10月23日，借IMAGE时代中心开盘仪式之际，青岛第五大商圈高端发展论坛于城阳区德泰大酒店三楼国际会议中心隆重举行。

出席这次论坛的嘉宾有：中国商业地产联盟秘书长王永平先生，青岛楼市著名学者张百忍先生，广州道本商业地产策略中心CEO段宏斌先生。我作为特邀嘉宾，也出席了该论坛并上台参与讨论。

论坛开始前，中国商业地产联盟秘书长王永平先生还特别上台做了演讲。以下就是王秘书长的演讲内容：

各位来宾，上午好。我很高兴，受时代中心的邀请前来青岛参加我们青岛第五大商圈发展论坛。首先请允许我对中国商业地产联盟对论坛的召开和时代中心项目的开盘表示热烈祝贺！

首先我想借这个机会跟大家简要的介绍一下全国的商业模式发展概况。中国的商业地产发展起步晚、发展快，我们真正实现产业化的发展是在2000年之后，我们经过了短短的十年时间，整个行业呈现了规模化、品牌化、专业化发展的新态势，我们商业地产已经跟住宅地产可以相提并论，成为一个独立的专业化产业，涌现了一批像万达、中联、华润等一批专业品牌地产公司。住宅地产这些年的发展历经了大起大落，但是商业地产一直是呈现比较平稳增长的态势，历次的宏观调控对商业地产的影响也不大。商业地产这些年之所以能够快速的增长，是与我国的市场快速增长密切相关。这样一种趋势，未来在“十二五”期间继续将延续这个发展态势，我们国家有了一个更好的政策支持，在刚刚结束的五中全会里面，明确指出在“十二五”期间，我们国家要把消费放在经济发展更重要的位置，把消费放在投资、出口之前，放在第一位，这在过去还从来没有过。这可以看到国家把扩大内需、刺激消费放在了一个前所未有的高度，包括从根本上改变我们国民收入的分配方式等多重角度来改变这种态势。这是我对商业地产的一种信心的来源，这是我要讲的第一点。

第二点，我要讲一下今天这个论坛的主题非常好，我们讲的是城市第五商圈这样一个主题。这些年随着城市规模的不断扩大，大中城市的商业中心呈现了多中心化的发展态势，这种多中心化还有很多的便利，有很多的好处。一个就是可以改变我们传统商圈这个交通拥挤的状况，另外可以改变我们购物的便利性，因为这些年城市化的进程非常快，大量的新居民区在郊区，在城市的边缘区涌现，交通又变得更加拥堵，新区人们的购物就变得更加的不方便。多商业中心这样一种格局，就为我们生活的便利性提供了很大的支撑。城市要建立新的商业中心，很重要的一点是要以商圈的方式来进行发展。我们现在商业竞争与过去商店与商店之间的竞争，逐步的转向商圈与商圈之间的竞争。这个商圈与商圈之间的竞争，我觉得很大程度上要有赖于政府在规划层面上给予重视，给予指导，要有很好的科学、合理的商业规划。我们的交通资源，能不能跟商圈的发展结合起来？我们人口的规模能不能跟商圈的发展结合起来，我们的经济发展水平能不能跟商圈发展结合起来？我们商圈内部，能不能有这种商圈化发展的意识？这都将决定着商圈的承办。所以我们从商圈的角度进行研讨和讨论，我觉得对我们商业地产的发展具有很重要的意义。

第三点，我要讲的是一个一个商业地产的成功与否，很大程度上不是看项目的多与少，更多的要看商业的运营好不好，我们要把商业地产做好我们要做好每一个环节，我们前期的定位，到后期的招商，每一个环节都要做好。最终，运营环节的做好才是最关键的。只有把运营、经营这一块做好，我们才有可能，每一个环节上的利润才能得到根本性的保障。我们的开发商，我们的地方政府，我们的投资人，我们的商户，每一个商铺的利益都应该得到照顾和尊重。我们政府在土地出让的时候不要轻易的搞成地王，这样开发商势必要把更多的成本转嫁到我们商铺身上去一个好的项目都要经过一个培养的项目，应该从商业地产发展过程当中，政府可以获益比住宅地产更多的东西，一个好的成功的商业地产项目，不断的可以贡献你的税收，可以提供很多的就业，还可以繁荣这个城市。我们改善老百姓的生活品质，甚至带动周边整个地块价值的提升，我们政府更多应该从这个方面获取它的价格。

最后，我衷心的祝愿和希望我们的时代中心能够成为一个大家共同的创富平台，能够成为城阳商业发展新的亮点，谢谢大家。

为了让未出席这次论坛的朋友比较全面地了解论坛的情况。我将速录的内容全盘转发：

主持人：我们共同祝贺时代中心正式开盘。时代中心预示着将引领城阳商业的发展，成就青岛第五大商圈。稍候我们的论坛马上就要开始，请大家稍事休息。

我们知道，城阳位于青岛北部腹地，是一个建区16年的新城区，近年来城阳城市建设步伐迅速，那么它的商业未来究竟在哪里？相信是现场在座各位嘉宾都想要了解的，下面我们将进行“山东商业看青岛，青岛商业看城阳”——青岛第五大商圈高端发展论坛。参加本次论坛的嘉宾有：中国商业地产联盟秘书长王永平先生、青岛房地产业协会开发委秘书长冯显泉先生，冯显泉先生是青岛房地产业协会的著名专家，多年致力于青岛房地产业的积极发展，对青岛房地产业的进步作出了卓越的贡献，另外还有青岛楼市著名学者张百忍先生，张百忍先生学识渊博，是青岛极富盛名的研究型学者，还有广州道本商业地产策略中心CEO段宏斌先生，欢迎以上嘉宾上台。

在座的都是中国的商业地产权威人士，我们今天论坛的主要核心在于探讨城阳的商业前景。众所周知，青岛2008年提出了“环湾保护拥湾发展”的发展战略，中间提到的“湾”就是胶州湾，青岛市也对各个市区作出了明确的规划，那我们今天的第一个话题就是环湾保护拥湾发展为城阳的商业发展带来了哪些机遇？请各位嘉宾做一下分析。

冯显泉：各位嘉宾上午好，非常荣幸参加今天的这次论坛。我的看法是，随着大青岛的搭建，青岛的国际国内知名度的不断提升，特别是2008奥运会的成功举办，使青岛不仅仅是青岛的青岛，不仅仅是山东的青岛，不仅仅是中国的青岛，它是世界的青岛。大青岛使青岛的价值不断提升，包括整个城阳在内，特别是“环湾保护、拥湾发展”，使大青岛的这种格局逐渐的搭建起来。而重要受益的一个区域就是我们城阳。在环胶州湾这个海域段，城阳区的海域占了很大的一块。这个大的战略是城阳区的价值，包括它的商业价值不断的在提升，因为城阳区的发展腹地非常大，它不仅仅可以给市内四区可以辐射，同时对周边的县级市乃至于其他地区，像潍坊地区等等，都可以有效的辐射，那就是说，大青岛的概念，大青岛的地位使城阳区在这个蓝图上变得越来越重要。本身它就属于一个中央的区域，那就是说按照地域的概念，城阳区在大青岛中是属于比较中心的位置，所以这一点我比较看好城阳区，当然这个事情，我想张百忍研究的更细致一些。

张百忍：是这样的，为什么政府要提出这个环湾保护、拥湾发展的计划呢？主要原因是由于市内四区的发展空间是有限的。市内四区总面积不到200平方公里，但是我们城阳的总面积是多少呢？是超过了550平方公里。你要搞商业，无论是做商业还是要做发展城市，还是要做其他各项发展，工业发展，都需要一个平台，这个平台需要有土地承载。城阳首先具备了这个土地承载。所以这个拥湾发展，实际上青岛是向北发展，而青岛向北发展的承载点收益最大的地方就是城阳，这是一个基本情况。第二个，就是说城阳它这个基础非常好，就是说它具备了这个条件，我们如果到李村到市区，发现这个道路建设曲曲折折，开车容易堵车，但是到城阳是没有这种情况的，这得益于94年城阳建区它是起点非常高的设计，这就为我们商业的发展创造了一个非常好的前提条件。我们在今后的一个商业发展跟以前不一样，以前我们是坐着公交车去消费，今后大部分人要开车去消费，这就要求一个商圈也好，一个商业体也好必须具备一个条件就是大量的车能进来，进来能停下，停下之后实现购物、消费、休闲之后能够出去。这一点呢，青岛的很多商圈实际上都存在着巨大的缺点，不具备这个东西。但是城阳由于它的起点高，和我们这些商业体都是近两年建设的，具备这个条件，所以说正好是整个的包括青岛商业北移的承载点，所以刚才段总提出“第二条香港中路”，是非常好的对未来的描述，这就是对我们整个的拥湾发展大的计划，对我们这个城阳前景的促进。

主持人：其实城阳的地理位置以及它城市建设的基础，让我们有理由相信城阳的未来会更加的好，也有理由相信很多的商家也愿意驻足于城阳，投资在城阳。我想问一下王秘书长，对青岛的环湾保护、拥湾发展是不是很了解？

王永平：我听说了。我觉得从一个城市发展的策略上来看，我觉得还是要把它的这些优势资源真正的发挥好，把我们沿海的呢一部分真正可以建造的更好更高端的，而不仅仅是把它简单的过去都是纯粹的发展商业，完全可以做一些更好的贡献，让它的商业在城市里面更适合的地方更好的发展，让优势的资源更好地得以体现。

主持人：段总对这个话题有什么样的看法？

段宏斌：所有商业的发展都是人口和交通会聚的结果。原来有一个说法，说青岛是一个镶着金边的抹布，就是海边非常漂亮，但是里面的基础设施非常差。我想这个格局在未来几年会发生很大的变化。我们今天去看很多青岛除中心之外，很多的设施做的不够。拥湾发展、环湾保护，我们可以看到政府投入非常大，包括我们的地铁，包括我们的环湾大道，包括我们新的火车站、机场，将来会进入一个崭新的发展时代。大家知道像日本人为什么想要侵略别的国家？因为它是一个岛国，它想进入一个大陆。我们青岛是延海边一线发展，发展到今天已经饱和了，它往哪里走？青岛将来人口要增加，最合理的方法就是向北发展，李村的今天已经发展的很好了，我们想下一个发展的重点必然是什么？

主持人：城阳作为我们北边的中心，其实已经准备了很长时间了，而且我们现在可以自豪的说，我们已经准备好了。在环湾保护、拥湾发展的这个契机下，相信我们的城阳会让更多的人愿意为我们城阳的建设作出自己的努力。最近的10年，是中国商业地产蓬勃发展的阶段，很多具有影响力的商业项目也是在这个时期声名远播。城阳目前正处于商业发展的初级阶段，如何从这些成功的城市中汲取经验，经营好城阳的商业未来，是我们需要去深刻总结的，那么接下来我们将要探讨的话题是：根据中国城市商业发展的规律看城阳作为青岛第五大商圈的挑战和机遇？各位嘉宾如何来看待呢？请各位嘉宾对此做一下分析。

王永平：就像我刚才讲到的一样，中国商业地产这些年的发展，其中一个很重要的特征，就是大中城市的多中心化商业发展格局。我觉得城阳这种多中心化发展的背景，我们传统老的商业中心往往有很多难以改变的硬伤在里面，比如说我们的交通组织，在早年我们没有想到我们的汽车保有量会这么多，很多交通的设施在成为一个硬伤，或者你改变它的话代价会很高，所以这样的话老的商业中心发展就会受到局限，这是一个交通资源因素。另外很多的商业设施也是老化。过去可能格局就是百货、超市店，有很多物业的结构也不具备这个条件，有很多硬伤的问题。还有一个拆迁成本的因素，决定了我们城市新的商业有必要往多中心方向发展。那接下来的问题就是多中心怎么去选择这个新的中心？新的中心的成长需要具备什么样的条件？不是每一个新区都有机会成为新的商业中心，一个商业中心的形成，它需要具备交通、人口这些，包括现有的商企，这些都是很重要的因素。从城阳来看，目前经济规模在青岛还是比较大的，工业园区为主，人口的量又这么大，相对的居住这么集中，这是城阳发展面临的挑战。我们现在城市化的进程比较快，城阳目前的这个土地成本各方面不是特别高，那我想城市化发展过程当中还是有机会把人口来作大，余下的部分就是政府在商业规划上要把它做好，我们过去传统商业中心的建设，往往我们的商业商务区的建设往往是把商业和商务割裂开的，好比说我们北京的王府井，上海的南京路，都是以纯商业为主，百货店、超市、小店铺。而新一代的商业中心建设，体现了一个商业与商务有机结合的新的思维，也就是我们通常讲的城市综合体。新的商业中心的建设，是以城市综合体作为一个核心，一个起点来建设。这个综合体里面的酒店、办公楼、会展中心，它会提供大量的商务人流，商务人流就意味着购买力比较强的消费人群。还有一个，我觉得城市的轨道交通的建设，对新商圈的建设具有很重要的一个推动力。我从城市规划角度来看，包括正阳路这一边，轨道交通的建设，对商圈的形成让人们有更多的信心。

主持人：我们再请冯秘书长就这个话题给我们谈一谈。

冯显泉：咱们城阳区伴随着中国房地产发展近十年了，城阳也赶上了这班车了，是除了青岛市内四区发展比较快的一个区，所以城阳现在经过十年的发展之后，已经具备了快速发展的基础。前两三年青岛曾经评过富人区，除了市南区以外，第二个富人区就是城阳，那说明这有比较强的消费力，这给城阳区商业地产的发展带来了机遇，特别是环湾保护、拥湾发展，城阳区是受益最大的一个区域，这样的话城阳区商业地产的发展机遇不期而至，所以我比较看好城阳区商业地产发展的前景。

张百忍：我有这样的一个观点，刚才说了青岛的五大商圈，一个商圈的发展跟人一样，它有盛衰的过程，就像人有少年、青年、中年、老年。如果青岛的商圈用人来比喻的话，现实的情况是这样的，中山路商圈现在已经进入老年了，大家看到政府想了很多的办法想把这个商圈振兴起来，但是难度很大。台东已经进入了一个中年，也就是一个鼎盛时期，它下一步应该是往衰落上走了，因为大家知道台东的消费能力是不高的，下一步如果它要更新换代的话，它那个车是存不下的，它没地方停车。还有两大商圈，是李村商圈和香港中路商圈，它们现在经过十年的建设之后有一定规模了，但是现在新项目也非常多，所以它们处在一个青年的阶段，这是市内的四大商圈的情况。我们城阳正阳中路这个商圈，我把它比喻成一个少年，为什么？这个商圈起步相对晚一些，可能就是两三年的建设时间，但是起点相对高一些。我们也讲到了交通非常好，规划非常好，还有它的人口也非常好。整个城阳区100万人口，这个消费力支撑是很大的，而且这里面有很大一部分消费能力很强的富人，大家可以平时注意不到。还有一个就是住宅销售，因为我统计了住宅销售，从07年的下半年开始，城阳区的这个住宅销售量，在青岛的这个七区五市中不是排列一第一就是排第二，这说明什么？这说明大量的人口正在向城阳聚集，他要买房就要在城阳安家，安家就要消费，这些为将来的发展提出了源源不断的动力。我们城阳还有一个4很大的好处，就是北边仅挨着即墨，即墨有40万人口，而且即墨离我们这里十分钟车程。未来几年内，这个消费能力，即墨一些比较高端的消费会被正阳中路这边吸引过来。所以，这个起步非常晚，但是它是少年。我们说梁启超有“少年中国说”，说看一个地方看一个国家就看这个地方的少年。城阳刚刚崛起血气方刚，前途是非常大的。

主持人：在这样一个新兴的城市，具有着朝气蓬勃活力的城市，希望大家先入为主站住脚跟。再请段总谈谈您的看法。

段宏斌：我刚才听了张百忍老师的“四年”说感觉非常的贴切，中山路确实是一个老年，台东商圈是中年，李村和香港中路的这种商圈是一个青年，它还有成长期。那说到整个城阳是一个少年比喻非常的贴切。少年现在也许并不是太强大，这个小孩只有10岁，过五年长到15岁的时候，它的身材、重量也会发生变化。像少年这种高成长性的东西，投资的空间潜力是巨大的，包括这些年我们在时代中心的销售当中也感受到了这一点，我们很多的商铺都是五六百万、七八百万、一两千万的商铺，我们在城阳一推出的时候，购买力非常强劲，而且认同我们商铺的人非常多，这是我自身的一个感慨。

主持人：我也想打一个比喻，在青岛其他的地区可能不再像一张白纸，可能这个画面已经涂得非常满，甚至有一些涂鸦让我们无法抹去。但是因为城阳先期的预见性和城市建设，更像一个干净整洁的方格纸，就等着各位上去填充占有自己的一席之地了。在借鉴的基础上学会创新是取得成功的不二法宝，各位嘉宾的讲解都很有启发意义，为我们城阳的发展也指明了方向。我们知道城阳城市主干道是正阳中路，它是城阳区行政、金融、商务资源的集中地，城阳商业要发展，必然是在正阳中路，我们下面要讨论的话题是：正阳中路在几年的时间里面可以成为青岛第二条香港中路？请各位嘉宾对此做一下分析。

段宏斌：我觉得短则三年，中等五年，最长的时间不会超过六年的时间。我们整个建设周期摆在这个地方。我到城阳来有一个很深的感慨，那就是城阳的消费力很强劲，比如说我们去吃饭，同样的一份炒土豆丝，在青岛十块钱，在城阳就要十五块钱，很多人不了解，我觉得城阳的潜力和高成长性确实让我们非常的震撼。我们没有看它的雏形，包括大润发、利群、乐购、沃尔玛、四季春天百货也来了，包括我们的时代中心，再包括我们讲的正阳国际和鲁邦国际，这个商业能够在几年的时间内快速的成型。当它真正开始成型的时候，就是这个商圈开始绽放出第二条香港中路的魅力来了。城阳的商圈不仅仅是局限在城阳，它的辐射性非常广。我们在交通的地理位置上，它是承东启西，所以我本身对整个的前景也是非常看好，我相信随着项目的起动，一开发一建设一运营，整个正阳路的商圈就能够在三到五年的时间里迅速的成型和成熟。

王永平：我觉得城阳商业的发展是有前景的，但是我不认为它应该去走别的商圈同样的道路，我觉得现在有新的机遇，我们一些新的商业发展模式，这是过去老的商圈所不具备的，所以完全可以走出一条有别于别的商圈的道路。至于时间表我很难给出，我觉得这更取决于整个城市的规划和发展。

主持人：其实正阳中路完全可以按照时代步伐走下去，更可以走出一条更具有时代特色的道路，完全可以不必要参照以前的经验，若干年之后，我们这条路成为时间能够成为第二条正阳中路呢。

冯显泉：不管是三五年也好，还是总体看来好，我觉得一个商圈很重要的，它赖以生存和发展的本色的东西可能更为重要。现在作为城阳商圈而言，它是在原先那些商圈的基础上新的商圈，那我就非常赞成王秘书长的话，要有自己的特色和卖点更为重要，这是我所最看好的，新的可能更有生命力。

张百忍：刚才王秘书长说的，如果仔细看一下正阳中路这些商业项目，实际上它已经具备了自己的特点，比如说我们的时代中心，你找类似的项目是找不出来的。时间问题，我觉得根据我自己的时间，我觉得应该在五年左右，就是2015年左右，城阳建区大概20年左右的这么一个时间点上。为什么呢？以前城阳买东西说要去市区，我觉得经过五年左右，这种趋势会扭转过来。青银高速的消费包括重庆路和环胶州湾高速，城阳无论是停车也好，无论是车辆进出也好都具有非常好的条件。如果在这种情况下就反转过来了。原来城阳人买东西去市区，未来几年正阳中路这几个项目全部起来建成，可能会出现市区的人到正阳中路来消费，这个时候我们就不是说我们业内的人，可能所有的老百姓都会觉得也不光是城阳人，青岛人都觉得南有香港中路，北有正阳中路。

主持人：四位嘉宾给我们描绘了一幅非常美好的蓝图。通过四位嘉宾的讲解，我想现场各位来宾同我一样，对城阳的商业未来是充满信心的，相信我们都很期待看到未来的正阳中路，或者叫第二条“香港中路”。好，非常感谢各位嘉宾的精彩演讲，今天的“山东看青岛，青岛商业看城阳”——青岛第五大商圈高端发展论坛暨豪生国际酒店集团进驻时代中心签约仪式正式结束。