裁判要旨：虽然购房人所购房屋系“商业办公”性质，但根据在案证据，该房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，购房人确系将其用于生活居住，且购房人名下在本市范围内无其他用于居住的房屋。据此，法院认定该房屋系用于居住生活符合客观事实，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定情形，不存在适用法律错误。

裁判意见：法院生效判决认为，关于某某分行主张原审适用法律错误，案涉房屋系“办公”性质，王某、余某不属于“商品房消费者”，不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定排除执行的问题，根据在案证据，案涉房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，王某、余某确系用于生活居住，且余某在成都市范围内名下无其他用于居住的房屋。据此，原判决认定案涉房屋系用于居住生活符合客观事实，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定情形，并无不当，不存在适用法律错误。

关于某某分行主张原审认定的基本事实缺乏证据证明，王某、余某未按照合同约定向资金监管账户付款，故王某、余某举示的购房款支付凭证不能作为其“已支付的价款”依据的问题，根据现已查明的案件事实，王某、余某作为房屋买受人，在案涉房屋被查封前与某某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已向某某公司名下账户支付了相应购房款，已符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的付款条件。故某某分行该项理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

案号索引：（2024）最高法民申3941号。

经验总结：《执行异议和复议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的适用在本案中可以从两个角度来进行解读：

1、对“商品房用于居住”的认定

行政规划中商品房主要分为商品住房、商品商业用房及商品办公用房三大类，其中商品住房应当认定为“用于居住”无任何争议。而商业用房及办公用房等非居住用房能否被认定为“用于居住”，不仅需要考虑房屋性质，还需要综合考虑房屋是否具备居住条件及住房人的确系将其用于生活居住等。在本案中，最高人民法院以案涉房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，王某、余某确系用于生活居住，从而认定该房屋属于具有居住性质的商品房。

2、对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定

判定是否符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”，从主体要素上讲，需将“买受人名下”扩大至其配偶及未成年子女进行整体判断；从时间要素上讲，目前并无统一时间节点的认定，实践中对于以旧换新的问题以哪个时间节点认定唯一居住用房仍存在争议，需法官行使自由裁量权，结合具体案情综合分析认定；从客观要素上讲，所购房屋面积应限于满足特定地区范围内的基本生活所需。

综上所述，人民法院在适用相关条款时，不仅需要深入分析个案的具体情况，还需要综合权衡各方利益，以达到既保护购房者的生存权又维护社会公平正义的目的。这体现了法律在保护个体权益的同时，也注重维护社会整体利益的平衡。

相关法条：

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

第一百二十五条  实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

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