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    核心速读
    昆明要在5年内改造336个城中村的消息还是老百姓近期热议的话题之一，另一个更为火爆的话题又跳了出来——大量的“小产权房”怎么办？记者通过4天的调查了解到，“小产权房”现象在昆明的城中村确实普遍存在，由于房地产普遍高额升值，一些面临拆迁的城中村已经出现尖锐的“小产权房”纷争。
    案例展示:“购房”7年后互打官司
    4日，在提上改造日程的城中村——张官营村，记者偶然碰到了正在为自己的房产官司而头痛的王先生，他是典型的“小产权房”购买者。
    王先生向记者出示了2001年3月3日他与原房主蔡某、杨某一家4口签订的《房屋买卖协议书》。这份按过红手印的协议书上，清楚地记录了当时交易的情况：“双方买卖房屋建筑面积为257.70平方米，房款23.4万元一次性付清后，乙方（王先生）享有该房屋的完全产权，之后发生一切纠纷均与甲方（蔡某一家）无关。现房屋未经过户，如出现政策可以过户，乙方有权要求甲方协助办理有关手续。甲方所卖出的房屋，今后若遇国家征用及天灾人祸等意外事故，补偿的享用权和处分权为乙方所有。对此协议，任何一方均不得反悔。”
    王先生说，他们一家本是宜良县的农民，为了方便子女在昆明市区读书、就业，才考虑在昆明的城中村买房，因为可以收房租供家用。向蔡某一家付完款后，为能多收房租，他们又在原4层房屋的基础上加盖了两层，未受到任何阻碍。之后的多年，似乎一切都很正常。直到去年9月，收到村里下发的拆迁通知，每平方米补偿4000元，5层以上的每平方米补偿500元。这样算下来，王先生目前的房产如果现金补偿能赔到130多万元。
    “这个消息传开后，蔡家的人就找到我，表示要收回这套房产。”王先生说，“他们私下说可以补偿我家45万元，但我没有同意，这太少了。”由于私下协商未果，蔡家就把王先生告上法庭，要求确认之前的买卖协议无效，收回房产。王先生觉得非常气愤，又把蔡家反诉上法庭，要求保护自己利益。
    记者看到，王先生拿着的房产证和土地证上，仍然是原房主蔡某的名字。王先生说，他是个农民，识字不多，也不懂多少法律，但自己出了钱，协议上也写得清清楚楚，因此，他会拼死保护自己的财产。
    记者联系到蔡家女儿，准备了解此事更多的细节。“这件事情我已经委托其他人全权代理，现在没有任何的消息，估计要到4月份以后才会有消息。”对于委托人的电话和官司的细节，对方不愿作出任何的回应。
    5日，记者从昆明某律师事务所了解到，他们刚刚代理了一起“小产权房”的纠纷案，是原户主想收回曾经私下卖出的房产，理由是“原来的卖房协议与国家法律相抵触，视为无效”。受理法院将择日判决。据原告律师介绍，以目前的法律和省外的判决案例，胜的可能性很大。
    记者调查:“小产权房”普遍存在
    4日，为了解城中村里存在的“小产权房”情况，记者走访了李家堆村，暗访了西坝片区的河南村、白马片区的土堆村和已经开始拆迁的佴家湾等城中村。
    李家堆居民小组书记李坤告诉记者，他们村里确实有不属于李家村户口的人在村里买了房子，除了历史遗留问题的某建筑公司工程款抵换楼，个人也可能有一些，但具体数量不清楚，都是私下交易。“昆明的每个城中村都有这种情况吧，只是或多或少的问题。”
    在西坝片区的河南村暗访时，一位村民告诉记者，在他们这里也存在“小产权房”的情况，此前六七年时卖的比较多，现在很少有人家愿卖了。
    在白马片区的土堆村里，一位杂货店老板告诉记者，他们村里也有些人把房子卖给了外地人，但具体是哪些家，他也不太清楚。
    在佴家湾，村民张先生告诉记者，他们村上也有少量村民的房子卖给了外地户口的人，据他所知，买家是没有办理到房产证的。
    在张官营村，记者与几位村民的聊天中，他们都表示了对“小产权房”房主的同情，虽然“小产权房”在法律上不认可，但在情理上应该给予“小产权房主”一些补偿。
    在记者暗访的一个城中村，记者以想买“小产权房”为由与两位村民谈起来。他们向记者透露，一些外来户通过一些途径，已经办理到了房产证和土地使用证。但具体是些什么人、怎么办到的，这两位村民不愿再说。“这些都是私下的交易，他们也都知道可能面临的法律问题。对办不到房产证的购房者，原房主如果厚道点，会把拆迁赔偿款转手给现在的买家。如果不厚道，那肯定会起纠纷。”可是，在高额的赔偿款面前，又有几个原房主会“厚道”呢？
    据一位研究城中村改造的学者透露，他们粗略估计昆明的“小产权房”房主可能有两三万人之多。
    官方回应:政府只能依法办事
    记者在调查中了解到，对于“小产权房”的处理，普遍是村民自己私下解决。在张官营村村民小组的一位工作人员说，像这样的“小产权房主”他们村里大概有十几户，但是对于补偿费的发放他们只认可产权证和土地证，其他的证件都不认可。
    在昆明市城中村改造领导小组办公室，相关负责人余先生表示：“对于违规的行为，我们不予认可。如果因违法行为取得合法证照的情况，将追究其责任。”对于3月底4月初即将出台的规划方案是否会对“小产权房”有明确的规定，余先生说：“会有涉及，但也是根据相关的法律法规作出原则性的规划。对‘小产权房’补偿费的处理，作为政府也只能让村民自己私下协商了。”
    律师说法
    “小产权房”交易不受法律保护
    云南照耀律师事务所主任赵耀、律师肖文兴介绍，国家一直都禁止“小产权房”交易，《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《物权法》第13章第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则，参照新中国成立以来宅基地的演变和现实使用情况，照顾群众生活的实际需要，依法保护国家、集体和个人的权益。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
    两位律师还透露，北京市高院和山东省高院对“小产权房”的纠纷，都有判例，一般都是原房主要回房产。
    专家建议
    坐下来协商对大家都有利
    云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，其实整个房地产的发展有很多法律的问题，现在老百姓都知道用《物权法》来保护自己的既有财产，稍有不慎，可能会拖累昆明整个的城中村5年改造计划。
    “小产权房”的出现，使原本已经复杂的城中村改造面临更加复杂的问题。原来只涉及村集体和村民两方面的利益，协调起来还不算太难，核心问题只是拆迁赔偿和落实赔偿。现在又出现了第三方利益主体——“小产权房”的房主，虽然从单纯的法律上来说，这部分人与原房主之间的交易不受法律保护，但是他们的现实利益受损后，许多人可能也会采取极端行为。目前最好的办法是在拆迁前，上级部门最好能出面组织双方坐下来协商，这样对各方都有利。
    另外，一些“小产权房”通过种种渠道办到了房产证和土地证、城中村疯狂加盖等问题，这是政府部门之前出现的执法不严，这一问题已经暴露，政府应该追究一些部门的失职和幕后交易，否则难显公平。