2012年“新形势下的置业判断与选择”地产峰会圆满举办

2012年5月4日下午，2012年“新形势下的置业判断与选择”地产峰会在万达艾美酒店成功举办。论坛由无 忧  房网主办，青岛嘉凯城房地产开发有限公司协办。

此次论坛分成领导致辞、主题演讲、沙龙三大块。青岛市房协经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生担任本次论坛主持人。

致辞嘉宾有：青岛市房地产业协会开发委秘书长冯显泉先生，青岛嘉凯城房地产开发有限公司总裁杨益华先生，无 忧  房网总经理袁兆东先生。

主题演讲环节有三位嘉宾：青岛亿城地产董事长毕放世先生，青岛市房协经理人俱乐部副秘书长吴云海先生；青岛地产圈知名人士张百忍先生。

沙龙环节又分成了两部分：

沙龙第一部分嘉宾由开发企业代表和行业组织代表组成，分别是青岛市房地产业协会开发委秘书长冯显泉先生、高策经纪青岛分公司总经理张伟先生、浩华地产机构董事长李淳朴先生、青岛青建地产集团副总经理李京峰先生，重点讨论房地产市场的问题。

沙龙第二部分嘉宾由购房者代表、媒体人员和地产专业人士组成，分别是购房者代表小韩女士、无忧房网总经理袁兆东先生、青岛早报地产家居部总监张鑫先生、青岛晟基顾问总经理刘延程先生，一起讨论在现有情况下如何置业。

总的看，本次论坛基本达到了预期的效果。

这组照片，就是从本次论坛上采集的。因为我带的是小卡片机，在低照度的光线下要么曝光不足、要么聚焦不实，只好从无 忧 房网专题报道中下载了几张致辞和演讲嘉宾的瞬间照片。

以下就是我在此次论坛上的致辞和沙龙环节上的发言速录。

附件1.在本次地产峰会上的致辞：

尊敬的嘉凯城地产杨总和各位嘉宾，各位朋友，下午好！

首先，请允许我代表青岛市房地产业协会及青岛房地产经理人俱乐部，预祝今天的地产峰会能够取得圆满的成功！同时，请允许我代表到会的业界同仁，感谢无忧房网和嘉凯城地产，精心策划组织这次业界相聚智慧碰撞的机会！

众所周知，在最严厉的组合调控政策的持续作用下，青岛的房地产市场不断呈现一些新的情况和现象：投资需求被明显抑制，观望氛围依然比较浓厚；供量大、竞争激烈的板块，逐步形成了以价换量的趋势；真正的刚需一族，对价格因素特别敏感；而真正占有稀缺资源的豪宅，受政策影响并不明显；前不久出台的差别性信贷政策和对刚需购房者的政策倾斜，使中小户型、中低价位的住宅担当起了目前住宅成交的大梁。

下一步，还会呈现哪些新的趋势，我确实不敢简单断言；但是瞬息万变的市场，更让处于市场主体的买卖双方，变得更加难以决断。

以不变应万变，是一种应对策略；顺应市场的节拍，在变化中寻找机会，是另一种策略；引导市场，引导消费，则是又一种策略。就如购房者的分化一样，既有“候”在家里，等待继续降价的人；还有区别于一般的购房者，这时候却到处看盘选盘，伺机下手。

仁者见仁，智者见智。聪明的投资者，总是能发现和捕捉到较好的机会。

真诚地期望青岛的房地产市场，步入良性、健康、稳定、持续发展的轨道！祝福在座的各位，工作事业有个好收成！

附件2.在本次地产峰会沙龙环节上的发言：

这次论坛非常好，好就好在信息交流，每个人都有自己的看法。我同意以上几位嘉宾不同的角度的看法。我想从历史的角度来分析下，在过去的大约20年间，我国前后大约三次房地产行业低潮期的市场主体反映和变化情况。

上世纪90年代，由于亚洲金融风暴引发的国内经济的一次低潮，应当说国内经济，包括房地产行业都属于比较恐慌的，也就是那一次很多开发企业从市场当中淡下去了。当然那一次，整个中国房地产还属于市场化程度很低的时候。

1998年取消福利分房，相对市场化程度开始比较高之后，2008年这一次的低潮，由于国际性的金融危机而引发的，那一轮的时候作为市场的主体，不仅是开发商，包括政府在内，急忙救市。大家也比较恐慌，包括有些一线城市，降价特别快。

到了第三次，就和以前不同了。但是这次我想说的话是什么呢？从市场的主体来看，经过这三轮低潮期的历练，首先从开发商来看，我觉得比以前成熟多了，包括刚才大家都举了一些例子，很多开发商，不仅是一线品牌，包括地方品牌，包括三线、四线的品牌等等，都相对比较从容了，具体我就不举例了，所以开发商都有很多招去应对，不像上一轮、上两轮那样忙乱，招数太少。

从买房者来说，也比以前成熟了，这种成熟是非常明显的。买房人一定是把各个同区域的，甚至整个城市的楼盘都看过之后，然后再决定在哪里买，聪明！还有一点，购房者重视咨询业界人士。我在之前跟嘉凯城杨总私下聊的时候就说，前两年（就是2009年和2010年）曾经找我咨询买房的，这两年就八九十套直接下单的，不下单的不算。所以购房者变得聪明了。

说到市场主体，不能不说到政府，因为中国的房地产是政策市，这一点和其他国家比较起来都突出，政府在当中扮演的角色非常非常明显。这一轮的调控，政府比上一轮要聪明很多，比2005年到2009的那一段，更会对症下药了，策略性更强了。不仅是用一些行政性的手段，包括市场化的一些手段，特别是金融手段。因为地产业是类金融行业，资金需求量大，开发周期长，风险也大。所以对这个行业从金融上去把脉，是这个行业致命的一些东西。你钱紧了，你就无法维系你目前的经营状况，你就必须采取摆脱困境的特殊办法。所以政府的调控作用，这一轮还是比较明显的，而且持续时间长。很显然，在不放松的情况下，大的调控措施不改变的情况下，这种地产大势想真正好起来确实很困难。

所以说，中国的房地产暴利时代已经过去，高利润的时代已经过去。当然，最庆幸的是市场主体各方都比以前成熟很多。如果说哪些开发商成熟程度高，适应市场能力强，那么他就能存活下来，他就能取得发展，他占的市场份额就大。

在这里，我想这次论坛目的很明确，让我们的开发商更加成熟起来，让我们的购房者也理性起来。所以我在一开始致辞的时候就说，如果有些人看到有些地方降价，他还要继续等下去的话，实际上有些人已经到处去看盘了，下单了。所以在这时候，聪明的开发商一定不能在家等，一定要积极地去应对，而不要消极的去应对，这就是聪明的开发商和不聪明的开发商的显著区别。就跟聪明的购房者一样，会抓机遇。淡市当中照样有机会，就看谁能抓住，谁抓住了谁就存活下去，谁就发展起来了。优胜劣汰是不可改变的市场规则。

希望青岛的地产行业，在这次历练中越来越成熟，越来越健康，也希望购房者在这个时候瞪大眼睛，该下单的时候就下单。