不久前，我们有幸采访到了青岛市房地产业协会行业部主任、开发委秘书长冯显泉，就房地产业的市场情况及看法进行了比较充分的交流。现将整理的采访稿奉献给大家。

 青 房网：您怎么看目前的青岛房地产市场？

 冯秘书长：在房地产发展的每个阶段，市场的走向都是人们关注的热点问题。房地产行业又是一个特别受关注的行业，青岛房地产市场发展了十多年，尤其在现阶段需要业内的企业、行业组织及媒体等用更加理性客观的态度去洞察和判断。

最近发生的几件事情（行业动态）说明了一些问题：

1、万科最近频频拿地，其中包括在青岛拿了两块地。万科董事长王石也明确提到万科在全国有四个重点发展城市，其中一个就是青岛，今年下半年，还会通过青岛土地招拍挂会来拿地。一个值得注意的现象是，万科近期新增的土地储备都位于二线城市。万科表示，万科在这些城市拿地，并非是万科不看好一线城市，未来土地市场有不确定性，2009年万科拿地原则是价格要在合理的设定范围内，不会拿高价地。

地产老大的举动及言论具有相当的参考价值。

2、SOHO中国半年来的主要表现为出货和筹资。根据公开数据，三里屯SOHO和中关村SOHO两个项目，前者销售额已突破95亿元，而后者销售额则接近9亿元。在经过一轮发行可换股债券、两次授信合作后，SOHO中国理论上可动用的资金已超过300亿元。

潘石屹公开表态，SOHO中国正在就多个项目进行比较深入的洽谈，从北京到上海。SOHO中国将趁着未来一年的市场低谷做大自己的规模。他同时坚持强调公司的既定商业战略并未有“丝毫的改变”，“从目前的情况看，烂尾楼和在建项目的成交价比土地的价格还要便宜。”

对于SOHO中国而言，当下是一个酝酿、蓄势的时刻。有观察人士亦认为，伴随着未来的一幕幕并购剧目的发生，SOHO中国内部此前一直存在的“路线之争”也将出现新的局面，“规模”和“持有”两个关键词将有可能在公司的商业战略上扮演比以往更重要的角色。

3、近几个月里,全国各地土地市场明显出现回暖迹象,溢价出让频频出现。如杭州诞生了楼面地价高达4.6万元/平方米的新“地王”；北京广渠门外10号地块10.22亿元的成交价比底价高出了3.5倍；广州珠江新城最后一幅住宅用地楼面地价高达15324元/平方米等等。因此,有专家指出,近期开发商频频出手拿地也可看作是一个正面信号。今年土地市场回暖了,如果土地供应量大了,对于房价而言也能起到一定的抑制作用。

以上的动态引起了业界和市场的强烈关注。

在07年全国房地产市场大涨的时间，青岛房市由于一些特殊事件，市场相对比较平稳，涨幅不大。08年的金融危机及其它综合因素，促使进一步地调整了房价。今年以来，青岛房地产市场逐渐好转，价格稳中有升。近期青岛房地产市场交易旺盛，并屡屡创造了交易记录，且最近很多楼盘减少了优惠幅度，溢价现象频现。前几个月成交的多为120平米以下的中小户型，从中也可以看出，投资型所占比例比较少；但最近一个月投资客有所抬头，大户型开始回暖。但是，这是否意味着整个房市已经走出低谷，还有待观察，要看整体经济的大势走向，不可盲目乐观。

青 房网：您认为房地产企业在目前的形势下应做些什么？

冯秘书长：目前，在各个方面包括政策、媒体导向、消费主体更加理性等等的综合作用下，青岛房地产市场还是比较平稳的。我认为在当前的形势下，企业主要应该做的是：

第一、要更多地承担起一部分社会责任来，真正的理解中央扩大内需的政策。说到底，只有中国整体经济好了，房地产市场才能得到良好的经营环境和健康的消费市场。中国房地产市场的发展离不开平稳的国民经济增长，两者紧密联系。

第二、做好人才储备、提升员工素养及企业的核心竞争力，修炼内功。

第三、各房地产企业更要趁此机会打造优质的产品、树立诚信品牌，品牌价值的提高才能让企业和产品在市场上更有竞争力，否则，将会为以后的市场付出代价。

第四、要保持理性的头脑，不能趁着楼市回暖一味地提高价格，要吸取历史教训。如果盲目地大幅溢价，恐怕会给脆弱的市场泼冷水，将来要为这些不理性的行为买单的。因为经过这次行业调整期，市场变得越来越成熟，购房者变得越来越理性，政府也不希望房价涨得太快。

青 房网：您认为09年青岛的房地产市场发展趋势会有哪些特点？ 

冯秘书长：我感觉，就目前来说，青岛的房地产市场虽然有些回暖，但是经济大势相对比较低迷，特别是世界经济大势还仍然处于非常困难的低谷，房地产的真正回暖一定依赖整个经济大势的回暖，房地产行业也无法独善其身。

但长远来看房地产市场还是比较乐观的,购买婚房、改善性住房需求以及旧城改造的数量也很大，这些都给予房地产市场有力支撑。

经过观望期、理性发展期之后，房地产市场的回暖是必定的，而且仍将会是社会的支柱产业。市场观望和震荡的结果将是优胜劣汰，留给消费者的是那些有资信、有实力的房地产开发企业，这有利于房地产业的健康发展。市场的作用是强大的，市场的规范化将会使开发的利润越来越趋于行业的平均利润率。目前房地产形势摆在眼前，房企要审时度势，适应形势，主动调整，为平稳发展奠定必要的基础，为企业的发展做好充分的准备。

青 房网：您如何看待本土企业与外来企业的竞争与交流？

冯秘书长：近几年，国内的地产大鳄相继进入青岛，他们的进入从各方面促进了岛城房地产行业的整体水平。在加大竞争压力的同时，也加速了青岛房地产行业的发展。他们所开发的项目在其区域内大多起到了示范作用。

另外，青岛还一个特殊现象──房地产企业以及职业经理人之间的情况交流信息碰撞十分频繁，业界也很融洽。青岛这种行业的文化融合是我们十分引以自豪的，在当前的市场情况下更是十分必要的。也希望这种融洽的气氛能够促进地产行业的进一步繁荣。

注：这是2009-07-06发表在青岛房地产网的一篇文章，其实是在这一个多星期前采访的，因为我外出耽误了时间。