今年以来，北京房价出现了罕见的快速上涨，房价上涨幅度之大甚至超过了2007年。。据中国房地产研究机构中国指数研究院的报告，截至今年10月，北京市的平均房价已达到每平米16057元，比1月份时10403元的平均价涨了54%。

现在，北京三环以内、2000年后建成的二手房每平米一般在25000元以上，位置稍微好点的每平米在3万元以上。买一套100平米的房子要花200多万元，而绝大多数北京人的月收入才3、4千元，对如此高的房价，我们只能用“令人窒息”来形容。

其实，这几年北京的房价一直就在大幅上涨。根据北京市统计局的统计，2005年至2008年北京商品住宅（不包括经济适用房、高档住宅）的价格上涨幅度分别为8.2％、11.2％、14.4％、12.8％。今年的涨幅估计会高于2007年的14.4％。

那么，北京的房价还会不会再涨呢？

先看看今年北京房价为何大幅上涨。

今年北京房价为何大幅上涨？

为什么2009年房价涨幅尤其大？本人认为，以下三点是主要原因：

1.去年推迟买房的人今年加入买 房行列，使需求增加。2008年的金融危机使一些人遭受损失，购房资金不足而不得不暂时放弃了买房计划，以等待资金足够时再买，这部分人放弃买房使需求出 现下降。需求下降导致房价上涨幅度下降，一些区域的房价甚至出现了负增长。而房价涨幅下降以及房价负增长又进一步导致更多的人推迟买房计划，以等待房价的 进一步下跌。但是，今年以来，尤其是下半年以来，人们认为房价再也不可能下跌了，于是，去年暂时放弃买房、推迟买房的人一起加入需求之列，需求增加导致房 价上涨。

2.在需求增加的同时，北京的住 房建设数量却没有显著增加。据北京市统计局的统计，今年1至10月，北京市商品房新开工面积为1358.4万平方米，同比下降20.5%。按规定，开发商 一般在开工建房不久（比如完成投资额的30％）即可对外销售。开工面积下降意味着可销售的住房面积下降，在需求增长的同时这必然加剧供不应求的矛盾。

3.北京人收入快速上涨。让我门 看看北京人这几年的收入增长，据北京市统计局的统计，2005年至2008年，城镇单位在岗职工年平均工资分别为34191元、40117元、46507 元、56328元，分别比上一年涨了15.2％、17.3％、15.9％、21.1％，2008年的工资为2005年的1.65倍。估计2009年工资的 涨幅不会低于15％。由上述数据可知，北京人这几年的工资上涨幅度不小，而工资收入是多数人购买住房的主要资金来源，由此我们可以推知，今年北京房价之所 以持续大幅上涨，工资大幅上涨至少是其中的一个重要原因，这几年房价上涨也一定有工资上涨的原因。

明年房价还会上涨

可以相信，2007年爆发的金融危机至少在今后很长一段时期内不会再现，北京市在明年甚至后年新开工的商品房面积或许会增加（但可能性不大，见下面分析），由此可以推测，明年北京的房价涨幅可能比今年低。可是，明年房价会下跌吗？我认为，下降的可能性很小，原因是：

1.  影响房价的因素数以百计，但是最终都是直接或间接影响住房供给数量、住房需求数量而导致价格变化。总体上看，由于城市人口增加、需要改善居住条件等 因素，对住房的需求很难下降，如果住房供给数量不能超过需求数量，则房价一定会上涨。而在北京，这几年住房供给面积甚至不增反降，据北京市统计局的数 据，2005年至2008年北京市商品房施工面积分别为10748.5平米、10483.5、10438.6、10014.3平米，一年比一年少，商品房 竣工面积分别为3770.9平米、3193.9平米、2891.7平米、2558.0平米，也是一年比一年少。在供给逐年减少的同时，需求却逐年增加，必 然结果是供不应求程度逐年加剧，房价岂有不涨的道理？可以推测，像过去几年一样，明年北京商品房供应增加的可能性很小，即使增加数量也不会很大。

2.估计北京市政府不希望房价下 降。因为地方政府从房价上涨中增加的财政税收很可观。据北京市财政局的统计，今年前11个月北京市财政收入为1892亿元（《新京报》2009年12月4 日），而北京土地整理储备中心的信息表明，截至2009年11月23日，北京市公开出让土地的收入达639.39亿元，仅此一项就占前11个月财政收入的 33.8%，加上房地产交易税等相关税收，估计北京市财政从房地产业获得的收入占财政收入的比例超过40%。既然源自房地产业的财政税收占比如此之高，则 房价下跌将明显减少其财政税收，所以北京市政府不会希望房价下跌。市财政局的一位负责人说：明年（2010年）财政有隐忧（《新京报》2009年12月4 日）。这表明，北京市政府明年一定会加大力度保财政收入增长，由此也可推测明年北京市不会让房价下跌，相反房价上涨的可能性大得多。而政府可以采取的保房 价措施主要就是控制土地出让数量，使土地出让数量不至于过多而造成商品房数量供给过多，因为供过于求将使房价下跌。

3. 北京人的工资收入涨幅这些年来一直超过房价涨幅，相信明年的工资涨幅也不会低于这几年的平均幅度。这是判断北京房价明年会继续上涨的重要依据，因为大多数人还是靠工资买房。

4.  2007年 的金融危机并未使中国的房价、北京的房价出现大幅下跌，今年初一些人所谓的“北京房价至少跌20％～30％”的预言事实证明已经破产。在几十年一遇的金融 危机的冲击下，北京房价也未见大幅下降，甚至从北京市统计局的统计结果看2008年的商品住宅价格涨幅高达12.8％，明年的房价又怎么可能下跌？

2009年6月，本人曾经说：“别指望房价会大跌”(见《别指望房价会大跌》)，意在提醒那些正在观望、等待房价大跌的人。现在，本人还是提醒那些准备买房的人：明年房价不会下跌，后年也不太可能下跌，除非中国遇到了重大经济危机。

在2006年、2007年房价大幅上涨之时，无数人说中国的房价出现了泡沫，泡沫很快就会破灭，三年已经过去，期间还遭遇了几十年一遇的金融危机，可是泡沫不仅未灭，房价反而越来越高。

北京人将到哪里去买房？

本人相信，中国的房价、北京的房价还会继续上涨。可是，北京的房价已经这么高了，（2008年）平均月工资收入只有4694元的北京人将要去哪里买房？

答案是：高收入阶层在北京市区买房，低收入阶层在北京远郊买房，更低收入阶层只好离开北京到外地安家置业。

我们可以做个测算：

如果每平米房价为3万元，建筑面积100平米的 房其总价为300万元，首付款如果是30%，则需贷款210万元，按照正常水平的贷款利率（比今年的略高、比2008年的略低），30年还清贷款的话则每 月需还本息约15000元，20年还清贷款则每月需还本息约17000元。

对于家庭月收入3万元的高收入家庭，买一套 100平米、单价3万元的房，每月收入的50%~56%（15000～17000元）要用于还房贷。同样，买一套100平米、单价1万元的房，对于月收入 1万元的家庭来说，每月收入的50%~56%（5000～5600元）将要用于还房贷。50%~56%的比例对于多数人来说不算低。

而目前北京三环以内的房价在25000元至 30000万元之间，四环至六环的房价在20000元至10000元之间，所以，今后家庭月收入3万元以上的北京人将在三环以内买房，家庭月收入2万元至 1万元的北京人将在四环至六环的区域买房，家庭月收入1万元以下的北京人将在六环外以及河北的香河县、大厂县、天津的蓟县等地买房。