主持人：下面我们有一个互动的环节，有需要向两位专家咨询问题的可以提问。
   
    提问：我是新浪乐居记者,我刚才听到上海的两位老师讲得都非常不错，特别是商业招商这一块，我个人因为最近接触到很多的商业地产客户，昆明的，按照昆明的购买力，或者是当地的情况，您觉得我们昆明这边，商业能容纳的体量应该有多大，能不能给我们分析一下。
   
    高  栋：这个话题可不要乱讲，昆明能容纳多大的体量是一个很大的话题，我只能这样说，下午在采访的时候，他们问我说，你对昆明的商业地产有什么建议，我说我对昆明的开发商，如果说我建议，排在前边的建议，其实我不是对开发商的，我是对政府的，因为商业地产这样一个竞争态势，这样一个发展，其实跟政府的大的规划、导向是分不开的，很多时候，可能作政府规划的时候有很多的商业，他自然而然就引起了很多量的担忧，或者什么样，所以从大的方面来讲，政府对城市未来的预期有一个精确的估计，在商业的整体布局来里边有一个好的规划和导向，其实会给商业地产的开发带来一个很有益出的内容，至于说多少量还是要单个来看。另外单纯探讨总量，意义并不大，因为我们讲上海的商业容量2.3，但是事实上，你看上海的商业完全是冰火两重天。
   
    提问：我想请问高老师，在招商过程中有一个问题，品牌零售商家对一个商业项目贡献率有多大，我们现在遇到一个问题，看到有一些商业项目死掉以后，大家讨论说，他们招商的品牌不是很好，我想咨询一下，零售商业，对商业项目的贡献率有多大？
   
    高  栋：是这样，这个没有办法讲一个精确的话题，但是在我了解的很多开发商，他们做招商的时候，有一个控制，品牌商家，不超过整个人家的30%，为什么这样？你要说贡献，所有的商家都会对你的商业地产有贡献，但是贡献不一样，品牌商家也好，主力店也好他贡献的是人流，你必须要人流，没有好的品牌进来人不会进来没有大的主力店进来，人也不会进来，但是将来真正要应力不是靠品牌店，是靠那些二三线品牌，小一点的。在业态也有分布，租金贵的就是那些小的零售钟表什么的，其次是餐饮、影院、KTV等那些，那些娱乐型的，他的租金更低，但是他的含义跟品牌店一样，是集人流的，我们讲为什么开影院，我们开过，天天赔钱，但是我们必须看，因为他集客力非常强，而那些人流，他在整个系统里边，他不会看完了影院就走了，你设计得好他就会在那里逛，这就为其他店带来利益。我们应该这样看，在这个店里边，不同的品牌店、主力店、不同业态的商店他们分别贡献什么，这是第一，第二他们分别贡献的租金比例是多少，这样可能会会建立一个招商的系统，否则你单做品牌店效益会不来，单做中小品牌一定会死，因为没有影响力人气会低。
   
    提问：高总，我是云南信息报的，我想问一下，因为您做商业地产设计运营这一块满有经验的，现在昆明有一个比较突出的现象，很多开发商从住宅马上向商业地产开发转变，做的项目都是满大的，动不动就是城市综合体，商业体量也是几十万，我就想让高总给我们这边的开发商一些提醒。
   
    高  栋：提醒这个话不敢说，我只能讲，其实我看昆明跟看上海一样，因为上海也经历过这个阶段，所有住宅转向商业的不是说做不好，这是会遇到的问题多一点，住宅地产和商业地产最大的问题，他是对这个类型的价值的最终认定不太一样，一个是以销售实现，一个不完全是，所以你说现在做了那么多的商业，你说他一定会失败，不一定，因为他可能卖得很好，在上海早些年也是这样，投资客非常多，效益非常好，但是所有的大的问题，都会在两三便以后体现，因为第一那些商业会集中上市，另外评价一个商业好不好是靠经营，经营怎么做是一个满麻烦的问题。第二，如果要提醒开发商做商业，像我前边讲的定位的话题、招商话题、运营话题、设计话题，他们是一个交织在一块的话题，不是单独拿出来不是设计做好、策划做好就行，不是，所以他们前期可能有更多的矛盾需要处理，这个其实满麻烦，第三还有一个不一样的地方就是需要资源非常多的资源，比如说，他需要金融资源，金融平台再比如说招商资源，哪怕你认识到，这个地方应该是招什么品牌进来，但是你招不了，人家进不了，所以这个其实也是挺痛苦的事情。说实话，因为我对昆明，我之前来过昆明，这次再来，感觉昆明这几年商业地产比以前发展更快，而且大型项目非常多，如果说有一点点提醒，那是要说，在未来几年，商业应该做一些商业的本质操作，而不是遵循住宅模式操作，如果你按照住宅销售、实现这样的方式操作，所有的问题都会在未来三到五年集中显现，那个时候你要花很大的力气解决，这个可能在很多已经经过这个阶段的城市，已经被证明过。
   
    提问：高总，我有一个问题，有的人说，大型的百货超市，是对一般的百货是一种灾难，像我们在曲靖那边一样，他们是招进了一个沃尔玛在下边，楼上有影院，但是一楼、二楼的百货都非常惨淡，我不知道这中间有什么可以处理，或者解决，请高总指点一下。
   
    高  栋：我也不知道。真的不知道，因为第一我不清楚你的项目在什么地方，第二我不清楚这个项目的总体格局，因为我刚才讲了商业的类型非常多，商业综合体、城市综合体、百货、超市、商业街等等，通常来，做超市比较容易成功，因为超市跟社区的或者人的平时活动，他结合得非常紧密，在商业里边分几段落，第一段跟人日常生活非常紧密的内容，他比较容易做成，比如说超市，因为你每天要买东西，第二跟你的日常活动不太紧密，的但是也需要，比如说服装。第三看这个地方的消费力，跟他所处的层面，很多为什么我说在有些地方，休闲业态可以做得很好，餐饮非常火、影院非常火，是因为这个地方的消费力已经达到这个阶段，把人的体验性激发出来了，但是有一些地方，有一些区域，可能还是以社区的商业特征为特征的，他还是以跟日常生活紧密联系为特征的，所以他就没有那么火，我跟你说所有的商业火还是不火，除了本身的运作，还跟实际的需求有关。有需求就火，没有需求就不火。
    第二，有很多的项目，设计本身是一个灾难，为什么这样讲？我们就讲影院，你在综合体当中，影院是有讲法的，电影院，你千万不能说，我们说入口要近，出口要远，电影院在综合体的时候，你的进口要非常明显，让人家可以直接去看电影，但是出口要远，他离大的商业出口要远一点，上影院的人可以在商业里边逗，如果看完了电影就走了，对商业就贡献。我做过一个项目，他有13万平米，他有一个角给了家乐福，因为家乐福拿到投资以后要做设计返给甲方，我看了图之后，我说第一不能按照家乐福的方法做，因为他是长条的，家乐福他的出口开在那里，而所有的甲方商业全部在这一段，我建议甲方说，第一，家乐福的口封掉，口开到家乐福跟我的商业街对口的地方，所有进家乐福的人都可以看到商业街，出口的人都可以对折商业街，否则他直接从家乐福进出，你也不会有人流，所以主力店拉动人流，你要在设计上体现出来，如果是设计的不好，人流不会进来，后来家乐福不同意，我也同意，后来我们把家乐福跟商业做成一个广场，战后这边就是家乐福的入口，这边是进商业街，这样也可以达到这个效果，后来他们还是同意了，你说这个是设计问题吗？不是，是商业问题，如果你照着他那个入口做，就白招了一个家乐福，所以在商业里边火跟不火，我们要客观、详细的分析。
   
    提问：不好意思，高总，我是昆明房地产的刘朝荣，刚才有人在问商业的问题，我想问一个问题，昨天我们曾经探讨过，目前昆明房地产出现了一个比较有特点的一个商业开发的情况，这个情况，由于高总，可能你来昆明刚刚来，对这两个项目的情况不了解，我简单的把这两个情况跟你说一下，看看你能不能在风险方面给我们做一些提示。在市中心，你刚才讲，在核心商圈，就是在1.5到2公里的商圈范围内，应该具备20万左右的人，就是开发10万平米的商业是比较适宜，昆明现在有两个项目，他有一个共同点就是他的业态和商业的业种，非常相近，这两个项目，同时引进刚才说到的大型超市家乐福、同时也有影院而且都是两个影院一个在核心商圈，一个就是昆明市最核心的商圈，他在1.5—2公里20万人没有问题，他的开发体量是12.4万方，还有一个项目是离核心商圈大概有3—4公里一个路程，直线距离，他开发的商业也是一个综合体的项目，他的商业开发就是接近35万多了，他的理念，他要用商圈，他自己形成一个商圈去吸引人，但是当地的，现在以他目前开发的状况，当地20万人是远远达不到的，而且他是35万以上的这么一个体量，这个体量他要把自己打造成一个商业中心，来吸纳人，我就在想，我当时跟他们这个项目的老总，我也提到一个问题，我说你在这个地区，二环路以外有接近两公里的路程，那个地方，从现在的情况看，大约有10万人，而且是一个偏高的数字，有这么一个居住人口的数量，他开发35万以上的商业，他的风险，会有多大。刚才我介绍这两个项目，他的相同点和他的不同点，当然这两个项目，名称我都没有，一个在市中心，12.4万，一个是离市中心3—4公里，35万，一个是在20万以上，一个是10万左右，请高总给我解读一下这两个项目他的风险有多大，有哪些风险，出现以后如何化解，谢谢。
   
    高  栋：我感觉自己像一个江湖郎中了，发展商肯定比我们聪明，他既然敢做35万，他肯定做了很多工作，我们也未必完全了解到底是一个什么特别的情况，但是我可以这样说，我前边讲的10万、或者是20万人口也好，是一个通常状态下的条件，不是说一定要20万人，但是有一点是肯定的，第一，在35万方的想，这个，到底是不是全部是商业，全部是核心商业或者是纯商业，有没有酒店、办公或者其他类型，这个要搞清楚。第二，如果是真的是群不商业的话，那么，我们就要看，因为我通常认为，创造商圈是不可能的，以我的商业经验来讲，我觉得创造商圈可能不大，但是商圈漂移是可能的，像万达在上海周浦做了一个广场，总量在4万，大家认为是一个很远的地方，但是其实那个地方，他的商业现在万达已经开了，我可以预计他会非常成功，是因为那个地方的人口导入非常快，在未来几年他不断的有人口导入，如果你要纯粹把商圈做大不是太容易的事情。第二他这么做，是因为那个地方的竞争不充分，他有这个消费，但是以前的非常弱，几乎没有人几十万做，他们进来以后，原来在浦西、到南惠，他把那些人截留到这一块来，但是首先一点，他就是有那么多人，或者说他未来还有很多人要进来所以说在任何一个地方做商业还是要看他有没有足够的人口支持。第三我们商业的核心内容的配比到底怎么做，当然我说了甲方一定比乙方聪明，他们会想到很多的问题，他们有我们没有了解的信息和资源。我根据我自己的经验来说这个问题可能稍微有一点大。
   
    提问：我想请问王总，我是大观周刊地产不的记者，除了在昆明参与盛高大城的建设，有没有其他项目在昆明做，下一步有没有意愿参与到其他项目。
   
    王嵛：我们刚才那个演示，因为我想说明一些问题，所以就只给大家看了我们在昆明的这么一个项目，实际上我们在昆明目前在做的就不止一，大概4—5个项目，基本上也是，因为是异地操作，我们还是希望做一些规模比较大的盘，我们目前做的这几个盘规模都比较大，甚至我们到云南其他的城市也在做，另外你刚才说的我们愿意不愿意在云南进一步的做一些工作，当然是非常愿意，因为我们了解到，云南这个地方，他实际上，他的经济实力还是比较强的，和外界的统计还是有一些出入，所以我们还是很有信心，特别是今年，昆明市场也不错，很多国内的一流的开发商也都看好昆明，所以在这个机会上，你比如说盛高就是原因，他总部在上海，是在香港上市的一家公司，我们以往有有合作的经验，所以他把我们带到昆明，我们进到很多城市都是用这种方式，我们这家公司是深圳的公司，我们进入上海是跟着万科、金帝等这些开发商进入的，现在形式可能不太一样了，我们公司规模也比较大，也有意识的在全国有一些分支机构，目前在程度有一个分院，叫分公司，目前在昆明也已经设置了办事处。所以我们非常看好昆明的，我们也很愿意给昆明的城市建设做出我们的贡献。
   
    提问：我想请问中建的王总，对盛高大城开发有两个问题请教，第一，关于第一期的开发，因为你们是临二环高架，二环对他的影响非常大，已经开发了，对二环影响的化解，我从现在看是没有办法解决了，因为他房子已经盖起来了，二期开发的时候，怎么化解二环对二时期住宅的影响。第二个问题，王总谈到盛高绿化这一块，就是民生超市这个地要做成一个花园贡献给城市，另外一个是靠近金牛小区这边开发一个学校赠送给昆明，这个赠送的开发的价值，开发商肯定损失了，损失的这一部分，最后会不会转嫁到购房者头上，谢谢。
   
    王嵛：我先说第一个问题，高架噪声的问题，我不知道你有没有去看过实景房，实际上这个问题不光是我们设计公司，而且像开发商他拿地之初就有考虑，在设计过程中我们对这个问题特别关注，大家可以看到地形，如果有印象的，他这个地形他是沿着二环路，他最大的面就是高架，就是有两个艰难的选择，一个是把房子尽量避开高架，放在高度比较高的30层的房子，放在金牛小区附近，还有一个选择就是沿着高架铺，第一个选择我们尝试过，但是我们是感觉到，这样，对金牛小区压力太大，肯定是有难度的。这家开发商，我觉得也还是比较讲道理的一个公司，他也谈到这个问题，尽量避免对现有的居民区造成过大的压力，我们在一期的规划当中，实际上是有意的把大量的高层，就是30层的房子全部沿着高架布置，金牛小区这边是做了小高层，靠近金牛小区是朝南的，这样他的房子品质会比较高，还有一个高层的部分怎么考虑，虽然是朝着高架，但是毕竟他是北侧朝高架，背对，大面还是朝着南向景观区，如果我们整个小区的景观做得不错，他仍然还是一个不错的选择，另外在户型设计上，这个我们肯定是要花很大心思去规避这个。我不知道大家注意没有，朝着高架的户型都是很小的，有的就是一房，因为这个区位，我觉得房子特别是房价涨得快的时期，他不单是居住功能，还有一个金融功能，从房地产商的反馈来讲，当时碰到金融危机，一开始销售差一些，因为他定位比较高，但是今年年初到三月份，后来他们找我们把后边的前部重新规划，就出现了刚才介绍的这个方案，在那次交流当中，我听他们的反馈，他们这个房子销售得不错，甚至提了两次价格，就是那小方型，这个是实际情况，开发商自己这么说，我相信他既然有决心做后边的这几期，说明他前边的效果还是不错的。后边我可以透露，他的房型确实在调整，因为有了一期的尝试，就发现最好卖的还是两房的，后边他希望我们把主力房型做成两房的。另外可能大家印象不深，后边我们从规划上有所改变，变成大围合，更多的强调整体景观，从房型上也有所改变，在设计过程当中，一个是尽量把小房型设计在那边，另外一个，在单元平面上，我们尽量还是把所有的卧室，客厅尽量的朝北，卫生间，厨房这些朝高架，我们还有有想法就是我们当时提出的想法，能不能朝高架的部分我们设立双立面，双立面我们在宁波万科尝试过，宁波万科的户型，有一房我们设计的时候是做阳台的，根据用户的需要在觉得封锁部分封，当时为了不影响城市景观，我们的立面，是采取的双立面，他外边完全不动，内部你加玻璃都不影响，在盛高大城的房型上我们也有这个考虑。
    还有一个问题，价值的问题，这个价值的问题，实际上，我们是这么看，其实这个问题更应该问开发商，不因此问我们设计公司，但是从我们角度的，这不是一个价值提升就一定会从别人那里拿，我为什么会把这个东西，作为一个方案，或者一个想法给大家做交流就是这个目的，我们通过我们设计的办法，或者通过资源我们去挖掘的办法，去提升整体的价值，这是我的看法，对这种办法的看法，至于说，比如说和政府政策的沟通，我觉得，很大程度上是需要，比如说开发商和政府之间的协商，另外我觉得现在的政府，一直还是很关注老百姓的利益的。就是在我这么多年的设计当中，我到了很多城市，我见到的政府的官员，不管他其他的方面，在老百姓利益方面还是兼顾的，特别是城中村的改造，我听到政府说的，首先你们这个方案是要通过老百姓能通过的。所以我觉得这个方案还是可以。
   
    主持人：看来大家对商业的问题，疑问比较多，我们应希望商业不要成为昆明的下一个麻烦，过两三年以后我相信中建国际在昆明的产品越来越多，中建国际的产品也会成为开明上的卖点。我们再次掌声感谢两位嘉宾。
    房交会期间组委会还组织了七场沙龙，我们还是推出了集印花，免费换会刊的活动，欢迎大家积极参与，今天的讲座到此结束，谢谢大家。