采访盛高置地张海波,
（根据录音整理，未经本人审阅）

新浪记者丁零：
我们盛高也参加了多届房交会，这届与以往有什么不同？

盛高张海波：我们从营销的角度来讲，这是一个常规的动作,看市场风向的判断，跟业内同行交流，跟客户的沟通。
我感觉这次过节的氛帷要好很多，今年市场比较不错，比去年好。去年我们不知道明年会怎么样。会想通过房展会尽快把产品卖出去，可能这种心态多一点，轻松的心态就少一点。
今年上半年，觉得有点回暖，但到底会怎么样，是昙花一现还是说一个波段，大家也不是太清楚。到了这一次秋季房交会，差不多大半年时间已经过去，今年应该基本上就见分晓了，所以大家心态上就比较放松些。

记者：您的运气比王国光啊，王晖啊，好很多，真是一员福将。

张海波：有这种说法吗？笑。如果有这样的期许的话，那我个人很荣幸。

记者：这次房交会下来，据现在统计，我们盛高有什么收获？比如成交情况。

张海波：我还没有，因为还不断在有客户往现场在看，所以我们也不清楚现场成交具体情况，现场有另外一拨人在接待，我是一下飞机就到了这里，还没去过公司。其实我对房交会能带来多少销售业绩，没有什么框框也没有什么指标，我更愿意把它当做一个PARTY，聚会。当成一个节日，跟业内同行，媒体朋友有一个沟通，与客户有一个沟通，便于我们了解客户未来下一步兴趣是什么样。所以我们的目的是这样。

记者：目前最好销的产品，最快销的产品是哪一种？二期会倾向设计什么样的产品？

张海波：我们一二三期产品的定位，大的框架在很早就定了，整个二期我们现在已经开始开工了，预计明年四月份以后会推向市场，从整个规划理念、品质标准，包括从建筑风格等等来讲，应该会延续整个三期的好的优势。当然了，我们在这三期开发过程中，我们自己觉得有些不满意的地方，或者说今年年底我们要交楼了，要考试了，我们第一批业主要检验了，他们在入住以后，会对我们的产品或服务做一些要求，我们会认真地聆听他们的诉求，我们也会结合自己的判断，在我们下一期的产品里边，能够更高地提升一些，整体上来讲，延续原来好的东西，不断地往上进行提升。这是我们一个大的目标。
产品定位，户型方面的设计，总体来讲，我们前边卖的还是不错的。我们的主力户型卖的非常不错。我们二期也有类似的产品，当然有些也会做升级。推向市场。

记者：海波总在全国各地跑得比较多，对于把各地一些好的经验，比方说上海，海南开发的经验带到昆明，在这方面能否谈谈？

张海波：城市综合住宅大盘开发，模式已经比较成熟，应该追求几个点，步伐很重要，什么时候做，什么时候推向市场。怎么去和客户营销沟通。这个很重要，第二个，房地产商之间的竞争，更多的是综合能力之间的比拼，不是某一个方面突出就行，而是你要没有短板。所有就要追求一个均好性，综合能力，这种东西是比较长远的，不像运气，我们开玩笑说，今天有运气，明天没运气。第三个，从产品角度上说，有几个点我觉得是比较重要的，将来会越来越注重生活。住房不光是一个物理空间，它更多的是一种生活方式。住在每个楼盘里的人，他可能觉得这个房子里面的物理空间，大同小异，但是因为社区给他创造的氛围或文化，或者某些主题，或者生活的便利性，是每个小区都不一样的。所以在这一块来讲，你就要结合你的目标客户群，和你的整个产品形象定位，和你的区位来考虑这些东西，比方说，我们所处的区位，是交通比较便利的，大的配套条件是可以的。但是在小的方面，老百姓比较关注的方面，你能不能够领先其他开发商，或者达到客户的期许；
住房产品户型，你要不断地去研究它。外立面，公共部分，你要做的更经济，要有品质感。
还有园林景观，从产品本身来讲，你只能在这几个地方努力地下功夫了。
从生活方式和为客户服务的角度来讲，有很多工作可以去做的，我们越来越注重协同的，综合能力的打造，因为只有这样才能保证你做出来的东西不会有大的偏差。这是我自己学得，在其他地方开发，工作这么多年总结下来的经验。我想这些经验，有些是符合本地的。

记者：有没有地州发展计划？

张海波：做为一个上市公司，他去了一个地方，当然是要谋求一个长远发展，特别是今年，我们整个集团的业绩完成的比较好，当然还没有报数据，我也不能够公布，今年肯定是一个比较快速的增长，而且我们预期明后年，也能够以比较快速的速度增长。
我们在长三角和其他地方的项目进展都是比较理想的。上个月我们上海的酒店也开张了，我们在黄山的酒店和球场也建成了，酒店也在建设中，无锡、常熟和上海的项目，也是卖得很好，进展很顺利，包括我们昆明啊，海南啊也是不错的。昆明我们年底要部分交楼，明年要开发二期，所以大的形势下来讲，也需要我们进行拓展方面的考虑，从昆明的角度来讲，我们把昆明版块做为我们将来的一个基点来考虑，既然是个基点，我们希望它的基础打得扎实一点，还是重点会在昆明先看看，以昆明为基点，谋求在西南的发展。西南就包括云南境内，也包括云南周边的省市。比方说四川、贵州，广西。但是这些地方的发展，我们觉得也是一个水到渠成的事情。重点还是要先把这个基点打扎实。因为要打扎实它，我们希望在昆明这个市场，昆明是云南的中心城市，也是云南的高点，我们希望在高点上站住脚，把影响力，市场占有率，都要把它做到深入人心。这么说吧，不管是从外来企业也好，还是跟本土那些企业竞争也好，我们都要在昆明做到市场前列！我们除盛高大城外，当然要谋求其他项目的发展。但是我没有一个时间表，比方说我们今年一定要怎么样，或者明年上半年一定要怎么样，我只是说我们一定要拿到合适的项目去发展。我们有三个方向，这三个方向也是我们在产品战略和产品线所能够覆盖的了的。我们现在已经在做，我们有这个能力、有这个资源、有这个信心去做好。第一个，还是住宅大盘的开发，大规模住宅社区的开发，这是我们经验最丰富的，也是具有这个能力的。这个可能会在稍微远一点点的地方，因为你在城市中心，你很难讲你做几十万平方米以上，但是我觉得没问题，昆明城市的发展，将来还会有轨道交通的发展，会带来整个城市的感觉会不一样的。我们觉得这个可以去做。第二个，我们城中村项目，或者我把它称之为昆明城旧区改造项目，这方面我们会偏向于做城市综合体。就是不一定是纯粹的住宅项目，它可能涵盖了商业、酒店、写字楼，这种项目，我们在苏州和无锡都是比较成功的，这个项目要做，也将是后面影响力比较巨大的一个高点项目。第三个，也是我们盛高打造的我们产品线上已有的，比如黄山海南这样的旅游地产项目。在云南，作为一个旅游资源大省。它有丰富的人文，自然条件，和自然景观资源，将来它会越来越受到全国的关注，吸引更多的人到云南来旅游，昆明也想做为一个宜居城市在打造，我觉得昆明是有这样一个条件，也有这样一种可能，成为全国的一个宜居的，旅游的这样一个集散地，或者是一个启始点。它可能会有一些旅游地产的项目，适合去发展。
这是我们X战略里所有的，我们主要是住宅大盘，城市综合体，当然有一小块，还不太大，就是旅游地产开发，昆明既然有这样一种潜在的可能性，如果条件合适的话，也可以去做一些尝试，但是重点会放在前面两块。我的想法是，在昆明站住脚，扎下根，然后提升，拿下昆明以后你到地州发展，是一个势如破竹的过程，如果你走农村包围城市，很辛苦，我们既然已经做了这个盛高大城这个项目，它也注定会成为昆明一个标志性的住宅大盘项目。我们已经有一个好的开端和基础，所以我们就留在昆明。

记者：作为滇池路上另一个项目，您如何看待“南亚风情第壹城”的开发？

张海波：他们开发的越好，对我的项目就越好，我希望整个的滇池路版块能够更大地发展起来。把整个滇池路、南市区的概念给它带出来。把整个的市场份额和蛋糕给它做大，众人拾柴火焰高，而且我也希望全国一线的地产商，能够看到昆明这个机会，能够尽快地进入到昆明这个市场，因为城市正在高速发展期，我们共同地来参与整个昆明的城市发展。把城市在住宅产业方面能够得到提升。让它在全中国更有市场，作为一个城市来讲，更有吸引力，更有竞争力，也让它对周边有一个更强的辐射和带动做用。我认为南亚风情第壹城的项目是一个非常好的事情。所以从我内心深处，希望周边这样的项目发展得更多些，打造成一个好的宜居的滇池路。

记者：对于规划二十条看法？

张海波：的确困扰开发商，在设计上会增加一定难度，当然我相信政府，规划部门它也有它的考虑，这个政策可能会执行一个过程，再来总结和反馈，听取各方面的意见，如果总体上是可以的，也许会运行一段时间，如果在居住功能设计等各方面存在比较大的问题，因为这毕竞不是一个法律上的东西，它只是一个规定。我们也听到我们的设计师说，这确定有点过，板式的不能做，平房的不能联，车位要一比一来配，我们就比较难做一点，特别是对我们容积率比较高的产品，的确是比较难做一点。这个我们要看看平衡，政府的出发点是什么，技术上可不可行，市场是不是需要，尽量去平衡它。各方都能够承受。如果大家意见比较大，我想政府也会听取大家意见，或可能做出一些解读，可能会去微调吧。