2013年1月9日，由中国指数研究院和搜  房 网联合主办的2012-2013中国青岛房地产形势报告会暨2012青岛地产红榜颁奖盛典，在港中旅海泉湾天创大剧院隆重举行。

300多位来自青岛地产界的专家学者、地产精英、主流媒体齐聚盛会，以“新形势、新机遇、新发展”为主题，重点探讨了新形势下中国房地产市场形势及趋势、房地产网络营销的变革与创新、电子商务的流行和发展趋势。我有幸作为重要嘉宾，第一个出场致开场辞。

作为本次大会的重头戏，中国指数研究院常务副院长黄瑜女士从政策环境、宏观经济、房地产市场供求等方面深度分析了2012年中国房地产市场形势，并以此为基础对2013年乃至更长时间的房地产市场走势进行了预判。

她说：“2012年的房地产市场我们管它叫适度调控期，房地产跟政策是关联的。上半年从整个价格变化指数看，一直到6月份是持续下跌的，到6月份就环比在止跌，持续地在上涨。到去年的12月，首次出现了同比上涨，因为到了年底，我们不仅是环比上涨，其实价格上同比也出现了上涨。特别是我们的十大城市，它累计的涨幅超过了114平均的涨幅水平。 ”

“我们再从房地产宏观的数据上看，首先看商品房的销售额，这个数字是我们预计去年底的数字（国家的数字还没有公布）是6.5万亿，同比增长了11%。应该说超出了我们的预期。从销售面积来说，全年商品房是11.4亿平方米，同比增长了4.6%。”“从房地产开发投资的全年情况来看，也是同比增长11%的。”

“重点城市成交的情况，基本上是近几年来仅次于2009年的高位水平，从2012年来说是达到了三年的成交新高。”

黄院长谈到：“我们在总结过去的同时，也会对未来的市场进行预判，我们基本上会根据我们关于中国房地产中长期发展动态的模型来看，一方面是评估市场的政策调控效果，另一方面也对未来做一些预判。”“根据我们这个模型，我们房地产经过总结研究之后，发现它同时从城市化、经济增长和调控政策紧密关联。货币供应链也会带动经济的增长，特别是城市化率的提高会带动我们需求增长5.4%个百分点，它是紧密关联的。”“基于这个模型，我们每年会对未来的市场进行预测，首先我们预测的是经济形势，对它有一个基本的假定。今年经济学界认为2013年的经济形势会好于2012年，特别是政府换届的效应会逐步释放。”

“基于这些大的背景假设，包括政策，在这些假设之下，我们对2013年的市场也做了一个预判，具体的数字，我们认为商品房的销售面积会在12亿平方米，今年在2012年的基础上增长5.6%，我们的住宅会在10.8亿平方米。商品房的价格会上涨7.8%，房地产开发的同时会增长7.1%。新开工会增长幅度大概在9.6%。”

“对未来十年，我们做的预判是从2011年到2015年，然后是2016年到2020年。我们在这些假设前提之下，预计未来十年，我们的房地产市场仍然会扩大。到了2020年，我们整个的销售面积会达到13亿平方米，在未来的几年间，我们整体的增速还是会被放缓，但是仍然还是会增长，市场规模还会持续的扩大。”

“在未来的房地产市场当中，会呈现几个特点：第一个特点是市场的需求被分化，这个分化一方面是城镇化促进刚性需求占据市场主流，改善性需求日益凸显，保障房到位促进社会。”“还有一个就是城市的逐步分化，我们认为一二线市场的市场空间还是比较大，三四线供应过剩我们认为还是有一些风险的。从更长期一点来看，我们认为一线城市集聚效应会更加明确，特别是我们一些区域中心城市后发优势会更加显现，尤其是我们的青岛。三四线城市还是有一些不确定性的。”“从企业分化来看，也会存在一些分化。整个企业的分化叫做强者越强，大企业会越大，中间的这些企业不进则退，小型的公司会逐步的被边缘化。应该说我们企业的分化会越来越明显，市场的集中度会逐步的提升。”

最后，黄院长给出的策略建议是：“企业应顺势而为，踩准市场节奏，优化城市布局，把握主流客户需求，提供优质产品，不断提升客户满意度和品牌影响。”

之后，搜  房控股新房集团青岛公司总经理单伟国先生，就2012宏观条件之下房地产与互联网的营销之变进行了演讲。单总重点就该网在网络营销方面做出的种种突破与创新予以描绘，并分享了该房网2013年的营销之变：第一是电商产品的全面升级；第二是广告产品的升级；第三是无线产品的升级。

紧接着，搜  房控股二手房集团青岛公司总经理郄杏丽女士、中国指数研究院青岛运营总监薛建行分别总结了搜  房 网二手房集团、中国指数研究院青岛分院在2012年的工作及2013年的创新计划。

最热闹的部分是：2012年青岛房地产销售排行榜及房企排行榜、2012年房地产网络人气榜部分榜单的颁奖。

2012年度青岛房企夺金TOP10分别是：万科地产、中海地产、海信地产、保利地产、和记黄埔、龙湖地产、鲁商地产、卓越集团丶中铁置业、青特置业。

2012年度青岛楼市单盘销售金额TOP10分别是：保利海上罗兰、晓港名城、远洋风景、中海国际社区、鲁商首府、李沧万达广场、华润中心悦府、中铁青岛中心、龙湖滟澜海岸、万科生态城。

随后颁发的还有：2012年度青岛楼市单盘成交套数TOP10；2012年度青岛楼市单盘销售面积TOP10；2012十大影响力博客颁奖；2012青岛房地产助力明星颁奖。

一不小心，我的博客《老冯拍楼》也被评为“2012十大影响力博客”。

此次报告会暨颁奖仪式的主持人，是青岛广播电台主持人赫然，也是我的一位熟悉的老朋友。

请欣赏我从此次大会上采集的照片。