房地产，每两天就成交一笔，扣除睡眠时间，等于32个小时内完成交易，谁能创造这样的记录？

（房地产中介，并表示一个关于房子的生意，事实上，这是一个关于人的生意）说话的人，是新加坡顶尖房地产经纪人，也是208年全球房地产经纪人之一的朱泳强。他最为人称道的是，1997年亚洲金融风暴，房地产谷底时，靠着危机入市。在别的房地产中介因为悲观撤出，市场出现空隙时，深耕人脉，做出超出新台币一千万元的业绩，逆市成为销售新人王。

3年后，2000年，他更造出新加坡房地产界惊人的成绩，每两天成交一笔的记录，击败全球近30国，超过4万名经纪人，赢得全球排行第二大房地产品牌连锁企业-----易而安全球最高销售奖。那一年，他赢得了超过新加坡币100万元（约合2200万元的新台币）的佣金。同样的危机又发生在美国次贷风暴席卷全球时。今年新加坡房地产市场开始出现价格与需求疲软现象，，但今年第一季，朱泳强领军的部门业绩，居然较去年同期成长10%。

好的房地产经纪人，应该趁着市场疲软，别人放弃销售时，主动建立客户关系，而不是等客户来找你。（多头市场，销售靠贪婪人性，空头市场销售就靠人际关系创造信任）

朱泳强现任美商易而安不动产新加坡资深副总经理，令人意外的是，两天就搞定一笔交易的秘诀，并不是速度，而是慢火细熬的人际关系。

心法一：永不止息的电话攻势将客户分三群，时时提醒你的存在

12年前，朱泳强刚入行时，这个30岁的小伙子，为了打开人际网络，选择最苯的做发，就是准备一袋20分的零钱袋，不管风雨烈日，站在公共电话前打电话，而且一打就是几个小时。

他主攻的是新加坡中高价住宅市场，单价不如商用不动产，但靠着电话攻势，让他在12年之中，卖出总价超过新加坡币3亿元（约合新台币67亿元）的房子，成为顶尖房地产经纪人。

即使现在，他还是一样每天打电话。朱泳强将客户分成3群，第一群是（粉丝），这些拥有财富的VIP客户很信任他，逢人需要房地产服务就推荐他。对于这群死忠客户，（我对待他们就向对待女朋友一样）除了3不5时联络外，他总不忘创造惊喜，送生日礼物，一起打高尔夫，就象是朋友。

第二群则是他手上进行中的客户。（销售最重要的就是能见度，客户没听到你的声音，你就不在他们的记忆里）他说。分享市场资讯的理由，（就像你为什么要去餐厅吃饭，而不在家里自己煮的理由一样）一旦客户有了投资需求，马上就会想到你，而不是别人。

第三群则是不管怎样联络，从不回应的人。

这群人最容易被放弃，但朱泳强却不放弃，（即使他们不回复，你也要打电话，让他们记得你的存在）

永不停止的攻势，不放弃任何机会，让他在入行的第4年，就作出一年超过183件成功交易的成绩。而归纳出顶尖经纪人成功的经验，他说很简单，就是（你赢，我赢，但是你（客户）一定要先赢）

心法二：设身处地的感动行销卖学区房子前，先帮忙分析孩子成绩

客户要先赢，就是要先满足客户的需求，绝不能只是做生意，而是要懂得处理人的问题。

多年前，他曾经遇到一对因为离婚而要卖房子的怨偶，多次谈判都不成功。几经波折，，他终于领会，问题根本不在交易价格。透过肯谈，才发现那位太太不想卖房子，只因为（这个婚姻让我太不快乐）不想让老公称心如意。

发现她的想法之后，朱泳强只问她，（你如此不快乐为什么要让僵局持续下去，继续不快乐呢？）（为什么不给自己一个新的开始？）她无言以对，最后终于决定卖掉房子。

在房地产界12年，他看到太多房子买卖交易，背后其实就是人生的悲欢离合。所以他认为，销售的关键是人，而不是房子本身。

销售，更要靠口碑行销。在新加坡，很多父母买房子，是为了替孩子找到个好学校入学，在他手上，这样的客户来自各地。

奇怪的是明明上门的生意，第一时间他却绝不拿出准备销售的房子，急着说明区位或价格。（我会一一解释，孩子的成绩申请什么样的学校比较可能获得入学许可）他说。

看似浪费时间，更可能错过第一成交时机，但是却产生雪球效应，（一笔客户满意的好交易，会带来后面一串的好交易，）他说。

他养关系养到什么程度？以一位缅甸客户为例，还没有跟对方谈生意，他居然先振灾（缅甸在今年5月发生的风灾）（先建立关系，不马上谈生意）。有了关系，自然财源滚滚。

顶尖房地产经纪人的心法很简单，（顶尖销售员和一般的业务员区别只有3个原则：第一是每天耕耘；第二和第三，跟第一都一样）他说。