加载中…浅谈“一房二卖”情况下，征收补偿协议的原告资格审查问题
(2025-04-10 10:45:38)
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北京律师李启来律师两高再审案民商事诉讼最高人民法院 |
分类： 法律法规 |
【案情】闫某与案涉房屋所有权人裴某签订了房屋买卖合同，并进行了公证。裴某将土地及房屋产权证书交给了闫某，案涉房屋也由闫某占有使用。之后，闫某又先后将案涉房屋转让给孙某和刘某，并分别与他们签订了房屋买卖合同，但房屋并未实际交付。后来，县政府决定对案涉房屋所在片区进行征收。在征收过程中，闫某签字确认将产权人变更为刘某。县住建局随后与刘某签订了征收补偿安置协议，并由刘某领取了补偿款。孙某对此不服，以县住建局为被告提起了行政诉讼，请求法院确认县住建局与刘某签订的征收补偿安置协议无效。【裁判】法院审理认为，闫某从裴某处购得案涉房屋后，长期占有并使用该房屋。在裴某未对房屋买卖提出异议的情况下，闫某享有对该房屋进行处分的权利。在案涉房屋征收过程中，闫某签字确认将产权人变更为刘某，这意味着他已履行与刘某的房屋买卖合同，并将房屋征收补偿权益转让给刘某。刘某随后与单县住房和城乡建设局签订了征收补偿安置协议，并领取了补偿款。至此，案涉房屋的物权因拆迁而消灭。虽然孙某与闫某签订了房屋买卖合同并支付了购房款，但由于未办理房屋所有权权属变更登记，孙某并未实际取得案涉房屋的物权。他仅基于房屋买卖合同对闫某享有债权，与签订征收补偿安置协议的物权处分行为在行政法上无利害关系，因此不具有本案原告的诉讼主体资格。故法院裁定驳回原告孙某的起诉。【法官说法】根据《民法典》第229条的规定，人民政府的征收决定是物权变动的一种方式。房屋征收是公共利益需要与私人财产权保护之间平衡的结果，它能直接产生不动产物权变动的法律效果，并对以不动产为标的的其他物权及债权的行使产生影响。一方面，在房屋买卖中，如果未办理过户登记，被征收人可能并非不动产登记簿上的权利人。房屋征收过程中，除不动产登记簿记载的所有权人外，那些与证载权利人签订了买卖合同、支付了对价并实际占有房屋的控制人，也可以作为被征收人。在证载权利人无异议的情况下，实际控制人享有对房屋的占有、使用、处分的权益，他们有权通过变更产权人的方式，将房屋征收补偿权益转让给第三人。房屋征收部门与该第三人签订征收补偿协议并履行后，房屋物权即因征收拆迁而消灭。另一方面，从房屋征收对债权的影响来看，通常情况下，房屋物权的变动并不影响债权的实现。除非存在以下情形：以房屋为标的物的债权已办理预告登记、债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意、人民法院依债权人申请已对房屋采取强制执行措施、或者房屋征收部门与债务人恶意串通等。在这些情况之外，普通债权人并不具有起诉征收补偿协议的原告资格。当房屋物权因征收拆迁而消灭后，房屋买卖合同便无法实际履行。此时，仅基于房屋买卖合同享有债权的买受人，可以主张解除合同，并要求出卖人承担返还购房款、赔偿损失等违约责任。
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