该司法解释共19条，申扬律师现对主要内容解读如下：

第一条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

解读：在我国 2007年10月1日起开始实施的《物权法》中，首次出现了“业主”这个词。但是，什么是业主，谁才是业主，这部法律并没有明确说明。2003年9月1日起开始施行的《物业管理条例》里，对于业主，也只是简单的描述为：房屋的所有权人为业主。此次，最高院此次关于建筑物区分所有权的解释中，明确了业主的范围，它包括：通过购买并且取得房屋产权证书、通过其他合法渠道（如：法院或仲裁委员会的裁判文书、通过赠予或遗嘱、通过合法建造）所获得的建筑物专有部分所有权的人，都应当被认定为业主。同时，在实践过程中，存在着大量的开发商销售期房，并且已经将房屋交付给购房人，但是因为各种原因，尚未取得房屋产权证书的购房人，在该司法解释中，也被认定为业主。这一规定，极大地方便了大量的有房无证的购房人和许多老旧小区的住户行使自己权利。

第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

解读：长久以来，对于商品房买卖合同中，开发商承诺赠送的阁楼、花园、露台等是否属于房屋的一部分，一直倍受争议。此次司法解释明确规定：对于上述的部分，首先其必须在规划上即属于特定的房屋，并且在开发商销售时，赠送的部分符合有关部门的规划，而且还被明确地列入了商品房买卖合同当中的，才被确认为房屋的组成部分之一。

第四条　业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

解读：顶层或其他楼层的住户，在房顶安装太阳能热水器，是否构成侵权？该司法解释明确：对于无偿利用上述部分的行为，不应认定为侵权。但是，违反法律、法规、管理规约规定，损害他人合法权益的除外，这就是说，如果没有法律、法规的强制性规定，或者在业主规约当中没有禁止性的规定，同时也没有侵害其他住户的合法权益的，那么这种居民个人在顶楼安装太阳能热水器的行为应当是被允许。但是，一旦这种安装行为，破坏了房屋表面，导致楼下的居民房顶或墙体出现渗漏，或者冬天最常见的，出现冰柱，影响楼下安全的，这种安装行为就可以被认定为侵权。

第五条建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

解读：根据物权法第七十四条的规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，此外，才可以将车位车库处分给非业主。该解释第五条规定，只要开发商已经按照规划确定的车位、车库与专有部分的比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，就认为其已经“首先满足业主的需要了”，其余的车位、车库就可以处分给非业主。对于业主共有道路或场地增设的车位，根据物权法第七十四条第三款的规定，如果该车位是在规划的车位之外的，应属业主共有。

第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

    解读：“住改商”是多年来城市房屋相邻权纠纷中一个很大的难点。《物权法》第77条虽然规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”，如果“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。但这条规定带有比较强的原则性，实践中操作起来多有不便。本次的司法解释中，明确规定了有利害关系业主的范围，即：本栋建筑物内的其他业主，也就是说，一楼的某位住户若想将其所拥有的房屋改作经营性用房，应当征得该房屋所在的整栋楼宇的所有业主的同意。同时，如果在一个小区内，非“住改商”所在的整栋楼宇的业主，若认为与自己有利害关系的，需要自己向法院提出足够的证据证明。

第十五条　业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

解读：《物权法》第83条以列举的方式规定了业主对所拥有的建筑物专有部分享有不受侵犯的权利以及对其他人侵权行为的诉权。此次的司法解释，对于“其他损害他人合法权益的行为”又进行了进一步的细化，其中主要包括：破坏房屋的承重结构（如将房屋的承重墙或承重部分拆除）、擅自改变或违法使用电力、燃气、消防设备、在建筑物内存放带有危险性并可能危及建筑物安全的物品、在对房屋专修装饰时，违反相关规定（如破坏或改动通风管道的走向，使其不能发挥作用）、在公共部分或其他应当归业主所共有的部分实施违章加盖、改建、侵占等行为。

博主李利威，辽宁申扬律师事务所律师、注册会计师、注册税务师，中国税务律师联盟成员。专注于公司、财税法律领域。联系方式：024-22839176；13604067853