“跳单”，中介行业的“共患”

虽然一审法院未完全定性为违约行为，但是，在中介人眼中，“跳单”现象早已成为一种行业“共患”。

在房产中介行业，“跳单”指的是房屋买卖双方通过中介公司得到相关信息后，互相串通绕开中介，私下交易的行为。

“除了这场官司，我们手上还有6起‘跳单’的案子已经提起诉讼了。”满堂红公司总经理程俊向记者坦言，“最近几年，客户‘跳单’越来越多，这不仅是满堂红遇到的难题，也是整个中介行业普遍存在的问题。”

据介绍，满堂红7月份成交量为347宗，程俊表示：“客户跳单率大概是成交量的7%。”

江西中环地产公司维权部部长甘南平认为，实际数字已远远超过7%，“有些客户做得很隐蔽，只是我们还没有发现”。他告诉记者，不久前他们在恒茂国际华城一套80多万元的房子和万达星城一套50多万元的房子遭遇“跳单”，都是后来偶然发现的，但由于没有足够的证据，只能不了了之。

江西鸿基地产公司维权部部长余平向记者透露，公司今年已经打了25起“跳单”官司。
手法多样，中介难以“拆招”

李国明是赣州南康人，在南昌工作多年，现在准备长期定居。采访时他正在满堂红咨询房源。“有些朋友听说我要买房，给我支了不少妙招呢，”他笑着说，“先去看房，然后偷偷塞纸条给房主或装作不满意，等中介走了后折回去再找房主，房主不在就问物业，总之要和房主私下联系上。这样就能省下一笔佣金了。”

不过他表示，自己对这样的做法并不赞成：“人应该守信用，找了中介公司就该按程序来办。”

谈到客户“跳单”手法时，在满堂红担任多年置业顾问的常国涛感慨说：“形形色色、五花八门，实在太多了！”不过，面对记者的询问，他表达了自己的担忧：“如果报道出来，会不会引发更多人去效仿呢？”

据了解，在中介公司内部培训中，如何与客户斡旋以减少“跳单”已经成为了员工学习的重点。程俊给记者举了个例子：比如带客户看房，公司会教员工想办法拍到客户看房的照片或录到重要对话，如果客户发现后不同意的话，就用“只是为了向领导证明没有逃班”来解释。

“其实这是未雨绸缪，以便在必要时可以作为证据使用。”程俊说。

记者从各大中介公司了解到，为了避免“跳单”，大多房产中介目前看房之前都会签订“看房确认书”。

“可有些客户是有备而来，在确认书上填上假姓名，发现对方‘跳单’，我们就算想追究，也很难查实到本人。”江投置业经纪人杨桂明无奈地说。

告与不告，中介遭遇尴尬

“房源信息是具有经济价值的，也受法律保护，中介提供服务后收取相应的费用是应有的权利，”江西洪城律师事务所律师周雨说，“中介违规，客户可以到消协、房管局去投诉，而客户违约时，中介目前惟一有可能保障权益的方法就是起诉，中介公司必须做好完善的前期工作，保留确凿证据。”

不少房产中介公司负责人诉说了无奈：“我们带客户看一百次房，也只能成交一两套，如果遇到‘跳单’，所有辛苦就付之东流了，可要不要打官司，公司也很为难。”

“这样的官司有时入不敷出，”甘南平以自己多年处理“跳单”经历告诉记者，“打官司伤神费时费力不说，即便打赢了，有时一两千元的违约金也很难拿到，经常面临执行难的情况，很多时候走这一步，只是在客户太过分的情况下表明态度罢了。”

鸿基公司是打“跳单”官司比较多的房产中介，但余平仍然坦言，即便觉得“跳单”不道德，但有时在所涉金额不大的情况下，公司还是会选择放弃权利。

“虽然明知道这是对‘跳单’行为的纵容，会形成恶性循环。”他说。

监管缺失契约精神遭抛弃

“目前来讲，‘跳单’现象还属于中介公司自身业务管理的范畴。”南昌市房管局市场管理处邓处长表示，“房管局作为一个行业管理部门，主要还是以对规范中介的合法性为主，这个过程中再协调客户与中介的矛盾。客户‘跳单’问题自然是不好的，但目前房管局对这块的管理还未具体涉及。”

南昌市房地产业协会胡秋萍告诉记者，协会目前主要是以打击“黑中介”为主，对“跳单”现象还没有特别有效的管理手段，不过协会已经发现这些问题，会逐步在管理上完善。

她认为，相关部门在完善行业管理的同时，房产中介也应自我反省，联手抵御恶意竞争，避免“跳单”现象的发生。

在江西社科院社会研究所副所长邓虹眼里，“跳单”和吃“霸王餐”其实是相似的。他说：“‘跳单’现象日渐严重，势必会影响这个行业健康发展，甚至会让市场日渐混乱。”

对于中介公司与客户签订“看房确认书”，南昌大学法学院教授魏盛礼认为：“这实际是一份契约合同，市场监管环节的缺失，已让‘跳单’者多出一份侥幸，将公民应有的契约精神置之不顾了。”

他指出，不光在房屋交易行业，“跳单”现象在所有中介行业都已是一种普遍现象，这种买方卖方心照不宣绕过中介的做法，既不道德也不合法。但就目前来看，完全靠大众自觉遵守还不现实，相关部门监管的缺失也负有责任，只有完善双方市场的管理才能解决这种现象。

律师说法：中介公司和该客户之间签署了委托协议，该协议约定了中介和该客户的权利义务。客户“跳单”，利用中介提供的房屋信息私下和业主进行房屋买卖交易，拒不履行委托协议约定的义务，不支付中介服务费，应承担违约责任。

中介公司可以向法院起诉该客户，要求该客户承担违约责任。至于该客户在委托协议上签署的假名字，中介可以向法院申请笔迹鉴定，法院会在查清事实的基础上依法作出判决。