【内容摘要】

1、中原集团市场解析

2、中央是不会让房地产价格暴跌

3、如果房价下跌信托产品可能烂尾

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早前，内地房地产公司的股价曾一度全面急跌，连业绩好、品牌响的公司也难逃厄运。起因是有消息说多间银行已暂停对房地产的贷款，不但发展商贷不到钱，连小买家也没法做按揭。在这种情况下，发展商就变成前无去路，后有追兵，资金链随时有机会断裂。

这些虽只是传言，但刚巧碰着有多宗内地小业主因楼价下跌而要求退房的消息，市场就对银行限贷的消息信以为真，预期内地地产股以后都难有好日子，所以齐齐加以抛售。

我属下的地产代理公司，在内地逾三十个城市有分公司，同时在开售的项目数以百计，所以对内地房地产市场的情况比较了解。银行全面停止对房地产行业的贷款，根本是无稽之谈，政府不可能容许这种事情发生，遑论主动要求银行这样做。

房地产行业素来是财务杠杆比例高的行业，全球如是。政府最多只能收紧对房地产方面的借贷，而不可能完全制停。因为这样只会带来灾难性的后果，导致金融市场也被拖累，情况一如金融海啸一样。

其实，政府收紧对房地产市场的借贷已不是新政策，三年前已开始实施。这才导致影子银行的出现。发展商没法从银行系统得到所需借贷，唯有透过私募基金发行信托产品，向民间集资。但这种做法实际上抵销了中央的收紧政策，酿成更大的风险。

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中央现正着手对这类绕过银行系统向民间集资的方式进行梳理。但处理的方式并非一次过把泡沫刺破，而是先制停新泡沫的出现，然后让旧泡沫逐渐放气。

这就一方面不能让房地产的价格持续上升；另一方面亦不能让价格暴跌。升得多会制造更大的泡沫；但跌得快又会令泡沫爆破，造成政府更不愿看到的金融危机。

今年第二季将是很多信托产品到期的高峰期，这些产品很多都是以地产为抵押品的。如果到期的时候，抵押品依然有价，就可以用新债去还旧债。但如果房价下跌，有些信托产品就可能烂尾，造成连锁反应。因此，中央是不会让房地产价格暴跌，要地产发展商无以为继的。

然而，中央亦要设法减少这类没有纳入银行系统的债务的规模，以免尾大不掉。所以，收紧银根是必要的。只有收得够紧，那这些产品到期的时候，才可以迫所有参与者(包括发行方、销售方、购买方)都承担一定的责任。

现时受压较大的应是银行业与实力不足的小型地产商，有实力的地产商应该不会有问题。其中以项目集中在一线城市的品牌发展商压力较少，但如果项目过多地集中在二三线城市，那就会有较多的风险，因为有些二三线城市的确供应过多，楼价无可避免需要调整。