摆脱泥淖，转头向上，2016年1至6月份，楼市迎来久违的“真正春天”。从小心翼翼的以价换量，到大步向前的量价齐升，从一两个局部异军突起，到去化热浪此起彼伏，从配套战、前景战再到投资回报战，从品牌传说，到居住哲学，再到跨界体验，楼市精彩故事多，引得楼事信者众。这半年同样是楼市精英们的好日子。过去一两年被大势缠住了手脚，被政策局限了空间，苦练内功，以求人定胜天，两年的跋涉，终于有了这6个月的尽情收获，站在幸福的半山仰望，登峰之途更具信心。而回看来时路，需要一次思考的沙龙和总结的聚会，用难得的经历化作更有指导意义的金律。

2016年6月29日，由青岛市房地产经纪机构行业协会、搜狐焦点网、青岛东部评估机构等联合主办，搜狐焦点青岛承办的“破颈扬启再登峰──2016青岛楼市半年沙龙”（闭门会），在卓越世纪中心火辣举办。

搜狐焦点青岛站总经理总编辑江巨轮，代表主办方致辞中，谈到了举办此次沙龙的初衷，“今年总体而言市场不错，尤其是上半年。从数据上看，尤其是从我们自己的网站监控，每天都有几百组来电，包括今年大年三十还有上百组来电，这是往年没有的，所以说今年上半年肯定是丰收年。”

江总分析：“从业态上看，尤其是刚需住宅，甚至是首改、奢改，这类的产品卖得不错；但是商业类公寓、写字楼，包括前海一线的产品似乎并没有感到市场的热度。从区域上看，市南、市北、崂山，尤其是高新区、黄岛一房难求，其余区位似乎也没那么好过。总体而言市场分化较大，但总体行情不错。今年成交数据将会创造新高。但是下半年的市场怎么样，不好说。”“在沙龙开始之前我刚收到一份消息，今年6月份整个北京的二手房成交市场已经呈断崖式下滑，这可能说明一个信号。通过今天下午大家的交流，我希望大家能多讲讲，多聊聊，看看到底下半年能出现什么样的市场变化。”

江总继续说：“我们更希望通过数据看市场的本质，看看土地怎么样。俗话说，地拿对了，这个项目就成功了一大半。所以说下面的环节可能会请东部评估讲讲，到底青岛上半年的土地市场怎么样。因为土地市场一定意义上决定了房地产整个市场走势。尤其是今天站在6月29号这个时间节点上，我们又站在了卓越42层的高度上，我相信我们一定有不同的视角来看青岛，来看青岛楼市。”

中国生产力学会常务理事、青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长冯显泉，以《青岛房地产行业的见证者、奉献者、正能量者》为题，分享了2016年上半年青岛房地产完成的主要工作。冯秘书长开篇语说：从2009年成立7年来，无论发生什么变化，一直坚守成立时的初心，本着“交流奉献凝聚共赢”的宗旨，通过举办形式多样的活动，定期不定期地把岛城最具影响力的地产经理人集聚到一起，共同搭建一个有助于地产经理人成长、有利于房地产行业持续健康发展的充满正能量的平台。2016年上半年，仍然较好地发挥了岛城房地产行业的“见证者”、“奉献者“、“正能量者”作用，为青岛房地产行业持续健康发展，积极贡献才智和力量。

说到是岛城楼市的“见证者”、“奉献者“、“正能量者”，冯显泉分别从洞悉行业发展动向，引领行业顺应大势；深入胶州地产，促进该板块“去库存”；进一步扩大影响，拓展平台；作为行业嘉宾代表，积极助力地产品牌企业发展等五个方面，分享了2016年上半年为岛城房地产行业做出的奉献和努力（详情另作分享）。

作为本次沙龙的主持人，青岛地产营销大腕和众筹投资带头人吴云海，用一个个具有挑战性的话题，引爆会场情绪，及时把握节奏，让发言嘉宾实话实说，也让沙龙有趣有料更有味。

他说，商业物业积压，它的去库存路在何方？他说，有专家说全国去库存还要5年，青岛这个新一线，2.5线，她的去库存，还有那些危机和机会？2018年杜绝毛坯的新政策，对未来市场有多大影响？他说……他的一些问题我们不方便转述，请关注青岛搜狐焦点的直播实录。

吴云海先生的问题，都是市场和购房者最关注的，也正是这些题目，才让沙龙干货无数。

东部评估数据技术总监陈欣欣做主题演讲时，开篇语就是，上半年土地市场清风徐来，水波不兴。上半年青岛的商住用地共成交94宗（不含地下空间，工业、公共管理与公共服务用地）同比下滑，成交价格同比有所回落，总体不温不火。

东部评估中心认为，下半年土地供应会有所增加，市区土地因为土地稀缺和房地产市场成熟的原因，未来会引起激烈竞争。高新区从城市规划和配套的推进节奏上看，发展前景向好。黄岛的土地面积较大，储备较多，未来出现溢价现象的可能性较小，这个区域良好的规划和适中的土地成本，也是东部评估中心建议重点关注的板块。该中心还认为，如果下半年土地供应增加，那么传递到楼市上，2017年上半年，或将迎来供应量的高峰。“房、地有温差，土地还没火。”是东部评估中心对青岛的基本判断。

上半年土地市场平淡，除了成交量略有收缩，溢价地块比例也不甚高。上半年只有6宗地块出现溢价，占94宗成交量的15%。下半年值得关注的土地出让热点片区有4块。分别是市北区、李沧东部、高新区以及黄岛区。东部评估中心认为，下半年土地供应会有增长，东李世园板块因为土地稀缺和本身价值原因，未来会引起较激烈竞争，会出现比较高的溢价。高新区会是一个新的焦点，因为从城市规划和配套的推进节奏上看，发展前景向好。黄岛的土地面积较大，储备较多，未来出现溢价现象的可能性较小，这个区域良好的规划和适中的土地成本，也是东部评估中心建议重点关注的板块。该中心还认为，如果下半年土地出让出现高峰，那么传递到楼市上，2017年上半年，就将迎来供应量的高峰。

最后压轴的沙龙部分，思想碰撞，火花频频。

青岛东部评估机构总经理黄霞，回答主持人问题时表示，青岛市土地市场相对全国一直比较平稳健康，土地的供应比较注重市场在土地配置中的重要作用，价格则由供需关系决定。黄总认为，明年市区房地产市场应该仍会比较不错，因为土地稀缺和周边配套的成熟，让市区成熟地段的房子很受欢迎，甚至一房难求。

黄总的这一说法，得到了冯显泉秘书长的支持，他透露说，今年上半年，很多人通过他找关系买房子，特别是一些配套好地段好的房子，一些户型偏大适合改善的房子，基本上都买不到，“后来朋友不找我了，我也不敢管了！”

在回答青岛房地产市场今年下半年到明天到底会怎样时，冯显泉认为青岛楼市在全国一二线城市中属于慢冷慢热。他认为，这种稳健的特点，其实让青岛受益，这与中央的去库存的基调是相吻合的。所以未来青岛楼市还应该是稳中有升。而当主持人提出“升的到底是价还是量”时，冯显泉认为，某些板块，价提得较猛，量一定会下来，价和量是有一定矛盾的。但也应该区别对待，一些相对偏远板块，去库存仍是主格调。而主城区，配套好、品牌好、品质有保证又受到认可的房子，它的价格调整多是因于竞盘少、需求大、供量却不足决定的，那么适当的提价也是可以理解的。说到供需关系，冯显泉还特意提到了二孩带来的大户型热销。

冯显泉称，随着政策红利的打薄，未来房地产市场的分化会更明显，城市、区域、板块、企业，尤其是后者，优胜劣汰的效应会更加明显。东部评估中心的黄总也对这一说法表示肯定，她认为，未来市场就是强者恒强，现在优质的地块是大公司来争夺，这不仅是钱的事情，而是综合实力的表现。山东省的精装房新政，对房地产企业未来的发展也是一大考验。黄总说，精装房对个人是好事，因为根据他们的监测，青岛市精装房的保值增值明显高于毛坯。而与会嘉宾胶州房地产经理人俱乐部副理事长兼秘书长张健平则认为，刚需市场和改善市场对于精装房的接受程度还是有区别的，尤其是一些相对偏远板块的置业者，他们对装修价格的敏感度很高，而他们理想的装修标准，是房企很难承受的。

张健平在发言中，对胶州楼市谈了一些独到的看法。

胶州市政协委员、乐当家集团董事长纪程睦发言中说：“对胶州楼市而言，个人观点认为不容乐观。胶州房地产数据中心数据监控显示：上半年胶州土地供应17宗，总面积147.22万㎡；土地成交17宗，总面积达到142.95万㎡，其中14宗为纯住宅，总面积达到128.67万㎡，同比上涨78.41%。由此可见，在未来的一两年之内，将有大量的商品住宅涌入市场，将会大幅增加胶州市未来住宅库存总量。截止6月28日，胶州市商品住宅，共新增7986套，同比上涨84.14%。其中5月份供应量达到2592套，6月份新增为1717套，由此可见，新品加推重现增长态势。”

“从销售数据上看，上半年，胶州市共计成交8626套，同比上涨40.15%。但从均价上看，2016上半年均价5287元/㎡，相较2015年5216元/㎡来讲，价格仅上浮1%。部分项目趁政策利好，采取以价换量的营销策略。可见，胶州市虽然受利好政策的刺激，市场活跃度回升，但并不能达到量价齐升的态势。”

“从存量上看，胶州的库存不降反增。较2015年年底，库存上涨2.42%，达到8.33万平米。在整个青岛市范围内，胶州市库存量仅次于胶南市，高居第二位。根据青岛市5月份去化速度，胶州去化周期长达13个月，而青岛市整体去化周期仅6个月。”

最后，纪程睦说：“胶州楼市虽然上半年销售量有所提高，个人认为下半年胶州商品住宅市场依然严峻。胶州下半年楼市没有想象中的那么美，胶州去库存战役依旧很长远。”

对本次活动特别支持的卓越世纪中心，派出郭俊义经理，在主题演讲之后，分享了卓越集团从2003年进驻青岛CBD商务开发以来，旗下四大标杆产品，像卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心、卓越城，形成了成熟的商务模式和商务品牌。

据介绍，卓越·世纪中心由四栋超5A的甲级写字楼和6.5万方的商业组成。会议所在1号楼一共是57层，建成之后将会是青岛市体量最大、高度最高的办公集群；2号楼和3号楼是6.5万方，4号楼3万方左右。项目配有一个6.5万方的高端商业，未来建成以后会是一个多元化的业态，为四栋写字楼甚至于整个CBD写字楼的办公白领做配套。地下有近2000个停车位，也是一个大型的智能化停车场，车位配比是135平比1。