──2012中国·城市综合体开发与投融资创新高峰论坛之四

在2012年6月5日举行的“祥泰·名汇国际”2012中国·城市综合体开发与投融资创新高峰论坛上，还专门设置了两个沙龙：其中第一个是商业地产开发运营及商业管理和发展趋势沙龙，即上一个专题的博闻；第二个则是 基金投融资沙龙，也就是本专题博闻。

这些图片，就是我在本沙龙期间拍摄的。

以下就是论坛沙龙的直播。青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长、青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生担任主持人。

【主持人 龙江】：下一个论坛是基金投融资论坛，邀请全国房地产投资基金联盟会长张民耕先生，全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成先生，鹏利南华商业发展有限公司总经理皮建设先生，祥泰实业公司常务副总经理王俊峰先生，青岛首信基金管理公司的江寿明副总经理，深圳世联土地房地产评估有限公司山东大区总经理王卓先生。

大家知道1998年中国实行房地产住房制度改革以来，也许今年是房地产行业投融资需求最强烈一年。中央政府对全国大中城市一年半的房地产调控，使很多房地产企业出现资金紧张状况。去年3月、9月由青岛市房地产业协会房地产经理人俱乐部先后两次举办青岛房地产投融资高峰论坛，邀请了非常多的优秀国内的企业家、金融家来青岛交流讲课，青岛也涌现许多像首信基金、世联等地产基金机构，在青岛这个房地产行业提供资金支持。青岛毕竟是二线城市，无论是企业和个人，目前对投资基金还是比较陌生的。所以我们今天这个论坛，大家一起讨论讨论融资、投资，对房地产行业有哪些值得注意的问题。我们过去很多人炒房，把买的楼卖掉，你承受市场风险；但是现在你投资基金，我经常用一种简单话来说，过去炒的是房子担当市场风险，现在买市场基金炒的是开发商你就没有风险，所以基金在中国前途非常好。我们有请张会长。

【全国房地产投资基金联盟会长 张民耕】：刚刚龙秘书长也说了，确实是，现在是有房地产以来基金最短缺的一年。我们4月份开过会议，请十几家信托，今年大概是信托发的产品连本带利今年要返还投资人2800亿，明年3500亿。从这两个数来看是数额巨大，而且现在银根很紧，于是房地产基金应运而生。其实看房地产基金应运而生，我想说一说房地产基金现在大概是一个什么样的形势。

应该说房地产基金的成长不是从调控开始，在调控前全国工商联房地产商会的聂会长就曾经开始。原来我们商会叫做住宅商会，后来改名为房地产商会。我记得2005年，那时候我们已经感觉到中国的房地产业必须有两大变革。第一个就是改变这一种香港模式，要向美国模式发展，所谓的全能房地产发展。好处利润全得，风险全担，全链条操作有闭环性。尤其收益不分配的话老缺少一块钱。还有中国房地产业叫做有信贷金额。在他最缺乏资金时往往没有人支持。所以开发商老说，银行和我们老有锦上添花，没有雪中送炭。所以这个情况要改变，其实我们那时候也开始了。包括能不能通过投资公司方式来投房地产。后来想不行，投资公司投房地产，第一个问题是不能避免双重征税，投一回回来以后还要收税，再到投资人第三重收税。还有不能无限扩股、增资、募集，2007年6月1号可以实施了。做基金法律条件成熟了，但是法律条件成熟，基金的诞生还不够，还要形式，到现在为止两周年。4月14号，新国十条开始，这种形式也是使得房地产行业开始自行，以前是自发的，自发有形象，使用资金体系大，以前自发的，因为环境太少，只要有一块地就有人借用你的钱，很便宜，只要投就能够发财。现在不行，而且你即使具备了融资借款条件，现在没有额度，信托公司可能没有或者说由于种种的管制，限购限贷，于是开发商想到了这一个，于是这个房地产基金就产生出来，严格意义上讲他是融资工具。

2000年是房地产基金的元年。2000年开始甚至之前有外资基金进来，每年以五十到一百个房地产基金形式在发展。我们大概有一个初步的估计，这是一个概述，大概有五百家一千亿规模。这个数字我为什么相信呢，因为现在是个房地产公司都有基金，都把房地产基金作为它融资第二大渠道。现在这个形式对于房地产基金本身增长，只有通过广大的群众的实践。大的房地产企业，大金融企业为背景的房地产基金开始出现，包括大型的和民企一体化的。招宝、万金这些或者中韩，我们说得上名的这些企业都自觉运用这个基金的工具，这是一个方面。另外一方面没有房地产背景，没有金融机构背景的完全就几个人一攒攒一个小的房地产基金这个比较艰难。第一把融资可以，但是在第一把融资出来获利之前第二把融资比较困难。我们成立了基金联盟，联盟要规范自己的发展，政府和社会，同时也是和企业内部，行业基金联合，他们合资、合作，甚至合营。通过大大小小基金合作，可能为中国房地产基金带来良好发展。这是一个大概形势。

【主持人 龙江】：谢谢，接下来我们请皮总介绍一下情况。

【青岛鹏利南华商业发展有限公司总经理 皮建设】：谢谢。房地产进门的门槛不高，只要有钱都能够进。评定一个房地产公司好坏有一系列标准，这个标准不是看你成功开发几个项目，而是看有没有基金跟你形成战略合作。如果只是成功开发几个项目，这一个只能够是小学生。如果没有成功开发，小学生都算不上，还没有毕业。如果有基金支持，而且形成战略联盟，你投资到哪里，基金给你支持到哪里，这叫做中学生。

鹏利南华这个项目跟国际大的基金的合作，这也是一个很长的过程。因为鹏利南华从开工一直到最近，我们一直宣传对商业的销售，招商。我们所有宣传材料，广告的，包括平面还有网站上、电视上、新闻媒体上所发广告，通通都是我们写字楼、酒店。这是为什么呢？因为购物中心对于我们来说，我们主要做商业载体，购物中心载体，因为做商业中心有很多种做法，我们是一个购物中心联盟。但是做购物中心的人有自己做、自己经营的，也有借助成熟商业经营公司来做的，作为载体，我们属于后者。我们这一方面做了很多研究，设计之初考虑有这么一个情况，有这么一个选择。这个购物中心选项好多种，有把一部分卖掉，有全部自己经营，也有找到更好经营的商业运营公司来合资经营或者委托经营的。如果目前我们在谈的基金的关系，国内基金使用起来做的非常好。我刚刚说这个地产公司和基金公司能够很好结合，形成一个战略联盟这是一个比较好的事情。做商业街或者出售型商业会相对容易一些，这个与基金也有战略合作的关系。鹏利南华也找境外公司，一个信托基金，这个可以上市的，在国内还没有这样的条件。我们和新加坡的LA这个公司进行合资合作之后，我们今后经过几年的培育，把这个行业培育的非常好，靠他们对商业招商、运营，使这个商业做的很好的情况下，我们可以和其他的商业体结合起来，在新加坡进行上市，这个说起来话题比较长，我就说这么一个放心。如果你要想成功的在你的这个城市综合体做到一定程度时，你想基金、信托合作，最后把他推向一个更好市场甚至上市的话，你在规划之初就有一个方向，就得把这个规划做好，就得把这个载体做好，这个方向定位好了将来才会更好。谢谢。

【主持人 龙江】：祥泰做的业务也是跟信托在合作，怎么合作，有什么好的经验给我们分享一下。给王总一点掌声。

【祥泰实业（青岛）公司常务副总经理 王俊峰】：谢谢。我澄清一件事儿，我刚到青岛时和别人介绍祥泰实业人家不知道，甚至有很多误解，说你们是不是东泰信条下属的企业。很严重是此祥泰非彼祥泰，我们当时注册成立祥泰实业时没有叫祥泰地产或者祥泰置业就是原来我们已经有祥泰这个实业了。我们当时考虑过这个企业会面向全国。

另外我本人进入这个公司，我们祥泰实业进入地产就六年的时间，发展非常快，平均每年100%甚至120%的增长，我做地产时间不太长。一个地产实现快速增长除了抓住比较好的市场机遇之外，能不能打通资金这个频道显得非常重要。我想老板的钱哪里来的，首先都是合法的，没有其他的肮脏的血腥的财富积累。后来我才慢慢知道一些诀窍，我们企业在资本层面和基金，包括其他信托公司应该说接触比较早，有几个原因。一个我们原来最早想把项目运作好资本层面很早做积累，而且也积累经验教训。我们拿地，准备拿地时，其实我们已经和北京一家信托公司签订这样的协议，包括我们目前项目在运作过程当中，我们那一家信托公司，它委托了一个资产管理公司，类似金融监理这样的机构。我个人感觉这对我们项目推进，尤其公司规范化有很大帮助。中国人有惰性，只有监管才象公司，由于有第三监理公司在场，我们的财务报表这些处理时才会更加规范。

企业运作时有几点比较关键的，其中一个比较关键是怎么样由一个财产性投入变成战略性投入，这是非常难的课题。我们怎么把长期筹组变成长期募组这很关键。关注的是企业有没有长远发展前景，这一帮人能不能长期共同走下去。如果这些做到的话，这个企业会做的比较好。我们老板做基金，初衷就是感觉自己找资金太累，我们做一个资金池吧，可以保证自身开发同时还有资本方面的投入，还能够获利的那一点点。我想我们企业正在积极运作，争取2015年在境外IPO上市，尤其香港资本市场现在发生很大变化，原来非常关注一个企业土地多少，能不能满足未来若干年的开发量。但是市场开发的话更多关注你的现金流，资产运作，更重要要看这一帮人能不能真的把事儿办成，我想要做成事儿得先做好人。谢谢。

【主持人 龙江】：谢谢。接下来请江总跟我们分享一下目前青岛基金运作的情况，掌声有请。

【青岛首信基金管理公司 江寿明】：青岛首信在青岛本地，成立时间从去年4月1号开始。我是去年7月中旬从上海过来这边。整个来看，青岛其实在房地产基金当中它所发展的时间算比较短。为什么这样说，我们可以看到全国现在房地产基金，比较大体的部分一般都在2008年底，2009年初的时候成立的，这是最早的一批。到现在为止两到三年的时间，房地产基金这一股风到去年的时候才开始正式从上海、北京吹到青岛这个地方来。它本身来讲，在这一年当中，我所碰到一个问题是说大家还是对于炒房比较感兴趣，对于投资房地产基金上面一般，青岛的投资人对这个比较陌生。

有什么好处，我这里招募一下。在台湾已经不再炒房了。限购限贷情况下买房地产或者买一栋房子的话，你可能要用全部资金去买，一百万去买。按照青岛去年来讲，过去三四年来讲，平均每一年房价上涨的规模全国而言大概在十到十一左右。包含中期收入，包括物业费什么费，大概不到2%，加起来在12%到13%而已，买房升值的量，升值的价值跟这个房租的收入。如果说价格同样的，在限购限贷的限制之下，不能用杠杆调控时，一百万做房地产基金的话，目前来讲信托的部分大概在9%到10%，房地产基金在13%到15%以上，投资回报率并不低于炒房部分。境外地区的话，一般的偏向定向投资房地产基金，青岛本地在传统观念，投资人对房地产基金认知并不很清楚。另外我这一种方式来做，到底跟一般的民间借贷方式有什么不一样，我们从这一年当中做下来，发现青岛目前房地产基金面临同样一个问题就是投资意识跟观念还不够，这一点需要依靠房地产协会、工商联和政府单位加强宣传，怎么引导到这一方面，使新的资金需求有比较好的效益，而且减少房价，获利炒房把房价炒高造成政府第三次的限购限贷。

另外青岛的房地产基金成立时间短，规模都不大。这一种情况之下可能基金一个亿，很快没有钱了。青岛发展这个城市综合体所面临资金量很大的，并不是一个亿、两个亿，不像以前那样体量比较小融资的部分。这样来讲青岛目前任何一家房地产基金公司，如果从境外资金来说的话，基本上可能这个量，持续的能力并不够。未来来讲怎么样解决这个量，房地产基金公司能够有持续不断的资金来源，它所面对第一个是投资力度要加强，另外怎么把基金监管起来。一家公司可能一个亿两个亿有，但是要发展第二个，第三个项目时会不够了。如果我们变成一个联盟部分，比如张总做全国的房地产基金投资联盟，我们如果在青岛这一边也能够组织成青岛房地产基金联盟的话，我们对青岛房地产比较了解，有什么优势，张总在全国各地都找房地产项目，我们可以把我们的优势，对青岛房地产比较了解，张总可以在全国各地进行投资，我们把青岛的房地产基金组合起来也变成一个联盟，再引进北京、上海这些比较大型的房地产基金进入，对青岛未来房地产基金发展有比较大的正效应。同时目前房地产公司青岛地市比较小，不能满足开发需求的话，合作彼此都能够双赢，作为房地产基金来讲能够找到比较好的项目，作为青岛房地产基金公司来讲的话能够有一个比较好的支持，对青岛的房地产开发商能够得到一笔比较长期的资金支持。这对青岛房地产目前房地产基金上面应该要了解的几个方面做的说明。谢谢。

【主持人 龙江】：谢谢，江总时间关系没有讲成功的经验，他做的非常好。我们还有一位嘉宾是王卓，世联的，大家知道是上市公司，专门做代理和顾问，坚决不做开发，但是现在发现基金也挺好，一年百分之二三十，就决定世联地产进入基金，成立基金公司，有几大基金运营模式，分几大片区。北方片区的负责人叫做王卓，请王总介绍一下世联如何进入地产基金。、

【深圳市世联土地房地产评估有限公司山东大区总经理 王卓】：世联大家可能都比较了解，在房地产领域做了将近二十年，我是从事房地产的服务领域。去年开始我们成立一家世联基金公司，借助原来在深圳的经验成立的这一家公司，想立足房地产金融领域。从服务领域来说，目前大行业经验里看，金融服务是房地产服务领域最高端，我们现在决定要做。一直在给基金做定位，世联给很多开发商、很多客户（政府客户、开发商客户）做战略定位，我们做基金之前自己也思考这个基金怎么做。中国现在市场环境下我们的客户是什么样的，我们要做成什么样的基金，这个定位现在还没有确定下来。因为中国的基金回顾一下历史来看，情况非常复杂，中国的金融市场非常复杂，可能任何一个国家都没有面临这么复杂的金融形势，老百姓钱很分散，机构投资者很复杂，市场很杂，我们怎么做基金，怎么做房地产市场的基金，这个我们一直思考。

我加入世联之前在外资一家知名基金公司做事情。大家可以查我的简历。可以说在中国房地产发展黄金十年的过程当中闪现的知名基金管理公司的业态，没有一家中国本土房地产基金参与了中国房地产的黄金十年，更多参与的是银行。去年是信托公司，没有看到任何一家中国本土的房地产基金。

前两天一个真实故事给大家讲一下，我在青岛一家海边很美丽饭店里面遇到我以前的同事，是美国人。他来青岛干什么，他在我原来公司掌管美国退休养老金，他管这个事情。把美国养老金投入到我以前顾问的公司，又投入另外一家外资的资金公司。都是在黑石，这些行业之内的。倒两手投入到中国知名地产商在青岛项目中间。就是说我们的黄金十年，是美国老百姓已经分享了我们黄金十年的收益。我们研究中国的复杂环境，应该怎么样，我们怎么突破一些政策瓶颈、资金池瓶颈、项目池瓶颈，怎么把资源整合到世联这样一个平台下面，在中国环境当中在房地产的下半场打出好成绩。

【主持人 龙江】：美国老百姓无论什么基金，早就进入中国享受很丰厚的从开发商那里赚的钱。而中国中央政府拿一大批钱买美国特别特别便宜的国债，原来是美国人拿着中国政府送的钱反过来到中国来赚中国人的大钱，是这个意思吧？好象是这样。刚刚江总提的这个很好，就是能不能成立青岛基金联盟或者能不能成立全国基金联盟山东分区，有没有这一个可能性？闫秘书长也跟政府沟通，很多模式，是不是可以由更多模式来支持我们房地产行业发展？我想在跟政府沟通这一块儿，闫宗成秘书长有很多建议，能不能跟大家分享一下？可以把能说的说了。

【全国房地产投资基金联盟秘书长 闫宗成】：首先说一下4月份我们全国房地产基金联盟和大中华购物中心联盟在深圳有一个战略合作协议签署，之后民耕会长对于我们之间的合作非常重视，也是让我们出台一些具体的深入合作措施。很高兴我们跟龙总合作这次论坛，可能就预示着一次深入合作的开始。这一点我可能有一点小小的私心，我本人是山东人，我们也希望在山东房地产金融和商业地产，和城市综合体有一个更紧密的合作。我们需要共同推进从财务投资人如何转型做战略投资人，我觉得这是我们做商业地产包括我们商业地产基金能否发展的关键。为什么这样讲呢？因为商业地产基金目前国内成规模的确实多，大多数都是选择快进快出模式，或者说更倾向做强。海外资本长期持有，而且以后通过海外资本上市，类似的国内目前没有一家，这足以说明在座很多商业地产基金，在座商家和国内房地产基金合作不好的根本原因。第一他募资结构只能够做短期的资本，根本做不到超过三年到五年以上的时间。如果投资人要求一定两年，三年以后退出，我们就不能让商家一起长期持有，只能够把商业综合体的一部分快速销售，销售完以后赶快给我资金回报我退出去。我明明知道这个商业地产这个商家长期走下去回报更丰富，但是没有办法谈。

退出渠道这一块儿，中国的商业地产也可以说是非常缺乏的。我们在上海有一家也是做商业综合体的房地产私募基金，我不提名字，号称产业规模做的全国最大，但是在它的退出模式上还是涉猎比较繁琐，以后可能通过上市或者内部开放来适应。以后的事情都有不确定性的，这也是为什么说很多大体量的商业地产，最佳的合作伙伴还是外资的管理公司的一个原因所在。正因为正视这个现实的环境，我们特别重视和大中华购物中心联盟的合作，为什么呢？我们觉得我们两大联盟合作可能会极大的教育领导中国的IP，从思想、观念上改变，推动更多的机构IP成为我们商业地产基金的投资基金。我想如果这个做好的话，我们国内房地产基金才有可能真正的大有作为。

第三个观点，我讲一讲如何看待和房地产私募基金合作问题。我处在一线，是房地产基金联盟的秘书长，同时自己负责几个基金，负责房地产基金池，我们跟房地产开发商的合作机会特别多。他们看我们的房地产基金可能有好有坏，坏的看法是简单把这个房地产的私募基金和高利贷混为一体。我想这不能简单做对比，因为房地产这个基金和高利贷是不同的，它足以很安全地保证投资人的收益。而且房地产开发商和房地产私募基金进行战略合作时也要关注和私募基金合作有所为，有所不为。如果你需要一个长期资本，我们感觉可能更多的是可以跟外国的基金管理公司进行合作的，如果是短期和中长期的话，我们可以和外资的基金公司进行战略合作。

第四个观点，我也同意刚刚几位专家的意见，如何更好的推动我们在山东这一方面更好的服务体系，包括怎么建立合作体系。我个人感觉，可以先从具体的项目层面上进行深入推介。如果成立联合会或者怎么样的，我个人感觉时机不是很成熟，我们先从具体的扎扎实实的服务上做起。我们也期待下一步基金联盟包括大中华购物中心联盟我们能够在青岛有更好的合作。谢谢。

【主持人 龙江】：我期待的是我们基金池能够向我们山东，向我们青岛倾斜。青岛不光住宅很好，青岛的商业也非常好，希望更多资金能够过来，我们一起努力。谢谢，非常感谢。我们今年下半年至少要做一次到两次的基金峰会，希望会长和秘书长能够来。我们也会进行基金培训，企业怎么做基金，我们会有二三十人、三五十人的小型培训，需要一天的时间到时候会给大家通报。另外我们要看张民耕会长的时间，我们会做专题基金论坛，希望有更多的时间跟大家更好交流。