许多业主认为，房屋未入住，即未享受到物业服务，物业公司就无权收取物业服务费。

表面上看起来，合情合理，则实质未必如此。根据法律的规定，控制的房屋也需要交物业费，因为物业服务具有公众性，针对的是标的区域内的所有房屋，虽然业主未入住，但物业公司也对其房屋提供了相应服务。

经典案例一：宋长虹等与北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

案件来源：北京市第三中级人民法院（2022）京03民终6747号

一审法院认定主要案件事实：2017年6月30日，姜涛、宋长虹与晟邦物业签订《前期物业服务委托协议》，甲方为姜涛、宋长虹，乙方为晟邦物业。该合同写明：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议。其中，该合同约定：六、物业管理费及其它费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。（一）物业管理费。1．物业管理费标准：按建筑面积2.2元／平方米／月；物业管理费标准将按北京市法规、政策调整。

姜涛、宋长虹提交照片证明物业不作为，小区卫生状况差、物业私自改变道路用途、地下室漏水、墙皮脱落、私拉电线以及姜涛、宋长虹并未实际在涉诉房屋居住，不应当全额交纳物业费。晟邦物业表示保洁人员每日定时清理垃圾；因之前消防通道乱停放严重，为了消防通道畅通，才安装的地桩，后停车秩序良好后陆续拆除了地桩；认可地下室漏水，已经告知开发单位维修处理；认可墙皮脱落问题，已积极联系开发商施工单位，2020年10月已经全部维修完成；不认可私拉电线等问题；认可姜涛、宋长虹未实际入住，但不认可应该按照空置物业管理费交纳，物业提供的是公共服务，服务对象是全体业主，是因为姜涛、宋长虹个人原因没有居住。

一审法院认为：晟邦物业于2016年6月17日经核准成立，其经营范围包括物业管理，故晟邦物业与姜涛、宋长虹签订的《前期物业服务委托协议》并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。姜涛、宋长虹认为并未实际入住，未享受过物业服务，仅同意交纳部分物业费。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故，对于姜涛、宋长虹主张的空置房屋未享受到物业服务不应当全额交纳物业费的辩解意见，一审法院不予采信。姜涛、宋长虹表示物业服务不达标，但其现有证据并不足以证明晟邦物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且姜涛、宋长虹主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故一审法院认为姜涛、宋长虹所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。故对于晟邦物业主张的姜涛、宋长虹交纳2018年10月6日至2021年12月31日期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于晟邦物业主张的违约金，因姜涛、宋长虹并非故意拖欠物业费，故对于晟邦物业主张的违约金，一审法院不予支持。

一审法院判决：一、姜涛、宋长虹给付北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司2018年10月6日至2021年12月31日期间的物业费10379元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司的其他诉讼请求。

经典案例二：左志坤与泛海物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

案件来源：北京市第三中级人民法院（2021）京03民终451号

一审法院认定的主要事实：北京泛海信华置业有限公司（以下简称信华公司）作为甲方与深圳市泛海物业管理服务有限公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对泛海国际居住区提供前期物业管理服务。物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积预先交纳，住宅的标准为5.5元每月每建筑平米。业主应于《入伙通知》注明办理入伙手续之日起交纳首年物业服务费用；以后物业服务费用乙方每6个月收取一次，业主或物业使用人应于每年12月15日前向乙方交纳下一个年度1-6月份的物业服务费用，于每年5月15日前交纳本年度7-12月份的物业服务费用。上述费用业主逾期未交的，乙方可以从逾期之日起每日加收应收缴费用的千分之三。本合同期限自2007年3月1日起至2010年3月1日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如届时业主委员会未成立的，本合同继续有效。

2006年6月22日，信华公司作为甲方与深圳市泛海物业管理服务有限公司作为乙方签订《补充协议》，约定：乙方于2006年7月1日开始进驻，原《前期物业服务合同》约定的合同期限变更为本合同期限自2006年7月1日起至2010年3月1日止。

2006年8月21日，深圳市泛海物业管理服务有限公司名称变更为泛海公司。

后信华公司作为甲方与泛海公司作为乙方再次签订《补充协议》，约定续签合同期限自2010年3月2日起至业委会与乙方签订物业服务合同生效之日止。

庭审中，泛海公司表示按照每月每建筑平方米5.5元的标准向左志坤收取物业服务费。经询，左志坤对上述收费标准无异议，但是表示应该按照套内面积收取物业费。经询，双方均认可左志坤是涉案房屋的所有权人，涉案房屋的建筑面积为152.87平方米。

庭审中，左志坤认可未交纳交过2009年4月13日至2019年12月31日期间的物业费，理由是泛海公司的物业服务存在其抗辩意见中提及的各种问题，并提交照片予以证明。泛海公司对此不予认可，表示业主户内墙体漏水属于质量问题，不属于物业服务的范围之内，且涉案房屋墙体漏水位置属于业主自住区域，左志坤未申请报修，泛海公司无法自主得知。关于杂物问题，泛海公司会不定期会张贴提示和通知告知居民不能堆放杂物，也会定期进行检查并对堆放杂物的业主进行劝阻。

庭审中，左志坤表示泛海公司的诉讼请求超过了诉讼时效，泛海公司表示其对物业费进行了持续性的催缴，并提交缴费通知单、律师函、邮单等证据证明。左志坤称未收到过缴费通知单和律师函。并表示缴费通知单的落款公章是泛海公司项目部，其不具备催缴的主体资格。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。信华公司与深圳市泛海物业管理服务有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。左志坤应当受上述合同的约束，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。泛海公司为涉案小区提供了物业服务，左志坤所拥有的房屋在涉案小区内，其应支付物业费。

关于左志坤主张的未居住涉案房屋未享受物业服务的抗辩理由，因物业服务的范围主要是针对小区的公共区域及共用设施设备，目的是为了维护和保障小区的正常运转，无论左志坤是否在小区居住、房屋是否空置，物业服务均正常进行，左志坤以此为由拒绝交纳物业费没有依据，故法院对左志坤的该项抗辩意见不予采纳。关于左志坤主张的应当以套内面积计算物业费的抗辩意见，《前期物业服务合同》明确约定物业服务费按照建筑面积交纳，故对其该项抗辩意见，法院亦不予采纳。

关于左志坤提出涉案房屋存在墙体漏水问题、泛海公司未予以处理，门口堆放杂物无人清理、泛海公司的物业服务不到位等抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确定。从左志坤提供的现有证据而言，难以证明泛海公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其该项抗辩意见，法院不予采纳。关于左志坤主张的泛海公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，泛海公司提供催缴通知单和律师函等证据，说明其并未怠于行使权利，故法院对其该项抗辩意见亦不予采纳。

现泛海公司要求左志坤支付2009年4月13日至2019年12月31日期间的物业费108124.95元，其诉讼请求于法有据，法院予以支持。

关于泛海公司主张的违约金，左志坤系因物业服务中存在的问题与泛海公司进行沟通，并非恶意欠缴，故法院对其该项诉讼请求不予支持。

律师评析：物业服务具有公众性，它的主要价值在于在满足公共服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现全体业主的服务。因此物业费是一个综合性的费用，包含小区类的括保洁费、保安费、绿化费、维护费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护的费用，并非针对专门某个业主的服务。

虽然房屋空置，但小区的卫生每天需要打扫，小区的绿化需要一直维护，小区的公共设施需要一直巡查维护等等，以上服务的主要对象为小区的房屋，而入住的人为小区增加的维护费用则微乎其微，因此虽然没有入住，但业主仍然在实质上享受了物业服务，仍然需要支付物业费用。

法律法规：

《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

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