加载中…商品房面积、价款等约定不明的合同违约后果应由谁承担？
(2025-04-15 10:56:36)
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北京律师李启来律师民商事诉讼两高再审案最高人民法院 |
分类： 法律法规 |
【基本案情】肖某购买了某房产公司开发建设的商铺，但未签订认购书、订购书、预定书、意向书及书面房屋买卖合同。肖某向某房产公司缴纳房款共计1045665元。《房产测绘成果报告书》载明的涉案商品房测绘面积是109.53
，实测建筑面积为 47.58
。肖某认为与交款单据中载明的房产面积出入过大，双方对于涉案商品房面积、交付款时间等一系列交付权利均未达成一致意见。某房产公司多次催促肖某签订商品房预售合同并缴纳剩余房款。肖某称某房产公司在销售时曾允诺商铺东边是休闲广场，而实际现在为停车场。肖某拒绝再支付房款和实际表示已不再购买该房屋。某房产公司起诉，请求判令肖某支付剩余房款及逾期支付房款损失。肖某反诉，请求判令确认解除双方商品房买卖合同并返还已支付的购房款。【法院审理】本案争议的焦点是：某房产公司与肖某之间买卖涉案商铺的行为是本约合同还是预约合同？如在房屋订购书中约定了房屋坐落位置、面积、总价款、付款方式等内容，而买方也支付了绝大部分房款时，此类合同应该被认定为本约合同，如果缺乏本约合同的主要条款，此类合同应当认定为预约合同。 本案中某房产公司与肖某对房屋面积、房屋单价、房屋总价、
付款方式及时间均产生争议。
某房产公司提交了销售面积明细表及《房产测绘成果报告书》，但肖某认为面积差距过大，不予认可。 综上，某房产公司无证据证明双方签订了认购书，双方对房屋面积、单价、总价存在争议，且就本约合同的主要条款不能协商达成一致，双方之间的商品房买卖行为为预约合同关系。肖某明确表示不再继续履行，故某房产公司主张肖某支付剩余房款及逾期付款损失的诉求，不予支持。法院判决解除某房产公司与肖某的涉案商铺买卖预约合同关系；某房产公司返还肖某购房款。【法官说法】预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同。本约合同是为了履行预约合同而订立的合同。签订预约合同的目的是订立本约。预约合同所承担的民事责任属缔约过失责任，而本约合同是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。不履行预约合同的会构成违约行为，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对方当事人可根据关于违约责任的规定，追究违约方之违约责任，也可以选择解除预约合同并主张损害赔偿。《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容包括：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等共计13项内容。在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等一般均有明确的规定，如果就上述条款没有明确规定，则应当认定为是预约合同，反之则是本约合同。本案中，某房产公司无证据证明双方签订了认购书及双方对房屋面积、单价、总价存在争议的情况下，双方之间的商品房买卖行为为预约合同关系。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。为此，法官提醒广大市民，在购买商品房时要擦亮双眼，分辨出对于房屋的哪些内容作出了明确约定，切莫在什么都不清楚的情况下盲目乱签合同，同时开发商也要遵守诚信原则，积极与购房者协商主要条款，承诺购房者的条件要严格履行，以此提高自身的企业形象和竞争力，进一步促进形成良好的社会风尚。
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