现年65岁的施永青已将自己的中原股份全部捐献给慈善事业，不再插手公司大小事务。这次站出来是因为：“公司是跟我的名字连在一起的，公司做得不好我的名声也会受影响。”在香港总部接受一勺君专访，施永青麻辣速评同行与内地楼市死穴。
施永青的办公桌上贴着一张月历表，周一至周五的格子里爬满了字，留白的周末显得分外清净。他指着窗台上一排排的奖杯，说：“四处演讲这么多年，算上家里的逾千个了。”
这位赫赫有名的“香港地产教父”创建了国内规模最大的房地产中介公司，他的办公室却只有十平米。
谦卑、慈祥的施永青是以柔克刚的人，面相似弥勒佛，非常随和。但市场上的中原却以强悍著称，在香港和大陆房地产二三级市场叱咤风云。面对这次互联网的攻击，他嬉笑间锋芒毕露，点评对手毫不留情：“我们更了解房地产行业的本质。”
一勺君：搜房购买合富辉煌、世联行分别17%和10%的股份，你感到意外吗？
施永青：互联网是当下火热的行业，大家都对它有幻想。我认同它的出现对人的生活习惯和商业运作造成了很大的冲击，但目前还没有一个固定的模式出现。
这次收购还不能算是打通，从数据来看，搜房只是拥有了他们不到1/5的股份。最多只能委派一个人进入对方的董事会，可以去了解他们的公司是如何运作的，但是还没有条件去要求对方要在业务上如何来配合你。合富与世联还是竞争对手，要把竞争对手很好的联合起来，很可能只是一个愿望。即便同一家公司里的两个部门想要合作也不可能一蹴而就。我认为这次收购对他们的股价有帮助，实质的帮助有限。
这三家都是上市公司，他们的优势主要是资本上的优势。大家在他身上投钱，他拿了很多的钱就可以这里投一点那里投一点。中原没有上市，就没有这种优势。甚至会出现在明明应该投的时候一下子拿不出钱，步伐较慢。
我个人的理念是，饭要一口一口吃，企业要自然增长。在人员不配备、竞争能力不够的时候通过资本市场的外来资金去膨胀，是有危险的。我只用自己赚回来的钱做生意，这也是中原一直不上市的原因。
一勺君：这件事对你来说有压力吗?
施永青：从目前的情况来看，还没有实质的压力。等他们有具体的合作项目出现，看到他们的合作效果后才知道我们的压力大不大。
房地产中介行业正处于一场危机和变革中，这个月我们会开一个会专门来研究这个问题，现在不方便讲太多。我们也不会把门关死，也正在跟不同的公司接触。
一勺君：中原的互联网战略是什么？
施永青：无为而治，中原没有战略。
在香港，90年代中我们就建立了自己的数据库，例如中原网站、中原数据、中原地图，所以内地的互联网公司想进入香港有难度。
我们比互联网公司更有优势在于我们是市场积极的参与者，我们有盘源的信息，有客户的信息，还有成交的信息。电商只是上游的渠道，吸引浏览者到产生实际效益还有一个漫长的过程。
现在中央说要让市场去分配资源，其实就是用价格来分配资源。我们成交的价格信息是第一手的，这是市场最需要的信息，如果把它放到我们的网站上吸引力会很高。我告诉我的同事可以这样去做，但是他们不敢。因为政府不想让真实的价格流通。现在都是阴阳合同，政府在统计上为了抑制房价，有高价的成交他可能会说“这个月不要来登记了，我们已经满了。”
一勺君：现在时髦话题是说要“去经纪人”。
施永青：房地产行业比较难。万科也想在网上直接把房子卖给买家，据我所知他做得并不怎么成功。业主把信息放到网上，电话不停，很多打来的还不是买家，也会有很多的小经纪人。他被电话吵过一段时间就知道烦了，最后还是要放盘给经纪人。
一勺君：独立经纪人这种模式未来能够在大陆流行起来吗？
施永青：现在大陆出现了一种情况，经纪人平常由经纪公司养着，他从公司获得了足够的资源后就飞单。这在香港比较容易解决，我们可以告到法院。当然，经纪人公司也不会坐以待毙，会加强这方面的管理。
我是做经纪人公司的，我当然不会去推动经纪人独立运作。其实无论香港或内地都已证明，经纪人公司比独立的经纪人服务能力强、品牌效应强。我在香港还有一家公司叫“利嘉阁”，当年这个公司的老板支撑不下去了，我帮他把公司买了下来。我曾把在中原业绩做得很好的人调到利嘉阁去工作，他的业绩却大幅下跌。同一个人在不同的公司，能够发挥出来的水平是不一样的，这就是公司的品牌效应问题。
现在用的一套方法叫“公盘私客”，“盘”是所有楼盘都由公司统一管理，“客”是每个经纪人自己找回来的。这种制度的好处是经纪人有基本的收入，有管理、有辅助，有一个好的平台给他去发挥。
一勺君：你现在在中原的股份是多少，你的管理层股份是多少？
施永青：我个人已经没有股份了，我的股份已经放进了慈善基金。当然这个慈善基金也是我家族的慈善基金，但是公司赚的钱派的股息不会落到我个人的口袋，这些钱只能够做慈善工作。
一勺君：中原是员工人数最多的中介公司，请介绍一下你们员工的激励机制？
施永青：我们有1/3的利润分给工作人员。
世界上的分配制度会通过三次分配。第一次是工作的报酬工资，第二次是税收，第三次是慈善。我认为第一次分配是最重要的，我的做法是平均分成三个部分。第一部分的利润给员工，因为公司能赚钱、能发展是因为有人在工作，员工是公司增值的主要来源。第二部分我会给投资者，投资者是生产要素，他在选择你的时候也是有风险的。第三部分我用来再投资。
一勺君：你现在是怎么跟企业相处的？你怎么看待创始人退位后表现得非常高调？
施永青：黎明楷已经是CEO也是主席，我本来应该退后一点，但现在互联网对我们有冲击，内地楼市形势有变化，且不是一个小周期，很可能会面对一次衰退。如果是在比较顺利的时候我放手没问题，现在遇到了困难，我也有责任。此外，也有利益的问题，虽然我说公司的收入不会到我个人的口袋里，但是公司是跟我的名字连在一起的，公司做得不好我的名声也会受影响。
一勺君：如何评价现在的内地楼市？
施永青：政府从03年就说要让一线城市的房价跟普通人的购买力结合，至今不成功。现在房价好不容易下来了，政府是不会放开一线城市的限购的。只有对经济产生了重大的影响才会救市。
我们原来的客户1/3到1/4都是跟官员有关的，或者是他们自己，或者是他们的家人和情妇来买房，现在都不敢了。这些个人是整个经济体系里最大的得益者，比商人更能赚。现在最赚钱的一批人不敢买房子了你说房价会好到哪里去？
一勺君：现在大陆的楼市不景气，香港的楼市也不景气，你觉得有没有关联？
施永青：关联不大。唯一的关联是香港政府有些政策跟以往不同了。以前是自由市场，这段时间跟内地一样用了一些干预的方法，比如印花税，是一种变相的限购。
香港现在有三种印花税。短期转让印花税最高收20%，你6个月买进卖出，维持三年，一路减20%、15%、10%、5%，减少了炒卖投资者的机会。三年我觉得太长了，半年到一年已经够了。另外，没有香港身分证的外来买家都要交15%的买家印花税。第三种是你已经有房子要买第二套的，要收原来印花税的双倍。这把很多的买家都赶在市场之外，交投量的高峰期少了70%。
一勺君:几天前上海拍了一个楼面地王，为什么在市场非常不景气的情况下还会出现地王？
施永青：现在还去拍地王的不会是主流开发商，可能是一些不了解市场的非主流开发商。
大陆的开发商没有为冬天的到来做好准备。香港的负债率一般是30%、40%，内地都是70%、80%，甚至超过100%的都有。未来一段时间中国政府尤其二三线城市想通过卖地作为政府的收入来源难度很高。因为你以前卖得太多了，现在唯一的方法是把以前卖出去的收回来，再卖第二次。
上海、北京、深圳、广州的情况跟二三线的情况不一样，二三线的城市现在明显供应过多，他的供应量已经远超本城市人口的实际需要，几代人的需要都给他一下子造出来了，所以未来放开限购、对他们也没有帮助。长沙的新盘只有湖南省的人买，但是上海的房子是全国人都想买的。上海的房价不单只反应本地人的消费能力，还可以反应中国整体资金的偏好、流向，所以他就可以高一些。
一勺君：深圳前海对大陆的开发商显得炙手可热，但是香港的开发商似乎并不积极。
施永青：香港的开发商比较保守，内地开发商是一路看政策，政策说这里好这里就会好。政府通过税税务优惠、土地优惠把资源引过去。深圳就是搞特区给政策搞起来的。香港人要看你先搞起来，他觉得晚一步也比走错了好。中国的商人到现在大部分还是第一代，第一代是愿意冒风险，他们以前是穷出身，有些是耕田的，他想我以前也一无所有，我现在搏一搏有什么损失？香港大的商人大部分已经是第二代，有些第三代也要出来了，他们是老爸接班的，不想在自己的手里出事。
一勺君：深港两个城市有进一步融合的可能吗？
施永青：香港人最近其实是抗拒跟内地融合的。大陆人觉得香港人在搞本土主义、分裂主义，我认为政府也应该检讨。我举个例子，菲律宾曾经被美国管制了一段时间，现在独立了，但是菲律宾仍然有人希望加入美国，成为美国的一个州。如果你做得好，人家会抢着与你合并，所以你不能怪香港人。内地一些所谓的“裸官”不是没有钱的“裸”，而是他把他的家人都送到国外去了。不要说高官，就连一些小官都想尽办法拿一个外国护照，哪怕是东加群岛、几内亚都好。内地有能力的人都在移民，为什么要让香港人主动去献身呢？
现在经济上内地已经不差了，增长率比香港快，高楼大厦很多都追上来了。但是人在深圳的安全感没有在香港高。在香港出了事，香港的警察会把你当做很尊重的人去对待，我们在香港打官司，没打之前我就知道这个官司打赢的机会多大，在内地就不知道了。所以香港跟深圳进一步融合的条件还没有成熟。
我是民族主义比较强的人，我没有拿外国的护照，连英国的非本土居民的护照我也没有拿，我拿的是中国特区护照。