柴某与某管理公司房屋租赁合同纠纷案

裁判要点

当事人一方违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 ") 0px 100% / auto 2px repeat-x transparent; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">承租人已经通过多种途径向出租人作出了解除合同的意思表示，而出租人一直拒绝接收房屋，造成涉案房屋的长期空置，不得向承租人主张全部空置期内的租金。

简要案情

2018年7月21日，柴某与某管理公司签订《资产管理服务合同》，约定：柴某委托某管理公司管理运营涉案房屋，用于居住；管理期限自2018年7月24日起至2021年10月16日止。合同签订后，柴某依约向某管理公司交付了房屋。某管理公司向柴某支付了服务质量保证金，以及至2020年10月16日的租金。后某管理公司与柴某协商合同解除事宜，但未能达成一致，某管理公司向柴某邮寄解约通知函及该公司单方签章的结算协议，通知柴某该公司决定于2020年11月3日解除《资产管理服务合同》。柴某对某管理公司的单方解除行为不予认可。2020年12月29日，某管理公司向柴某签约时留存并认可的手机号码发送解约完成通知及房屋密码锁的密码。2021年10月8日，法院判决终止双方之间的合同权利义务关系。柴某起诉请求某管理公司支付2020年10月17日至2021年10月16日房屋租金114577.2元及逾期利息、违约金19096.2元、未履行租期年度对应的空置期部分折算金额7956.75元等。

判决理由

生效裁判认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。合同终止前，某管理公司应当依约向柴某支付租金。但鉴于某管理公司已经通过多种途径向柴某表达解除合同的意思表示，并向其发送房屋密码锁密码，而柴某一直拒绝接收房屋，造成涉案房屋的长期空置。因此，柴某应当对其扩大损失的行为承担相应责任。法院结合双方当事人陈述、合同实际履行情况、在案证据等因素，酌情支持柴某主张的房屋租金至某管理公司向其发送电子密码后一个月，即2021年1月30日，应付租金为33418.35元。

司法解释相关条文

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十一条第二款 非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应的价款、租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。但是，剩余履行期限少于寻找替代交易的合理期限的除外。

第六十三条第三款 在确定违约损失赔偿额时，违约方主张扣除非违约方未采取适当措施导致的扩大损失、非违约方也有过错造成的相应损失、非违约方因违约获得的额外利益或者减少的必要支出的，人民法院依法予以支持。

附：民法典相关条文

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条  当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

附：（2020）最高法民终1157号案 [1]

裁判要点：非违约方未能提供证据证明其在违约方违约之后采取了合理适当的措施避免酒店营业拖延的，违约方无需支付酒店拖延开业的租金损失。

最高人民法院认为：“关于富业公司请求柳港公司赔偿租金损失应否支持的问题。富业公司起诉请求柳港公司赔偿其自2011年10月过户裁定送达后可对外出租时起暂计至2017年12月共计74个月的租金146102418元，其上诉请求主张的租金损失范围为自2013年11月份合作项目可开业运营时起至2015年6月案涉酒店正常营业期间因拖延开业造成的20个月的租金损失33445266.67元。柳港公司上诉主张其不应向富业公司赔偿租金损失。本案二审围绕双方当事人的上诉请求进行审理，即富业公司主张的2013年11月至2015年6月期间的租金损失应否支持。根据原审法院查明的事实，2011年5月9日，信托大厦已经移交由富业公司占有，2011年8月29日，南宁中院作出（2004）南市民破字第4-78号民事裁定，确认信托大厦拍卖给富业公司和柳港公司合法有效，富业公司和柳港公司可到相关部门办理房地产过户手续。鉴于富业公司与柳港公司已在《2010年2月14日会议纪要》中明确富业公司受托对信托大厦进行投资管理，由富业公司负责经营项目并进行融资或贷款。故富业公司在占有信托大厦之后，其对信托大厦进行经营管理并不存在法律上和事实上的障碍，如柳港公司不履行合同义务，其可依约行使相应的经营管理权，防止损失扩大。事实上，富业公司亦于2011年8月29日向柳港公司发出《通知》，要求柳港公司履行出资义务，否则富业公司将单方出资并向柳港公司追偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”富业公司未能提供证据证明其在柳港公司违约之后，采取了合理适当的措施避免酒店营业拖延，本院对富业公司关于柳港公司应支付酒店拖延开业的租金损失的上诉请求，不予支持。”

注释：

[1]见最高人民法院《广西富业世界资产投资开发有限公司、柳州市柳港激光科技有限公司等合同纠纷民事二审民事判决书》，案号：（2020）最高法民终1157号案，中国裁判文书网2022年4月22日发布。

转自：最高判例

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