2011年3月31日下午，由青岛市房地产业协会、青岛房地产经理人俱乐部主办，青岛新浪乐居承办的“展望·2011岛城楼市大趋势”第一届青岛地产精英高端论坛在美食舰队成功举办。近30位岛城业界人士出席了此次论坛。

与以往的论坛不同，此次论坛有以下几个特点：

一是事先安排了三位嘉宾，代表青岛住宅供量比较大的三个板块（李沧板块、西海岸板块、城阳板块）进行主题发言。

二是安排了两位嘉宾专做商业地产观点分享。

三是要求五位嘉宾均采用PPT的形式，做得比较规范。

在青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江先生的精彩主持下，我首先代表主办方──青岛市房地产业协会、青岛房地产经理人俱乐部致辞，之后承办方代表──青岛新浪乐居总经理宛建伟先生致辞。

麦迪绅集团有限公司是岛城资格较老的一个品牌企业，具有一级开发资质。该集团首席运营官江智勇先生，是一位很有见地的老总。虽然他是临时“被点将”发言，但是其从自身掌控一个开发企业的体会出发，亮出了一些较深层次的思路。他透漏，在当前的形势下，麦迪绅集团的行为一切正常，无论是营销，无论是拿地，还是正常进行。

李沧板块作为未来岛城住宅供量特别大的一个版块，同时也是岛城市民“刚需”、“首改”的重要消化区域，无疑很有代表性。和达置业有限公司副总经理刘博先生，是近两年成长特别快的一个地产精英人士。他“以和达和城为缩影看东李片区的发展”的演讲，给大家分享了很多平时难以知晓的数据，特别是李沧区目前的几个主要项目的情况分析。之后刘总谈到：这个版块2011年推出的总量还是比较大的，而且这个区域的竞争还是比较激烈的；产品的主力是90平方以下为主，小户型（70平方以下）的比较少；但是120平方米以上的去化速度比较慢；本区的高层均价开始向1万元靠近，这个数字可能在今年会突破；另外目前这些大品牌的项目，像绿城、万达、万科，他们可能有一些资金回收的压力，在定价上会相对保守，这个是我们对李沧大约的市场判断和认识。

由于跨海大桥、海底隧道即将开通的缘故，青岛的西海岸是近两年特别受到热捧的地产板块。康大房地产有限公司营销总经理邵明林先生，曾在北京操盘好几年，是一位很乐于思考的精英人士。他的“思辨·开发区的‘后新政时代’”的演讲，让到场嘉宾对新政下开发区的房地产走势有了新的启示。邵总在数据分析中，还专门列出了从2010年的1月份一直到今年3月份，青岛的七区五市和开发区的走势图。虽然开发区相对于青岛的其它区域来讲可能比较特殊，但是从成交走势来看它还是依附于整个青岛市的整体走势，大致是相同的。但是与其他区域不同，“从去年的第三季度开始，开发区的几个项目，包括海尔山海湾，包括海信凤凰金岸等几个项目，青岛的市区客户比例多了，在很多项目上都已经过半了，这个是相对于一年以前，可能这个上涨的幅度要在20%到30%。这是关于青岛开发区近期的数据前后的一些变化。”在限购之后，虽然是两个月的时间，但是包括我们几个项目的日常接访和成交，我们发现现在的客户在变化，变化成为了青岛市区的升级置业的需求和高端的投资客户，是开发区目前的一个主力客户群体，高端的客户群体。原来的郊区变成了城市的城区，完全意义上的城区概念，也就是原来的第二居所现在变成了第一居所。

从大青岛城市发展趋势来看，青岛有一个东城区、西城区、北城区之说法，而北城区就是城阳、红岛一直延续到胶州市。金日置业有限公司营销总监刘兆华先生，作为城阳板块直接操盘的高手，非常详实地分享了金日紫都楼盘的市场表现。谈到2011年的房产走势，他首先从三类客户的表现入手，分享了新政的威力──即现在很多投资需求的客户已经从七区（限购限贷范围）转到了五市，原来有一些投资客户从金日紫都已经转到其他地方做了；再一个就是金日紫都首置的需求不大，特别对这个项目有一个非常反常的现象──金日紫都在2009年11月份开始推广销售，到今天销售了1200套。在2010年10月份到2011年1月份，每天平均来客9个以上，平均每天成交8套左右；限购细则出台以后，也就是在2月份和3月份，平均每天来客13批，增幅在40%以上，每天成交2套多一点。从套型看，2月份、3月份成交的情况也很明显，就是80平米到120平米占到了70%以上的成交率，在120平以上可能5%都不到。因此，刘总深有感概地说：“作为一个真正刚需的楼盘，我们属于70、90政策线内的楼盘。听政府的话还是有好处的。”

青岛合建行投资有限公司董事、总经理吴云海先生（青岛房地产经理人俱乐部秘书长助理），曾经在广州、武汉长期做商业地产策划操盘，他对商业地产有比较翔实的市场分析和很好的建议，他主讲的题目是“商业地产的生死结”。他说：“因为商业地产是需要资源的高度整合，然后它每个地方都不一样，每个地方的消费力和消费习惯都不一样，每个地方的商业游戏规则都不一样。所以有时候你可能看别人觉得很好，但是搬过来不一定好。”他主要从商业地产的项目定位上，给大家一些理论层面的分享。“作为住宅来讲，开发商关心的就是购房者；但是作为商业地产来讲，不仅仅要关心购买商铺的人，还要关心商户，最最要关心的就是消费者。消费者是在整个商业地产里面最核心的因素。” “做商业地产除了地段还有定位，市场定位、功能定位、经营定位，你的经营户和你的终端消费群，成功的定律都是这一条，失败的定律归根到底还是这两条没有抓住。” 他还从商业地产的产业链（分成了5块）、项目定位的4项原则、商业地产的8字方针等，分享了他的体会和研究成果。

环海凯莱商务酒店有限公司的招商总监王勇先生，是一位长期从事商业地产操盘的老手，他演讲的主题是“蓝色经济战略，成就商业繁荣”。“山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，这是我们“十二五”开局之年第一个获批的国家战略，也是我国第一个以海洋经济为主的区域发展战略。”他的开场白居高临下，一下子把青岛在山东半岛蓝色经济区的地位明晰起来。“从青岛市总体规划纲要来看，青岛要逐渐地建设成一个品字型的国际化大都市，率先实现山东半岛蓝色经济区的龙头效应。”之后，王总又从青岛的商业发展，谈到岛城的多个商圈，最后落脚到青岛香港路商圈。他认为：青岛的市南区是青岛的中央商业区，这也意味着是山东半岛的核心商圈。“市南区作为青岛市委市政府的所在地，也是青岛政治文化经济的核心区，它的区域名片是行政中心、旅游中心、文化中心、商贸中心、金融中心、科技中心，由此可见这个城市的核心就在这个区域。”市南区也是世界五百强的首选之地，是青岛国际化的一个缩影。“青岛香港路商圈拥有了100万的消费力，市南区已经具备了国际化都市商业的雏形。”王勇非常肯定的说。

在论坛小结时，我很有感慨地说：青岛房地产经理人确实有一批高水平的人才；各位嘉宾今天的发言都非常精彩，无论从数据分享、观念分享还是后市判断，比较有参考价值；这次论坛应当是青岛房地产经理人俱乐部成了一年多以来，水平最高的一次论坛。

( 整理于2011年4月5日)