──在全国房管系统十九城市第三十届年会上的发言提纲

2011年10月17日上午，我应邀出席了全国房管系统十九城市友好协作单位第三十届年会，以《重压之下的青岛楼市》为题，即主要从商品房的角度，谈了我本人掌握的一些情况和看法。

现将此次论坛上的发言提纲发表以下：

经过2009、2010两年的快速发展期之后，在中央和地方限购、限贷、限外、限价等系列调控政策的作用下，2011年的青岛楼市与往年相比，发生了很大变化。主要呈现出以下几个特点：

1. 热销场面很少出现。与2009年、2010年“月光盘”、“日光盘”、“时光盘”不断涌现不同，今年以来的青岛楼市很少有特别热销的局面。即使大幅调低预期低价面市的楼盘，也很难出现往年异常火爆的场面。9月份，青岛楼市新房成交8439套，同比2010年9月份的成交量9503套（实际上市内三区和五市，去年部分楼盘还未入网纳入统计，因此这个数据要比这个大一些）来说，成交跌幅达到了11.20%。

2. 在限购区域内，投资客基本退出了市场。沿海一带的高档楼盘，大半年来销量明显受阻。9月份，整个市南区仅仅成交159套，环比上月狂跌68.64%。

3. 被限购的市内七区，销售业绩相对较好的，主要是中小户型的刚需楼盘。如李沧宝龙城市广场，5月28日正式开盘，面积37-80平精装修公寓。又如中南世纪城，7月16日开盘，主推88平套二户型，现均价8600元/平方米，9月份成交158套。

4. 未被限购的商业楼盘，由于继续从紧的限贷、限价政策以及观望氛围的逐渐浓郁，销售上大多不温不火。

5. 楼盘打折幅度逐渐加大。在重压之下，由7、8月份一开始羞羞答答地象征性地打折优惠，到目前不少楼盘打折幅度不断加大，意在吸引购房者下单。如赠送万元淘房券、赠送精装车位、特价房享8.8折优惠等。

6. 低价入市楼盘不断涌现。如位于李沧的万达广场，前不久8400元/平方米的低价开盘，明显低于本区域在销楼盘均价。又如位于胶州和城阳区搭界的楼盘中置青岛风景，原准备5000元/平方米开盘，后来调整到7折入市，均价3500元/平方米。再如10月13日开始认筹的龙湖滟澜海岸悦澜居，6500元/平方米开盘，送车位，团购还有优惠。

7. 岛城新房存量12万余套创新高。据“青岛网上房地产”的数据显示，截至10月13日，新房存量突破12万套，全市的可售楼盘数达到了1150个，可售的总套数达到了123037套。如果按照目前每月平均销售7000套房源的速度计算，消化这12.2万套存量房，需要17个月，新房销售压力巨大。

8. 青岛频现土地流拍现象。原计划于8月25日上午9点半举行的一场土地拍卖会，因没有人递交申请而取消。这已是8月以来，青岛第三块因起拍价偏高而致流拍的土地。

9. 开发商资金链逐步趋紧。临近年底，开发商资金链普遍趋紧，部分中小房地产企业资金链呈现恶化走势。房企所面临的信贷融资压力也将越来越大。

10. 房地产企业家信心不足，行业转型或成房企主流。10月12日，国家统计局公布的数据显示，2011年三季度各行业企业家信心指数当中，房地产企业家信心最为低迷；三季度青岛市企业家信心指数为132.7，较上季度下降5.1个点，较去年同期下降4.0个点。房地产业企业家信心指数已连续四个季度下滑，并从今年开始，一直处于100以下的“悲观”区间。

客观地说，本轮房地产调控能否最终取得成效，很大程度上取决于政策的持续性以及执行贯彻力度。楼市进一步回归理性，部分房价过高的地区会逐步消除泡沫，房价持续稳定，暴涨时代已经过去。

但愿青岛以及全国的房地产市场能够走上稳定健康持续的发展之路！

（注：图文无关）