中国房地产行业经过十多年的快速发展和两年多的限购限贷政策调控，基本趋于相对平稳。特别是党的十八大的胜利召开，昭示着我国的政治经济文化社会等进入了一个全面发展的新时期。在这个新的历史关键点上，我国的房地产行业无疑将面临许多前所未有的新情况新课题。因此，青岛市生产力学会、青岛房地产经理人俱乐部会同搜  狐 焦 点网、嘉凯城时代城联合策划了“论道2013——青岛地产发展趋势精英论坛”，旨在通过专家学者、行业精英的智慧分享、观点碰撞，进一步理清房地产行业呈现出的一些新特点新趋势，促使这个行业步入更加健康更加理性发展的轨道，进而促进青岛的品牌地产企业不辱使命、顺利地度过目前的关键期。

2012年1月11日，由搜 狐 焦 点网、青岛市生产力学会联合主办，嘉凯城时代城承办的“论道2013——青岛地产发展趋势精英论坛”在岸琴御公馆成功举办。我的印象中，至少有以下几个突出的特点：

1.到场嘉宾层次很高。

世界生产力科学院院士、青岛市生产力学会会长魏炳义先生，曾经主持撰写我市“七五”、“八五”、“九五”和“十五”国民经济和社会发展规划，出品的重要巨作《生产力学》，填补了世界和中国经济学的空白。在此次论坛上，魏会长不仅作了主题演讲，还在后来的沙龙环节作了讨论发言。青岛市生产力学会顾问、原青岛市房产管理局局长、青岛房地产经理人俱乐部主席林民庆先生，可谓是青岛房地产业界的泰斗级人物，他应邀至始至终出席了此次论坛。致辞嘉宾分别是：青岛市生产力学会常务副秘书长、青岛房地产经理人俱乐部秘书长冯显泉先生，搜 狐 焦 点青岛站总经理、总编辑江巨轮先生，嘉凯城时代城总经理王明军先生。

2.活动筹备很充分。

为了办好此次论坛，主办方、协办方、承办方先后几次召开碰头会，讨论论坛主题和活动方案。精心安排了两位主讲嘉宾，都有精彩课件。一位是全国性专家魏炳义先生，演讲题目是《城市品格和地产发展》；另一位是青岛房地产经理人俱乐部副秘书长、青岛合建行房地产营销有限公司总经理吴云海先生，演讲题目是《大青岛大时代》。

3.主题演讲视野开阔。

魏炳义会长在主题演讲中，首先解析了什么是品格和城市品格，然后重点诠释了青岛市的城市品格。他说：“特殊的资源环境，特殊的人文背景和历史背景，造就了青岛特殊的城市品格。我对青岛市城市品格的概括是：开放兼容，中西合璧，不断创新，引领潮流。青岛的品位有很浓的三味，一个是海味，一个是洋味，一个是古味。”他讲的第三个问题是，青岛城市建筑和地产发展脉络。其中又分为：（1）布局的特点；（2）建筑模式的演化；（3）青岛老建筑的欧陆风格。魏会长的精彩演讲，使到场嘉宾直呼过瘾。（下一步，就“青岛城市建筑和地产发展脉络”，建议魏会长对该课件再予以优化提升，同时开设专题讲座，由青岛房地产经理人俱乐部会同青岛市生产力学会科普培训部，专门组织培训）。

吴云海副秘书长在主题演讲中，重点诠释了大青岛崛起、青岛的大未来。他说：“2006年—2020年青岛城市规划，如果抓出几个关键的地方出来，第一个成为富强文明和谐的现代化国际城市；另一个是到2020年人口要达到1200万；十八大召开之后，城镇化是最大的改革红利，这是党中央提出来的，在整个青岛来讲，国际化大都市架子已经做起来了，大青岛的发展要走向一个多极化。”他还谈到：“依托主城，依托中心城市的城市功能聚集区，包括行政、文化教育、科研、商务、旅游度假等等，并且积极构建青岛为中心的黄岛、红岛、崂山现代化的城市框架。”“青岛市把原来老市北区老四方区合并成为新的市北区，黄岛区和胶南市合并成立新的黄岛区，我个人认为合并的意义有以下几点：第一成立了新的市北区之后，扩大了主城中心的居住板块。新的市北区和李沧区两个大区域在一起，就能够解决青岛多年以来遇到的问题，比如说城区的城市功能包括居住区，这两个区成为青岛市新增人口很重要的居住区域，中心能量聚集。”“中心辐射能力的增强使得李沧区、红岛和城阳城市的中心地位迅速提升，李沧区的发展不仅仅带来李沧区的青岛城市中部的发展，而且向北辐射到城阳，城阳区将来成为很多大盘、大的开发商进驻的目标。”最后，他还谈了大区域催生大盘时代，大盘时代的来临诞生了很多知名房地产的项目等。

4.沙龙环节嘉宾发言精彩纷呈。

魏会长谈到：“现在青岛的发展，我的看法是正在走出胶州湾，一面是胶南、董家口，一面就是即墨这边，以胶州湾为中心。”“从国际潮流来讲，原来看重的是汽车甚至于游艇，将来就是直升机这块发展，这是新的产业。中央军委和国务院已经决定，1000米以下的领域要开放。乌克兰已经同意把它的飞机发动机这块转移到中国来，青岛要接住这块。相应的飞机制造，青岛要大发展，这块产业发展带动整个产业群的发展。它的面积将来很大，直升机场以及飞行训练场，培训中心，救援中心，其他相应的还有公寓以及航空俱乐部等等。毕竟是战略性新兴产业的发展，随着这些发展，房地产也有新的发展，救援中心的建设房地产首先受益。”“我对青岛这块发展还是非常看好的！大青岛的发展，将来青岛的城市地位肯定会发生大的变化！”

嘉凯城时代城王明军总经理谈到：“智者乐水，仁者乐山，刚开始大家都觉得海边好。当一个完善的开发周期完成之后，青岛又向北转移，向北有什么？我就感觉非常好奇，一个是在李沧区这个地方，云集了中国地产当今一线的地产公司品牌很多，万科、绿城、龙湖、中海，还有嘉凯城。为什么这些一线品牌的公司，对青岛这么青睐？怎么样又是到了城阳，我觉得肯定有各自的道理。”“青岛的中心再向北移，沿海的这一带处于饱和，进入一个精细化时代，所有的建筑讲究精工细作，另外一个讲究特点，同时还有一些不同的建筑属性，沿海一带要求很高。但是北边的地方，一个是这里过去是落后的，有大面积的土地需要开发，需要整理，需要整合，另外一个也说明这座城市积聚爆发力和吸引力。这么多公司瞄着青岛，除了有土地之外还有什么？那就是文化。”王总还从自然环境的角度谈到：“北方寒冷，南方变化，唯有中间这个地带都处于风平浪静，风调雨顺，也特别适合居住。”“最适宜人的居住，最好的地方就是有山有水。青岛有崂山，东边有大海，一些风暴、飓风还吹不到这个地方，所以风水非常好。这样逐渐吸引了一些开发商的关注，同时这个地方有很多的优势。刚才说了我们有海味、洋味还有古味，当前也成为信息的集中地，尤其像韩国的文化，日本先进的东西等。”

伟东集团副总裁王景东结合本企业的发展谈到：“我们伟东确实是土生土长的本土企业，本地的企业我们是率先转型的，我们加大了物业的持有量，第一个就是王朝大酒店我们全部收购，第二个1月26号即将开业伟东乐客城，这些物业我们全部持有。第二件事，就是拿地，伟东在蓝色硅谷也就是即墨拿了1200亩的文化产业基地，是伟东跟微软世界级的五百强大鳄合作，在青岛建一个软件研发云计算开发中心。”“李沧区这个区域，除了幸福之城，下一步我们还有40万方项目，紧挨着时代城。”“一个大盘一定要做一个扭合，大盘里面的规划跟销售是直接有关的，大盘里面一定要做一定的社区商业，否则2000户、3000户你的社区就有问题。”“四十万方重新一步一步做，里面一个小学一个幼儿园一个中学，必须放进去，这样的社区才会有活力。”

和达置业副总经理刘博在发言中说道，“2012年，用一个什么词去概括呢？我想用‘揣测’。从2011年2月份全国开始实行限购政策以来，我们就在不断地揣测，揣测这个政策什么时候结束，不断地有人唱衰有人唱多。这两年基本沿着揣测的路径走过来的。”“2013年整个趋势我认为会是趋稳。两会之后有个共识的概念就是对于房地产的基本政策，政府的解读是支持首次置业和支持改善性合理需求。在2013年可能针对于改善性需求会有一些新的政策给予，这是我们所期望看到的。”他分析，“2013年一定是刚需和改善性需求作为市场的主旋律，但是高端产品我认为可能会越来越有压力，尤其是那些作为度假性质的或者投资性质的高端产品。具备第一居所性质的高端产品，相对的市场的未来好像会舒服一些。”“现在乡镇的人开始往县城去居住，这个速度比前几年要快了很多；县城的人开始往市里面去居住；市里面开始往更好的市和资源更集中的城市去居住。这就是居住的递增，这也是城市化进程的一个组成部分。”“居住的外移会是我们下一步城市居住发展的必然趋势，我们主城区将会成为商业经济的主要阵地，越来越不适合居住了，因为堵车，因为各种各样的不方便，城市副中心在不断的增加和建立。”

银盛泰城阳区域公司副总经理孙立志说道，“对2013年主要趋势的研判，通过和同行的交流，包括我们在家做一些研究，大家有一个共识，就是对于2013年都是看好的。”“在改善性居住方面，我们预计2013年会有一些大的动作，包括在银行和政策方面。”“我们德郡别墅也做了三年了，千亩大盘，就这个项目本身谈一下大青岛的观点。我们在2010年首次做这个项目刚开盘的时候，主力客户群全部来自于市区。特别有大城市居住视野的客户，他认为距离绝对不是问题，这里是离城市非常便利的区域；第二他也看到青岛的别墅市场和北京、上海完全不一样的状态，这些别墅区的别墅价格卖得极低。另外城阳本土的客户非常少。经过了两年的时间，包括整个的全青岛人民对青岛的整个观念的改善，可能城阳已经不是原来城阳人的城阳，真正地变成了青岛的一部分，成了大家都看好或者都在开发的区域。这个时候很多的城阳本土的人，越来越发现其实城阳真的是非常好的居住环境，有着非常好的生活的尺度感。”

安泰信集团副总裁助理屠四星则谈了他的独特看法：“我从深圳2008年过来的。在外来人眼里面，我看到青岛的一些特性可能跟本地人所感受到的不一样，青岛人的自我幸福感很强，青岛的创新能力不够，人比较保守，比较安逸，比较享乐型。”“青岛的经济发展是很有活力的，而且势头很猛，但是商业发展其实很落后。”“青岛是一个新锐城市，大家都会有自豪感，青岛的发展比较单薄，从多元化上来讲，包括创新，其实还是差的很多。确实是一个小伙子一样，或者说是一个少女状态，没有更多的韵味，不够丰富。”他的一个重要看法是：“青岛的市场价值慢慢被更多品牌开发商关注，更应该欣慰看到的一点应该是很多大的产业开发商的进驻，包括在高新区的12000亩的，还有我们鳌山卫蓝色硅谷包括青岛大片大片的产业园区，这些带来的是实体经济的发展，会引入大量的产业人群。到2020年要达到1200万人口，现在是800万人口，我们是靠什么引进400万人口呢？真正让这些人口基数逐渐做大应该是实体经济的发展。包括总部基地大的开发商的进驻，对青岛的城市经济有一个非常大的带动作用，而且也在改变城市的面貌和格局。”“深圳很早年前就开始把特区内的一些生产型企业全部入园到关外的高新园区去，同时在产业园区去周边发展很多居住的地区，减少人流的转移。比如说在更广阔的区域有很多的办公、产业，人流量是不会像单一的钟摆式的发展，相信这个城市的格局会发展的更好。”

融亿中国控股青岛公司副总经理张庆雷谈到：“2012年的展望我用一个字叫做‘微’，2013年叫做‘信’。这两个字基本上吻合了基本市场的个人认知。包括限购，包括货币增量等等，使整个地产形势出现了微变化，包括一些不具备资金条件、不具备操盘经验的小企业逐渐落马。”“2013年进入一个信时代，有‘三信’。第一我相信。经过几年的沉淀，大家对大盘、对大集团的格局有了明确的认识。大盘将逐渐改变人们的生活。第二个信是信仰，我觉得在座的这些人都是为了一种信仰，让自己的置业生涯让自己的人生规划让自己的信仰目的逐渐接近明晰，把整个青春年华投入地产行业的时候，往往寄托很多地产行业的一种崇敬、一种热爱、一种认可。第三个信是自信。这里面再往前发展的过程中，随着做地产越来越理性。从去年来讲，大家产生了很多政策的调整以及局势的不明，很多的事情不能完整调整自己。我们也有幸看到，通过今天的活动，邀请了著名的魏会长、林主席等各位专家，我也有幸看到江总能够邀请到岛城做地产的一些人，更希望通过这些活动让大家看到我们的在整个发展过程中的企业的自信越来越好，个人的自信越来越好。”

青岛总部基地副总经理丛永泽在发言中说：“青岛的城市非常的现代化，非常的国际化，但是人们的意识还有往上提高的空间。”“一个企业比方说是来自一些三四线城市，白手起家，经过几年努力发展，发展一定程度，确实企业不断扩大，但是遇到一些瓶颈，首先就是人才的瓶颈。这些企业在一些经济欠发达的地区，发展到一定程度想整合升级突破，如何请到这些才子呢？没有人才的支持企业发展壮大确实是非常困难。基于这种考虑，我们公司才做了总部基地这样的产品，把你的核心部分挪到一线城市，把你的生产加工基地放在经济欠发达地区，另外一线城市包括青岛这样的城市，有很完善的法律支持，很规范，信息、物流、交通，其实总部在这里运转的各方面的环节，我们做的这种产品，这是第三个。2003年开始做北京总部基地，现在已经入住了。另外这些园区里的这些企业，尝到了甜头跟着我们到沈阳去投资，去建地区的企业总部。现在又来到了青岛，这个项目在春节以后，准备开始运作。”

论坛主持人搜  狐  焦  点网客服总监于琳女士在论坛总结中谈到：“刚才我梳理了一下今天的论坛，有这么几个关键词，历史与未来，本土与外来，城市与地产，大青岛与大时代，大盘与大鳄，希望与失望，青岛人的青岛，中国的青岛，城阳人的城阳，青岛的城阳，大做于细做，趋稳向暖，还有微和信，还有精英、才子等等。可能不完全，其中最大的主角不得不提还是时代城，但是我觉得我有点感慨，我们都说同行相欺，同行都能异口同声提到某一个项目的时候，我觉得这个广告是非常成功的非常有感染力。时代城是外来的大鳄，今天在座的除了外来的还有本土的精英和才子，真的是非常厚道和宽容。”

这些图片，就是从此次论坛上采集的。