张总在管理。

    我们在黄山拿了几千亩的土地，我们已经建了一个高尔夫球场，找了世界冠军加利•普莱尔（音）来设计，他70几岁，说他设计了这么多的球场，这个是他设计得最好的，为什么呢，因为我们黄山的湖对着一个湖，太平湖。黄山地区有两山一湖的说法，两山是黄山和九华山，湖呢，就是太平湖，我们的地在太平湖边有几千亩，还有我们在建的皇冠假日酒店，有300多个房间，每个房间都朝湖。大概一年以后就会建成，球场实际上已经建好了。刚才我已经提了，实际上我们也想利用好像三亚这个概念，三亚就是当初又有天然的环境资源，然后兴建酒店和高尔夫球场，再建住宅，现在三亚的住宅卖得贵得不得了，别墅要几万块钱一个平方，一般的公寓都要一两万，那我们在黄山的土地也是来得比较便宜，所以我们现在就开始建球场、酒店，今年也第一次启动住宅的公寓房源，所以我们觉得旅游房地产好像黄山这个位置，它是中国最著名的一个景点之一，我们想大家都去过或是都会很想去黄山。但到今天为止都没有一个国际性的品牌的五星级酒店在那里，我们很意外，所以我们的皇冠假日酒店实际上是第一个国际性的五星级酒店。另外就是它所在的区域是长三角，集中了中国最富裕的城市，好像上海、苏州、无锡等，都在他的一两个小时或是三四个小时车程的范围内，所以我们看出了这里的潜力很大。比如说一些希望提升退休后的生活素质的人可以在这里买房子，或是一些企业要招待客户可以买一栋别墅，到时客户来就可以住。或是有些人买一套公寓在家里人休闲时可以居住的，这个实际上空间是很大的。

那么回到我们昆明了，我们的盛高大城是一个大型的住宅小区，还不是我们的旅游房地产，但我们觉得第一我们已经在昆明立足了，我们也有一个比较好的项目了，我们的品牌在当地也开始建立起来了，所以我们觉得昆明的旅游房地产的潜力我们也希望在进一步的挖掘，那问题就是我们要有一个过程去找项目。我们对我们的项目的挑选还是比较用心的，比较挑剔的，但是我们也很期望我们下一个在昆明的项目或是第三个在昆明的项目能够多一点的利用昆明或是整个云南省的旅游资源。

问：那等于说你们的第2、3个项目还是会围绕到昆明这个省会城市来转是吧？

答（谢世东）：是，有这个打算。

问：我想问一下海波总，就是从07年拿地到09年，一三期开发完毕到二期启动开发，这三年当中您能不能给盛高大城一个前三年的总结评价。

答 (张海波)：其实我是08年的年底到的昆明，其实我在昆明呆了有一年多一点的时间，但是跨年头垮了三个年头，08、09、今年，现在我们是面向2010年了。所以呢我们拿地是06年，如果让我对06、07包括08年上半年如果由我来评价呢可能会有失偏颇一点。但我想从规律上来讲呢，第一我们看好昆明这个市场，所以我们在06年进入了昆明，第二我们在昆明市场用心地在做我们的东西，我们希望能够建立一个长远的品牌和发展，在这个市场过程中，大的形势有一些波动，所以我们也经历了一个对当地市场的学习和了解，包括对这么远的项目我们集团在管理方面我们都做了一些探讨和学习。那这些工作呢在09年可以说发挥了一些作用，所以呢，整个09年当然市场大势也比较配合，整个项目就进入了一个良性的快速发展轨道，那么我想接下来在2010年后我们有机会在云南特别是昆明市场能够加速，刚才谢总也说了，因为盛高的战略是上海和长三角为中心，因为我们原来大部分项目在这边都比较多一点，另外加上几个特别的省会城市，谋求一个长远的发展，所以我们现在选择了昆明。昆明是第一个我们跨越长三角的城市，因为我们觉得以昆明为中心，谋求未来在西南地区的发展，我们很看好。后来我们又去了海南，大家也知道，现在海南的发展包括国际旅游到上升为国家战略以后，它的发展是比较好的。我们又去了太原，希望借助太原扩展北方市场。所以昆明的特别之处在于其实他跟我们的2+X战略两个都很有关系，这样的产品不是任何一个地方都有机会同时占到，但是在昆明是完全有可能做一个大范围的住宅开发，因为这个市场的需求还是比较大，作为云南的一个重镇，云南唯一的一个中心城市，将在的城市发展速度会越来越快，周边关系包括同东盟的关系会越来越紧密，所以它是具备城市综合体的这么一些发展需求的，有提升的要求，所以我们的城市综合体在昆明是有机会发展的。刚才有记者也提到，云南又是一个旅游资源大省，我们在海南和黄山也在进行一些旅游休闲项目的开发，那么云南有这么好的资源，所以呢也是有机会发展的，所以云南这个地方我说有机会在于“2+X”战略，在云南，在昆明都有机会同步去做，这个可能在其它的城市是做不到的，所以我们对他未来的发展，对它的业绩的增长充满了期待和信心，也希望能够把我们的事情做得更好一点。也希望能够寻找多一点的发展机会，也希望我们的客户，包括业内，以及在座的各位对盛高的合作支持和关注越来越强。

问：刚刚提到了海波总体到了城市综合体，昆明现在大量的城中村在开发，那么不知道昆明是否对昆明黄金地段的城中村项目有所关注或是介入？

答(张海波):我们一直在关注这个发展的方向，我刚才说了因为昆明的在未来很有可能进入一个高速发展的周期，原来我在昆明时跟业内及媒体朋友在聊天的时候说过，一个城市一旦开始拆得乱七八糟，它往往进入了一个快速发展周期，这个我们在上海也同时经历过。我相信昆明作为西部的一个重镇，云南的一个中心城市，它的GDP增幅超过了全国的增幅水平，因为它原来的基数小，发展的空间更大。那么城市化进程中的快速增长，必然带来城市的设施、配套包括商业、住宅啊，房地产这一块的需求，所以它有一个很好的未来的发展前景。那么城市的功能呢也需要城市综合体的配套，因为城市综合体他集中了交通便利、商业、办公、酒店以及位于城市中的地段比较好的住宅发展，这是一个城市发展到一个阶段的必然需要，需要从这方面去做的事情。当然我们会去关注，因为这符合我们业绩的需要也符合昆明城市发展的需要。所以我们在看，看那些地方会有机会，我们可以切入进去做些事情。当然既然叫城市综合体，它应该处于城市的中心、核心位置，可能它更多地会来自于一些旧城区的改造项目。当然，从盛高作为一个上市公司来讲，我们更希望能够将我们的项目相对能够进行更快速的拓展，所以更倾向于一些确定性条件比较多的项目。我也说过，因为城中村改造我们一直在关注，但是为什么在昆明的城中村改造过程中，鲜见一些全国一线品牌大公司的介入，是因为整个城中村改造的流程及政策来讲，我们觉得它面临很多的不确定性，所以可能对于大公司，包括上市公司来讲……但是如果城中村拆完了，就有可能了。

问：那么海波总，现在一些比较大的公司包括像万科啊、中海啊都把目光瞄准了昆明，也有很多已经在和昆明的一些公司谈合作了，那么盛高如果继续在昆明发展的话，它一要面临本土开发商的竞争，另外还有从全国各地来的包括还有一些非常知名开发商的竞争，那么你们在昆明将如何凸显自己的价值，更能让昆明的老百姓接受你们，觉得盛高不一样？

答（张海波）：我想第一个，大家都过来，这是一个好事情，说明大家都越来越关注这个市场，所谓众人拾柴火焰高。举个很简单的例子，你一个人在一个地方去开一个饭店可能是一件蛮辛苦的一件事情，大家都来开一个饭店街区，可能大家的生意都会好做，因为大家整体把一个蛋糕做大了。那么我想呢，第一盛高对于这个城市有了先进入的优势，比起现在想进入的一些地产公司，我们已经先期进行了项目的运作，积累了一些经验，所以我们有一些发展优势；第二呢盛高有自己在产品方面的一些优势，我们刚才也说，在看地、做产品、定位整合各种好的资源这些方面我们有自己的企业竞争优势。所以我们觉得整个市场从未来来讲，面临更大的市场机会。能够跟这些全国一线的公司在同一个城市进行发展，对于提升整个城市的房地产发展是有帮助的。

（谢世东）：这个再补充几句就是，在地域方面呢整个集团是上海、长三角，然后省会城市。上海周边的长三角包括无锡、苏州、常熟啊等城市，昨天我们都去看过了。省会城市事我们现在就是昆明、海口、太原，当然下一步我们拿地也是朝这个方向，就是上海、长三角、省会城市。当然，中国的省会城市很多，为什么我们会选择省会城市，就是因为省会城市在人口、经济的发展、房地产需求都相对比较稳定。但是我们进入了这些省会城市呢，我们就不希望只是做一个项目，要不我们堆积这么多产品的资源、品牌的资源、人才的资源，单是做一个项目就浪费了。所以我们是有长期的打算的。无论在昆明也好，其它省会城市也好，所以我们在下一步也是很积极地希望可以启动我们第二个或是第三个在昆明的项目，当然对有关产品的类型和具体的位置还是项目的选择我们都有一定的要求。我们希望很快地区启动第二第三个项目。

问：谢总，最近国家也出台了一系列房产新政，你们对新政有些什么样的看法，有一些什么样的积极想法，对盛高未来的一些发展战略是否有影响？

答（谢世东）：中国的房地产市场实际上只有十几二十年的时间，相对于国外那些城市的市场这实际上是刚刚起步。所以是允许市场有一些波动的，有一些发展，但有一个很明确的就是他是发展得很快的，它轨道是上升的，虽然它有高有低，但是它重点是上升的，所以作为房地产商我们希望在这个行业比较长期的发展我们也是希望整个市场比较稳定、健康的发展。去年好像因为外面的环境很差，通过国家出台的一系列的政策，来了个180度的转弯，所以大家当初也没有预料危机的到来，也没有预料到危机到来的时候，国家花了大力气之后市场能恢复的这么快。但因为去年市场恢复得太快，当然这个对我也是好事了，但是同时也对市场也提供了一些不稳定的因素，就像最近土地市场的地王不断出现，然后面粉的价格也贵过面包，这都是不太健康的地方。当然我们也理解这个是一个比较短期的现象，那么国家也希望市场、希望大家能稍微的冷静一下，虽然可能还有一系列的政策，但最近的政策起码能够让已经开始发热的市场冷静一下，这对于整个市场的中长期稳定发展都比较重要。

对于我们集团来说，因为我们的项目所在的位置跟我们产品的定位方面，我们觉得政策对我们的项目的影响还是比较小。我们都是卖的一些质优价公，不是一些炒卖啊，我们也没有把价格过于的提升得很离谱。从另外一方面呢，这也是一个比较好的机会，就是市场冷静了，我们就多一点空间，多一点时间去找一些新的好的项目。我想在2010年的中央还会继续微调房地产市场，但我们也暂时也没有觉得会有能引起很大波动的政策出台，因为房地产始终还是经济发展的一个支柱型产业，外面的环境导致我们的出口环境也还不是那么的理想。美国也好，欧洲也好，经济恢复的力度在今天来说还是有限的。所以一些大的动作去打击房地产实际上就是变相的打击中国经济。所以在今年也不会出台，除非外面的市场真的是很稳定了，都没什么大的问题了。这基本上就是我们对今年政策的一个看法。

问：这几天我们走访了三个城市，也看到了盛高在不同城市做的一些个性比较突出的项目。我的感觉盛高在不同城市所开发的，可以说都是当地的地标性的项目。作为云南的媒体代表，我们也希望盛高在未来能够在云南更多地开发一些这样高品质的优秀项目，同时，我也非常想知道，盛高它在不同的城市、不同的区域做项目的时候，是如何考虑将品牌自身的风格或者说是个性融入到当地的本土中，也就是品牌化和本土化是如何结合的？

答：（谢世东）这个我先来回答然后张总在昆明的项目再体现一下。实际上我们盛高置地有一个口号就是，非凡畅想，品质空间！这实际上就是对我们的产品，对我们的管理、对我们的开发经验的一个方向一个总结。我们不是一个以量发展的开发商，它有一个产品，那整个方案搬过去，可能它第一个项目卖得好，就重复重复重复，我们就不是这样一个操作模式，而且我们觉得每个项目的位置不一向，产品跟客户群也可能不一样，所以我们尽量希望每一个项目都有它的个性和特色。我们刚才也提了我们其中一个有点就是整合有关房地产开发的资源，包括土地、销售的资源及设计的资源。我们特别注重设计，我们集团最高的管理层很多细节都会看，我们董事局对于一些设计也积极参与，这个对于其他的大型房地产开发公司是没可能的。所以我们队设计的要求很高，另外我们也利用我们管理层的国际化程度也去邀请国外的很多著名设计师，且不单是邀请，因为著名的设计师都很忙，所以怎么利用它的能力去为你的项目去服务，这个就需要充分地区进行沟通，他也感觉你这个发展商有你们的看法，对项目有愿景，设计师除了收费以外，他也想做一个好项目，所以他有时候是看发展商的，你发展商要求高，发展商有一定的水平，能跟他沟通，他就会放多一点时间给你设计，所以这也是很重要的，不单是给钱，因为给钱的话，很多发展商都可以。那么另外一方面我们觉得我们的市场定位也是一个强项，因为我自己在房地产行业已经20几年了，我们的管理层都很有经验，所以我们对产品、营销、推广、设计，对客户的鉴定我们都累计了一定的知识和水平，还有我们每个产品推出来之前我们都很重视之前的准备工作。比如无锡的西水东，那个位置本身就很好，但盛高的品牌对于无锡人来说完全就不知道；另外，这么大的规模，我们推出来的压力是很大的，因为第一期推出来不好，那么后续的几十万平方米就成了问题，所以西水东项目在推出来之前半年我们就开始做推广和宣传了，包括让人知道盛高置地是什么样的公司，比如接受一些采访啊，做一些公关活动，这个在开盘半年就进行了。然后最重要就是介绍我们项目的特色，中国民族企业的发源地在我们这个地方，我们准备打造的这个项目是一个什么样的概念。随着我们项目的不断的成数，接近销售的阶段，在我们开盘前一两个月，差不多所有无锡需要买楼的都知道西水东。在这个过程中我投入了大量的精力，所以西水东项目在开盘四个小时就卖了5点几个亿，创下了无锡单日销售额的纪录。也创了无锡住宅的单日销售纪录，这个不简单，因为我们还在建，一年以后才交楼，而且这是盛高的第一个项目。为什么会这样呢，除了项目本身的素质以外呢，像我们的设计，我们可以增加的资源、价值在这个项目做了大量的工作，所以呢就可以体现出我们在进入一个新的城市时，对我们盛高，虽然是一个新的地方，我们会怎么去做。

（张海波）谢总说得很完整，我想刚才这位记者提的问题主要是两个，一个呢就是品牌怎么和当地相结合，那么谢总刚才举了一个很好的例子，就是无锡。对于每一个新到的地方呢，作为一个在全国来说，盛高影响还比不过万科中海等一线品牌，到一个新的地方，就像到了昆明以后，在开始的时候花了很大的时间和精力去做，去宣传盛高。这其实很简单，我到了一个新地方，就像我参加一个聚会，见到了很多新的朋友，就先做个自我介绍罗，我叫什么、我是谁，我来自哪里，希望大家能够认识我等等，我举的例子就这样。那么第二步呢，认识你，人家要看你这个人怎么样，做什么的，做得怎么样，做得是不是跟你自己说的是相同的。是不是就是那样去做的呢，所以你就要去做你的产品卖点，把盛高大城慢慢地做好它，让大家认识你，了解你。通过这样的导入引起大家的关注，然后再通过你的产品在给你一个公正客观的评价，随着你在往下一步步地去发展，让大家了解，品牌也就慢慢地建立起来了。但建立起来了，大家都认识了，过一段时间都交了朋友了，知道了他是怎么样的一个人了，什么性格，做些什么事情。当然在这个导入的过程中，以及在做产品的过程中呢我们会注意对当地市场的了解，也就是说怎么样把我们的整合的优势和当地的客户群、文化和城市所需要的东西结合在一起，那么盛高呢，我们做任何的东西，不管是我们的2+X还是我们的其它项目，但是我们所服务的客户群体都有共同的特征。其实他们是在各个城市里都是处于中高端的客户群体，不管在上海，还是在长三角，还是在云南昆明，我们面对的都是这类群体。当然在每个地方客户群体会有些不同，但他们的阶层是一样的，我们会用心的去为他们做一些符合他们需求的一些产品，那么我们把我们的整合资源发挥得好一点。所以其实在昆明，我们针对的是昆明的中上的阶层，对于城市住宅有需求这样一个群体。就因为我们在全国，包括我们在上海、长三角，我们面对的是这样一群客户，所以我们队客户群体的需求和他们对未来生活发展的愿景都有比较深入的了解，所以我们比较容易跟他们进行沟通，当然针对不同的地方可能会做些调整，做出符合他们期许和需要的产品。但是打造一个高品质的，面对一个中高端客户群体需求的产品也是盛高不变的追求，所以我们昆明项目所体现出来的就是这样子的产品。包括你们昨天去看的苏州也好、无锡也好，包括康桥半岛都是同一个群体在城市里面。（稿件一月份就出来。采访是在一月进行）所以我们在这块把握得比较好，把资源整合得比较好，所以我们在昆明做出来的东西，所体现出来的品质，都能满足客户的需求。通过这样的一个拼盘的导入，然后慢慢地让市场有所了解，然后谋求一个更长远的发展。

问：我是新浪乐居的丁零，有一个问题想请问一下谢总，昨天我上网查了一下，我们的半岛酒店，很多酒店业内人士说是NO.1，（参见http://club.pchome.net/thread_1_15_4723167.html）半岛酒店究竟花了多少钱来建造，估计多少时间收回投资，另外，八卦一下，据说楼顶可以停直升飞机接纳客人，有没有这么回事？

答（谢世东）：问秘书，他们组织参观没有？秘书说今天组织参观。

我们这个项目呢，差不多是用了30多个亿，所以在中国，30几个亿算在每平方米是也最高的，因为它地价本身就比较贵了。那时是04、05年，要是在今天来说，要再买同样的地，一是没有了，二呢价格起码是三四倍的价格了，但是我们觉得半岛酒店这个整个城市综合体项目当然是贵，30几个亿，我们有这个机会能够拿到外滩几十年唯一的新地块去发展，我们要尊重这个机会。我们要对得起上海，也要对得起我们自己，所以我们是很用心地去做。我们在这个过程呢，成本是一个很重要的考虑，但最重要是做好。所以，我们在规划的过程花了很长的时间，跟各部门沟通的时间花了很长，因为涉及到文物，所以你在任何一个细节都不能做错。比如说我们开挖，就比其他地块要复杂很多，第一它是近黄浦江，而上海的地质有不好，还要挖三层，一般上海挖一层已经很困难了，挖两层呢基本上已经是最底的了，挖三层根本上就是很难的了。还有在我们的旁边有几十年一百年的建筑存在，我们也不能对其有影响，所以呢我们在地基方面呢，挖了很长时间，比一般的地基花了长一半的时间……还有我们在宴会厅的灯，实际上这是画出来，然后叫工厂去做的，是半岛酒店特有的，所以很多细节，比如说古董电梯啊，我们要求的一些小装饰品啊，包括一些很细的东西我们都尽量做到最好。成本没有放在最重要的位置。

另外你提到整个项目的回报，第一，酒店和商城作为我们长期持有的资产，商场的租金我们是全上海最贵的，全部都会进驻名牌。我们的酒店现在还在试营业，但是在3月初就会正式开业，现在也是最贵的酒店。所以我们对回收是很有信心。另外，我们还有一栋公寓在旁边，我们准备在今年开卖，开业这么说，卖完这个公寓，我们的投资差不多就回收了，而其他都是公司的资产了，我们的酒店、商场肯定不会卖，要作为长期的持有。

问：关于那个直升飞机是不是真能停？

答（谢世东）：这个比较敏感，但是也可以提，因为我们觉得我们有些尊贵的客人很忙，上海的交通有时候也不是那么好，所以我们准备建一个停机坪，但手续要慢慢搞。

问：盛高置地的土地储备量好像不是很大，作为一个上市的集团企业，为什么盛高置地没有像其他的上市企业一样大量的拿地，还有就是下一步盛高置地的拿地计划能不能说一下？

答（谢世东）：盛高来说呢，我们最重要的是一个周转，我们觉得拿了很大的地，1000多万或是两千多万平方米，然后你一年只是开发100多万平方米，就需要10年或是10几年才可以开发完毕，但是在今天土地储备不一定是一个优势，可能是一个负担。因为地价比较高，你分10年来开发，沉淀的成本就比较高，对上市公司来说不一定是最好的。我刚才已经说了，差不多今年来说我们手头的项目都在开，所以呢都有这个优势就是把资产尽快的变成一个很实在的项目。另外呢我们有一个概念就是，我们今年竣工多少，我当年就要拿1.5倍的土地储备，同时也确保我们公司的不断发展。也就是说每年的面粉是做好的面包的1.5倍，那我们就可以不断地快速发展。