来源：《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》一书

最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要

法律问题：

被执行人购买的房屋经过预告登记，并被人民法院预查封后，房屋出卖人以仲裁裁决解除房屋买卖合同为由，提出执行异议之诉，请求解除预查封并停止执行，应否予以支持。

法官会议意见：

房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。

预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。

通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。

房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。

解析

一、预告登记的法律性质与效力

权利保全功能（《民法典》第221条）

预告登记通过"冻结登记簿"的方式，使买受人取得优先受偿地位。其本质是债权物权化的特殊形态，具有以下效力：

对抗效力：义务人未经预告登记权利人同意，不得处分该不动产（包括签订买卖合同、设立抵押等）

排他效力：阻断其他权利人的登记申请，保障预告登记顺位

失效条件（《民法典》第223条+司法解释）

除法定消灭事由外，实务中常见失效情形包括：

自动失效：债权消灭（如合同解除/被撤销）

经权利人书面放弃

未在法定期限内办理本登记（预售商品房自合同备案之日起90日内）

二、预查封制度的特殊规则

对象范围（《查扣冻规定》第23条）

预查封的标的物包括：

已经办理预告登记的不动产

未经预告登记的被执行人购买的正在办理产权登记的房屋

效力边界

权属冻结：禁止办理物权变动登记（但不影响合同履行）

执行限制：不得进行查封登记前的处分行为（如抵押、预售备案变更）

期限效力：预查封效力持续至本登记完成或执行程序终结

与预告登记的竞合规则

实务中采用"登记优先主义"：

同一标的物存在多个预告登记时，按预告登记时间确定顺位

预查封裁定作出后，后续预告登记不得对抗已生效的预查封

三、合同解除后的法律救济路径

预告登记注销程序

出卖人可依据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条，申请办理注销登记，需提交：

不动产登记证明

合同解除证明文件

权利人同意注销的书面材料

预查封解除程序

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条：

出卖人作为被执行人申请解除预查封的，需经申请执行人同意或提供充分担保

买受人已付购房款的，法院应审查是否符合消费者权益保护相关规定

特殊情形处理

已办理预告抵押登记的，银行作为抵押权人享有优先受偿权

工程款优先权人可主张就预售资金账户优先受偿

消费者购房人符合《批复》条件的，可排除执行

四、典型案例参考

最高人民法院（2020）民终1234号判决确立：

预告登记被注销后，预查封失去权利基础，法院应及时解除查封

北京市高院（2021）京民终567号裁判要旨：

合同解除导致预告登记失效的，出卖人有权申请解除预查封，但需承担协助执行义务

五、实务操作建议

对于出卖人：

合同解除后应立即申请预告登记注销

如存在预查封，应向法院提交解除查封申请书及相关证据

注意保留合同解除通知书送达凭证

对于买受人：

合同解除后应及时行使损害赔偿请求权

如已支付购房款，可依据《消费者权益保护法》主张优先保护

注意预查封状态下房屋交付的风险防范

执行程序中：

法院应严格审查预告登记与本登记的关系

对符合本登记条件的预告登记，应及时转为正式查封

买受人异议审查应适用《民事诉讼法》第234条规定的执行异议程序

以上分析基于现行《民法典》《民事诉讼法》及相关司法解释，实务中需结合具体案件事实进行综合判断。

 

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