【内容摘要】

1、上海新房到达“临界状态”

2、去库存成为土地政策主基调

3、现超过478万方土地等待上市

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2014开年杭州楼市的突然降价让市场陷入“集体焦虑”，而房贷市场的紧张则更加重了楼市迷雾。但相对于二三四线城市而言，一线城市的高地价、存量土地以及未见放松的楼市政策，更让一线市场充满猜测。

有业内人士表示，目前上海新房市场，或许已经到达一个“临界状态”，若房价再度出现上浮，或将引来“行政手段”的干预。

较八年来最高点上海去年住宅成交总量降57%

中国指数研究院统计数据显示，自2006年以来，上海楼市销售量的两个高点分别出现在2007年和2009年，而近期的最高点则出现在2013年，此外多个年份成交量在900万方上下徘徊。

如果对于2007、2009以及2013年成交高峰的原因进行剖析，2007年的成交高峰主要来自投资需求以及自住型需求的释放，而2009年来自于2008年楼市大萧条之后的巨大反弹，相比较而言，2013的则是是2011年到2012年上半年积累量的去化。

从增长量来看，2007年、2009年上海商品住宅成交总面积分别达到2012万平米和1899万平米，2013年成交量较最高年份下降57%。有房企代表告诉搜房网，虽然目前仍有增长空间，但在楼市承压的情况下，出现更大幅度的增长可能性较小，整体市场或趋于平稳。

供应存变数 2014上半年或成最佳“出货窗口期”

最新统计，2012年上海出让的58幅住宅属性的地块中，仅27幅目前上市，仍有超过五成的地块没有上市，未上市地块出让面积达到145万平米；而2013年出让的96幅含住宅属性地块中，仅有6幅地块已经上市，超过478万方土地等待上市。

而在政策层面，去库存成为土地政策主基调。种种迹象表明，对于存量土地的清理工作或在今年大力度展开。业内人士表示，2012年下半年以来，土地市场成交量持续放大，但截至目前，部分板块依旧存在两年左右地块尚未开发，这些地块或将成为2013年新房市场的库存变数，若调控力度加强，下半年或将迎来存量地块集体入市，整体市场竞争力度将加大。