近期，国内房地产行业调控政策频出，媒体纷纷冠之以“重拳出击”、“调控风暴”等词汇，资本市场投资者的信心也丧失殆尽，地产板块在4月19日和20日两个交易日内下跌幅度超过10%。

    如果从国土部3月11日发布“国十九条”算起，此轮地产调控政策的出台仍然呈现出两个主要特点：一是出台增加土地和房屋供给的措施。如在“国十九条”中，有“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房建设用地供应总量的70%”的规定。二是释放打击投机需求的信号。政府出台的上调二套房及以上住房按揭贷款首付比例和贷款利率的措施，就属于此类政策。在二者之外，同时辅以一些小规模的制度性改变，以国资委要求78家央企退出楼市、住建部收紧商品房预售管理、以及现行土地招拍挂制度的革新传言等措施为代表。

    在评价这些措施之前，回顾近年来楼市调控措施的内容及其效果，是有益的。当笔者重新查阅最近数年的主要房地产调控政策之时，只能再次感叹：目前诸多的调控政策，无非原来的措施换了身“新衣”，重新施粉登场了。这里仅试举几例：在2003年6月，央行通知便对房地产开发贷款、土地储备贷款等方面做出了严格的规定，其基本思路与目前的相关政策如出一辙。2005年3月，央行上调了包括首套房在内的住房按揭贷款首付比例和利率下限，算起来其紧缩的力度要比现在的措施大得多。在2005年3月的“旧国八条”中，政府提出要“高度重视稳定住房价格”，“房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任”，其政策陈述语气不可谓不严厉。在2005年4月的“新国八条”中，提出要“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”；2006 年3月，政府工作报告再次明确提出，要继续解决房价上涨过快的问题；2006年5月，“国十五条”中出台了万众瞩目的“90/70”政策……

    算起来，这些措施已出台经年，现在已可以对这些措施的实施效果给予较为公允的评价——很明显，当初很多被寄予很大期望的政策目标并没有被实现，甚至成了被人遗忘的摆设。那么，目前这些措施再度出台，能否就能起到立竿见影的效果呢？事实上，现阶段许多酝酿和实施的楼市调控措施，是在朝反市场化的方向行进着，更大的寻租空间将在官员们具体运作的过程中产生，典型如大力推广的保障性住房制度的分配过程，以及改变土地招拍挂以“价高者得”规则之后的土地购并行为。

    之所以说目前的地产调控政策仍然是在“隔靴搔痒”，最主要的原因在于，这些楼市调控政策根本没有触及到地方土地财政、农村建设用地土地的流转（小产权房）问题等根本性制度环境。例如，如果不改变地方对土地财政的依赖，地方政府就有充足的动机为实现政绩而推高地价，在中央调控高楼价的时候应付差事，在楼价下调的时候则尽全力托市——在2008年下半年楼市量价齐跌之时，一些省市运用财政资金直接买楼来为楼市托底，并延迟开发商偿还土地出让金的措施令人印象深刻。不仅如此，在国内已进入实际负利率时期（以一年期存款利率和CPI水平计）之后，目前政府却仍然在加息问题上犹豫不决，而加息往往会对楼市泡沫产生实质性的冷却作用。不触及核心问题的楼市调控政策，其效果很可能是事倍功半的，措施本身最多也只能充当楼市调整的催化剂而已。

    不过，调控政策效果打折扣，并不意味着中国的楼市会只涨不跌，因为楼市运行自然有其自身的规律可循。今后一段时间，中国房地产的风险已经在逐渐积聚，这可以表现在以下几方面：从去年下半年开始，主要城市的房地产投资量开始大幅增加，这些房屋供给量可能将在一段时间内密集释放出来；明显有别与2008年末楼市的心态，目前普通老百姓又重新建立起了“楼价只涨不跌”的心态，这本身就是泡沫明显出现的表征；另外，不管政府是否愿意，通胀的上行都将使得国内货币政策进入加息周期，资金成本的不断提高和货币流动性的紧缩，将逐渐加大购房者的资金成本。

    在目前泡沫特征已明、风险不断积聚的时候，一种较为理性的做法是，投资者和企业经营者应保持清醒的头脑，以防成为泡沫的最终接盘者。精准地预测楼市拐点属于巫术，如果非要做些粗线条的预测，笔者倾向于认为，在两三年内，国内主要城市的楼市可能将因政府控制通胀的努力而出现一轮调整；在十五年的时间跨度内，伴随着人口红利的结束和人口老龄化的到来，以及城镇化水平的不断提高，国内主要城市的楼市黄金期或将走到尽头。

(写于2010年4月21日，现在看来，可能稍有些低估了政府的决心)