直播09房地产运营管理能力提升经验分享交流会

　　2009年中国房地产运营管理能力提升经验分享交流会
        (新浪乐居独家未校对稿)
        主持人：大家下午好，很高兴大家在这样一个下午聚在这里，对于房地产商来说12月份真的是很忙，在这样一个忙碌的时间里，大家聚在这里一起谈到这个研讨会，真的是很不容易，我也代表我们钧涵顾问对大家的到来表示衷心的感谢。
    接下来由我们钧涵顾问的总经理谢志华为大家做演讲。 
    
    谢志华：很高兴再次来到昆明跟各位做一些关于房地产方面的交流，在座的有老朋友也有新朋友，今天下午和大家共同交流的是，关于房地产运营管理的主题。大家都知道，房地产在去年到今年，事实上有一点过山车的味道，尤其是经历了去年的箫条之后，今年春节之后又重新恢复的热情，但是在这样的调整过程当中，我们最近也看到，整个行业发展的外部环境，也发生了很大的变化，在一线城市大量“地王”出现。我们的环境有了和去年、前年很大的不一样，在这样一种新的环境下面，我们怎么打造自己的准业能力，提升自己的效能，是大家共同关注的问题。

    我们今天重点将介绍万科、龙湖他们在核心能力的打造，运营支撑方面他们是具体怎么做的，为了便于讲解，书面讲义跟我讲的有一点不一样。下午是一个部分，第一个是介绍一下龙湖、万科的发展策略，以及他们的核心能力体现在那些方面，围绕核心能力他们做了哪些东西。

    第二详细给大家解剖万科和龙湖的运营体系，怎么支撑他们核心能力的建设。

    第三部分，通过一个小型企业的案例，因为在座很多企业，除了像俊发这样一些稍微大一些的，其他的其实都是中小企业，第三部分我将介绍一个中小企业的案例，这家企业不大，但是曾经被万科称为最值得尊敬的对手。我希望这样一个案例能给大家一些启示。

    中国的房地产市场一个可怕是政策市，刚性需求和投资需求是并存的，今年上半年市场恢复是去年被压抑的刚性需求的释放，到了7、8月份市场的火爆，基本上是投资性的需求。从整个行业发展来看一线城市风险大，二级、三级城市相对稳定一些。在上海、北京这些地方，在9、10月份以后成交量明显放缓，意味着一线城市的风险加大，但是在二、三线城市相对稳定一些。

    地王的频现，以为着大家对中国未来房地产市场的走向还是比较乐观的，为什么说乐观呢？其实中国的房地产之所以今天价格一直往上涨，根本性的原因还是资源的稀缺性。资源的稀缺性意味着整个房地产市场还有一个相对比较长的发展空间，地王的频现是资本雄厚的企业对未来的看法。

    但是地王频现也在加大短期风险，因为从整个大箫条的经验来看，从全球来看经济恢复还需要一定的时间，中国的经济是由三部分构成的，一部分是去年金融危机以后四万亿投资基础设施的拉动，另外就是房地产和汽车，其他的行业并没有真正的恢复，比如说在一线城市，像杭州，为什么其高端市场那么火爆，其实是很多的浙江大量的制造业不做了把钱投到房地产市场，从这个看全球经济的恢复还不是那么乐观，从我们中国现在的经济数据来看，现在的恢复还是有一些虚火在里边。

    放松性的货币政策会导致通货膨胀不可避免，因为我们现在经济一直没有起来，中央政府、其他国家政府也不敢把宽松的货币政策往下打压，中央的会议也说明年还是宽松的货币政策，这会导致通货膨胀的不可避免。包括昨天的新闻上边看到，包括使食用油都在涨价，水价在涨落。通货膨胀就会进一步刺激投资需求，但是未来房地产的走向，实际上在很大程度上，尤其短期在很大程度上是看政策，刚才讲长期是利好的，但是短期内是受政策波动的，因为中国的经济太复杂，任何一个政策出来，往这边拉一下就往这边走，往那边拉一下就往那边走，所以短期是那一预测的，因此作为房地产开发商要时刻做好居安思危的准备，而且在现在大的环境下，行业的集中度在提高，开发商的份额在逐步提升，从去年这一轮就已经把很多的中小房地产商淘汰出去了，一个是去年的房市低迷，一个是今年的低价的抬高。现在市场也可以看到，品牌企业的市场份额是在逐步提升机行业的集中度在提高，由于一线城市的风险在加大，品牌企业会加大对二线、三线城市的进入，事实上你可以看到，非常明显的，就是在最近，这些大的开发商，开始到二线的省会城市，比如说长沙、重庆、西安包括昆明。万科进军昆明，甚至都会考虑像乌鲁木齐这类的城市，在这样复杂的环境里边，我们房地产企业要居安思危，因为房地产企业他兴旺起来很快，今年10亿明年40亿后年80亿，这种速度是经常可以见到的。但是迅速的消亡下来也是很快的，一些曾经很有名的企业，都会衰败。

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