楼市大时代的10年黄金月 2007年瞬间转淡

我们迎来的，是一个房地产发展的大时代。如果说，2003年以前的楼市，属于大时代的第一部，那么，2003年之后的近十年，就是房地产大时代的第二部。两个十年一脉相承，无论剧本、投资商、演员、观众等如何改变，但大导演的执导方向不变，在楼市大时代里，多方合力上演了一出楼价不断飙升的大戏。

对电影市场而言，每年都有黄金档期，择好时机上映，对票房事半功倍。楼市亦然。多年以来，传统的“金九银十”正是商家最看重的营销节点。

2007年，楼市超级火爆的行情，逼出了“二套房首付四成、利率1.1倍”等重磅调控，政府这个“大导演”的“剧本”内容剧变，令市场大震动，导致2007年国庆黄金档期“票房”惨淡。然而，楼市作为“锤不扁、煮不烂”的铜豌豆，具有超强的适应能力，2010年10月黄金档期，广州一手住宅成交量达到巨量的157万平方米，成为近十年国庆档期“总票房”之冠。哪怕近几年调控政策陆续出台，广州楼市的“票价”仍是一路走高，2011年10月份，广州一手住宅均价达到13792元/平方米，成为近十年国庆黄金月中最贵的“票价”。就个盘而言，在近十年的“十一”黄金月中，广州亚运城成为个盘销量的佼佼者，以一天报收17亿元的骄人成绩，当之无愧成为黄金档期的“个盘票房”冠军。就热门区域而言，番禺华南板块异军突起，这里聚集了众多品牌商家，它们的票房号召力和整体形象在近十年里屹立不倒，华南板块因此可被誉为十年黄金月中的“最热映”板块。

电影未结束之前，你可能不会知道下一个剧情是什么，结局是什么。楼市如戏，在政府这个“大导演”参与的房地产市场，确实也出现了很多意外，让人大跌眼镜。例如，2007年有了红火的“五一”档期，却没想到新政的骤然出现令“十一”档期突然“哑火”；再如2008年，众多业内人士预估当年10月份的楼价一定会跌破“9字头”，谁知道，商家却并未以价换量，硬生生地把楼价稳升至9469元/平方米。原来，无论是影评家，还是地产专家，都会有失算的时候。

无论失算与否，无论冠军是谁，我们讲的故事，都是过去十年。逝去不可追，来者犹可望，未来的冠军是谁我们无法预计，但有一点是不变的，那就是——观众会一直在，楼市大戏会一直上演。

最庞大的成交量

2010年：157万平方米！黄金月中的“姚明”

文/羊城晚报记者 张秀钦

2010年10月份，广州一手住宅的成交量是楼市中的“姚明”。当月，广州一手住宅成交量高达157万平方米，而这一年，广州全年的成交量也不过是648万平方米，这一个月的成交量就占了全年的24%。“十一”黄金月出现如此庞大的成交量，过去10年中“前无古人”。现在一手住宅成交量日渐萎缩，应该也可称得上是“后无来者”。成交量“亚军”是2012年10月份，为85万平方米，如果没有“姚明”，这样的高度也足以让人惊叹。

如果单纯从成交量来看，广州楼市从2003年开始进入人生的壮年，此后基本一路走下坡，成交量一年不如一年。或者可以这样划分：2003年至2006年这四年，广州一手住宅900万平方米的成交量算是正常的；此后，市场的期望值大大降低，广州一年有六七百万平方米的成交量已算正常。

人在走下坡的时候也难免会有反弹的年份，楼市同理。在市场都习惯了广州一手住宅一年的“收成”只有六七百万平方米的时候，2009年则给了大家一个意外的惊喜：978万平方米的成交量完全出乎市场意料之外。能让2009年广州楼市出现“逆生长”，是因为房地产调控政策的松绑，更是货币政策宽松、4万亿救市资金砸出来的效果。

2010年10月份，广州楼市出现如此庞大的成交量，原因是什么？调控政策。不错，正是调控政策。当年的调控政策非但没有让楼市“熄火”，反而让楼市“踩尽油门”。面对过热的楼市，2010年9月29日，“新国五条”出台，规定“房价过高、上涨过快的城市限定居民购房套数”，“限购令”首次现身，引起市场恐慌。买家的恐慌是担心成为被限购的对象，以后有钱也买不到房子；开发商的恐慌是担心此后市场会进入冰封期，有房子也卖不出去。因此，在广州地方细则出台前，开发商抢着推货，买家抢着入市，在买卖双方积极的配合下，成就了这样一个罕见旺销的黄金月。

可以预见，在这样一个“抽血式”的黄金月后，市场将会极度冰冻。果然，接下来的11月份，广州一手住宅成交量只有44万平方米，下滑幅度高达七成。

最巅峰的楼价

2011年：13792元/平方米！今年或会被“拍死”

文/羊城晚报记者 张秀钦

如果说某些十年是失去的十年，那么，过去的十年，则是广州楼价“收获的十年”。从2003年至2012年，每一年的房价都比之前一年的要高。如果把近十年广州一手住宅成交量比作是走下坡的中年人，那么，楼价就是成长中的青年。这十年之中，无论遭遇什么样的调控，其间甚至还出现过由次贷危机引发的经济危机等负面影响，也无改楼价向上的势头。变化年年有，只不过，有些年份涨得多，有些年份涨得少罢了。假如你离开了广州，一年后再回来，也许你已经不认得各区的楼价了。

在年份上，楼价上涨趋势没有改变，但在月份上，还是有高低起伏的。就像10月份的楼价，最高的并不是2012年，而是2011年。2011年10月份，广州一手住宅成交均价为13792元/平方米；2012年10月份，楼价为13454元/平方米。也许，撇除了结构性成交的因素，2012年10月份的楼价还是最高的，不过最直接的数据反映出2011年10月份才是过去10年“十一”黄金月广州楼价的“巅峰”。

对于正在日益成长的广州楼价来说，所谓“巅峰”，只不过是“巨人的肩膀”，只是让下一次的巅峰站得更高而已。今年前6个月，广州一手住宅成交均价都在1.5万元/平方米以上，即使有限售、限签等调控措施，今年黄金月的楼价也极有可能创出新高，2011年的“最高峰”楼价将会被“拍死”在沙滩上。

即使今年10月份广州楼价会“拍死”前浪，估计买房的人还是会比较多，成交量会有所反弹。因为推售的房子多，买房的人也多。其实，如果只考虑价格的因素，10月份买房未必是最划算的，折扣虽然很多，但不少是价格上升后的“折扣”。看看每年各个月份的楼价便可以看出，10月份的楼价一般都处于全年的高位，在这时候买房，或许会买了贵价房。

2007年：二套房贷政策出台，“金九银十”转淡

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2007年黄金月前夜还是一片红火，可惜风云突变，瞬间转淡

10年黄金月之最

过去10年，其实就是楼市调控的10年。2003年要刺激房地产市场发展，2004年之后，调控转向，针对房地产过热进行。在这10年的调控中，在9月底出台调控政策、抑制房地产过热的也就是2007年和2010年。2007年9月27日，二套房贷政策首次出台，首付四成，利率1.1倍；2010年9月29日，“新国五条”出台，“限购令”现身，房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷。

同样是“十一”黄金月前的调控，却产生了完全相反的效果。2010年的楼市调控，让广州诞生了“最牛”的黄金月，其月度成交量在过去10年的楼市中无人能及；2007年的楼市调控，让广州当年10月份的成交量只有58万平方米，环比下滑近两成，完全没有“金九银十”的影子。“金九银十”之说慢慢转淡，其实算起来可谓起源于2007年。在2008年，广州楼市更经历了前所未有的低谷，当时全国众多知名房企不仅全面停止招聘，并且出现了大量的裁员，有上市房企某项目整个策划部门全部被裁掉，从经理到普通策划人员一个不剩，现在一些看起来风光无限的房企，当时撑不下去的传言满天飞。

2007年“十一”，某大盘开售，据称销售非常火爆。但是，在调控政策的影响下，后来传出有买家放弃定金选择退房的消息。当时，某房地产业内人士高价入市，买入价超过万元/平方米，但很快该楼盘的价格下降到七八千元/平方米。其实当时影响最大的是，自2007年10月份之后，市场预期开始改变，从原先预期房价上涨到预期下跌。预期一变，投资客收手，自住买家观望，楼市进入冰封期。

对于当年这个最受调控打击的黄金月，经纬行总结其市场特征：成交量下滑明显；价格下跌幅度大；营销费用增加；发展商趋于谨慎，国庆期间的折扣增多，优惠期限延长；楼市重回“价格敏感期”；同区域楼盘竞争加剧、价格杠杆威力明显，由板块内“共赢”转向“此消彼长”。

2007年的“十一”黄金月最受打击，原因众多。一方面，是调控力度大，且政策出台的时机敏感。另一方面，当时广州房价疯涨，投机、投资客占比越来越大，市场一有风吹草动，这些买家就会转变态度。还有最重要的是，当时很多买家不太清楚房价的抗调控能力如此之强，在所谓“最严厉”调控的压力下马上退缩了。只能说，那时候的买家都单纯着呐。

对于现在的买家来说，即使9月底房产税扩大范围真的从传言演变为事实，估计大家该出手的还是会出手，10月份的市场受到的冲击不会太大。

2008年：猜不准的“金酸莓大奖”

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2008年国庆黄金月，宏城广场仍有不少看楼者

最跌眼镜的预测

电影行业有个“金酸莓大奖”，是恶搞奥斯卡金像奖的颁奖典礼，专为备受批评的劣片而设。其实，细数十年来对广州楼市“十一”黄金月的预测，也总难免有那么一些年份，令专家的预测大跌眼镜而“荣膺”楼市“金酸莓大奖”三甲。当然，预测总是最难的，尤其是在屡屡为宏观政策所左右的楼市。

冠军

2008年，

商家让专家始料不及

德国物理学家海森堡提出量子力学一个著名的基本原理“测不准原理”，2008年，广州楼市令专家们以大跌眼镜的预测，证明了房地产行业的“猜不准原理”。

2008年，广州市房管局统计数据显示，8月份广州一手住宅成交均价为9078元/平方米，创下自2007年9月份以来的新低，也是自2005年以来房价同比增幅的新低。而且，5-8月份，广州房价连续四个月下跌，创下广州近几年来最长的房价下跌周期，在短短四个月时间，房价下跌了1919元/平方米，降幅达17%。不少行家纷纷预测，广州房价在国庆黄金月内铁定“破9”。

关于成交量，不少专家认为，在房价下调的基础上，成交量肯定不会跌，9月份和10月份广州一手住宅的月度成交量能维持在60万-70万平方米的水平，甚至有望冲击当年的成交新高。

然而，令人意想不到的是，开发商集体拒绝以价换量。当年10月份，广州房价回升，稳稳地站在了9469元/平方米，环比上涨了14.9%。成交量也不如专家预计般理想，当月成交面积大跌至只有35.83万平方米。专家们全都跌了一地的眼镜。

亚军

2007年，

政府让专家措手不及

2007年，广州楼市度过了一个红红火火的“五一”黄金周，“食过返寻味”的开发商鼓足了劲推货，国庆期间，广州十区一手住宅可售货量达3万多套，比“五一”大增。

暴增近40%的新货量、前几个月一直不错的销售业绩，令专家们对国庆黄金月的市场呈现“一面倒”看好的预测。可惜，计划不如变化快。就在国庆前的9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定贷款购买第二套房首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍。楼市因此大热倒灶，10月份，广州一手住宅销售面积环比下降2.2%、销售金额环比下跌8.6%。

季军

2010年，

买家让专家悔犹不及

2010年，轮到买家和专家们开了一个玩笑。当年9月29日晚，被喻为“最严厉新政”的“国五条”出台：买房首付比例提至30%、三套房以上停贷……让专家们普遍以为，这将重演2007年国庆黄金月楼市由盛转衰的戏码。

实际情况却是，已经历过2007年下跌、2009年暴涨风潮的买家极其强大。2010年10月份，广州一手住宅交易面积53.72万平方米，环比增加14.7%，楼价更首次跃升至1.5万元/平方米，环比大涨近三成。国庆后几天，广州房地产交易中心成为“热门风景线”，买家纷纷赶搭限购政策出台前的末班车，一手住宅网签量暴增至半年来的新高。

2010年：“最佳主角”广州亚运城

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广州亚运城开盘，众多买家冒着烈日排队 詹青 摄

最火爆的个盘

十年前的黄金月，销量过千万元的楼盘已经可以自豪地“晒”业绩，销量过亿元的楼盘一般可以稳居全市销量前三甲之位。不过，长江后浪推前浪，2007年之后，随着楼价快速上涨，没有3亿元的销售业绩基本上都不好意思上来“晒一晒”。历数近十年国庆黄金月广州楼市销量前三甲的楼盘，竟然全部都是“十亿元”级别的“大佬”！

十年后，黄金月中的这些“最佳主角”，“块头”是十年前的十倍。

冠军

广州亚运城：

一天报收17亿元

2010年9月26日，广州亚运城首期产品分别在花园酒店及富力盈信大厦开售。虽然不是在楼盘现场开盘，而且是兵分两路，不过，当时场面的震撼让很多市民如今仍记忆犹新。

查阅当时的报道，开售当天，开发商只推出了1600套单位，由两家代理商平均分配，每家代理商手中有800套可售货量。但由于销售场面火爆，首批单位提前售罄，代理商之一的合富辉煌不得不在花园酒店卖场门口挂起“免战牌”，富力盈信大厦的销售现场也非常火爆，当天几乎全部售罄。

广州亚运城方面没有公布当天最终的销售业绩，不过从现场的成交情况来看，大家可以算笔账。当天推出的是媒体村和运动员村部分单位，媒体村单位面积为70-90平方米，运动员村为90-130平方米，折后均价为1.1万-1.3万元/平方米，以套均面积90平方米、均价1.2万元/平方米来估算，套均总价为108万元，1600套的总销售额约17亿元。阳光家缘数据显示，当年，广州亚运城的总销售金额达到46亿元，很多业内人士都回忆称，销售主要集中在开盘那段时间内，以此估计，黄金月的销售业绩当在23亿元以上。

亚军

广州雅居乐，

“十年小雅”卖出22亿元

虽然广州亚运城成了近十年“黄金月”的单盘冠军，但当中并非没有悬念，同一年隔了一周开盘的广州雅居乐花园，其业绩只和广州亚运城“差了一条鼻毛”，由于签约和统计数据的滞后性，广州亚运城大多数成交未能录入当年10月份的销售数据中，广州雅居乐花园更在当年登顶黄金月楼市成交套数、成交金额双料冠军。“人气堪比世博会。”当年参加了开盘活动的“楼记”回忆说。2010年9月18日，广州雅居乐“十年小雅”开盘当天便创下12.15亿元的成交业绩，截至10月8日，“十年小雅”推出三个星期内报收22亿元。

季军

恒大御景半岛：

明星造势万人空巷

日历如果再往前翻一翻，2007年国庆黄金月期间，最热点的楼盘当数恒大御景半岛。当年10月1日的开盘仪式上，国际巨星成龙、国内著名影星范冰冰到场助兴，吸引了广州、南海、深圳超过10万人到场，以“万人空巷”来形容当时场面的火爆一点都不夸张。开发商提供的数据显示，开盘当天销售额达到10亿元，此后数日均持续热销势头，黄金周7天假期内，开发商不得不两次加推数栋新货以补充供应。

2011年：华南板块“八大金刚”同场竞技

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“八大金刚”全部系出名门，华南板块风头无两

最拉风的板块

“三个臭皮匠，赛过诸葛亮”。“有组织，无纪律”的单兵作战肯定不如优秀人才组合成最佳的团队可以获得持续的胜利。房地产市场同样如是，回顾近十年来的“十一”黄金月，很多同一板块的楼盘都是守望相助，协同作战，共同将板块的“蛋糕”做大。

冠军

华南板块：

瘦死的骆驼比马壮

2011年，“八大金刚”同时卖楼的盛况让番禺华南板块成为广州区域联合炒作的“第一团队”，无可否认，近十年来，由于热点楼盘分散，华南板块的销售气氛已不如往年，火爆程度有所削弱。但无论楼市是荣是衰，近十年的国庆黄金月，华南板块都有楼盘跻身广州楼市前十名的销售榜单，可见其持续的竞争力。如2004年国庆黄金月的星河湾、祈福新邨“倚云居”；2010年9月底开盘的广州雅居乐花园“十年小雅”、华南碧桂园“十年华南”，同样打出“十年”的“感情牌”，可见华南板块楼盘之间的默契。

很多业内人士均认同，华南板块内各大楼盘均师出名门，在产品的开发、设计上对广州楼市影响巨大，像雅居乐、星河湾、香江等开发商，都是从华南板块开始进入广州、走向全国的。

亚军

南沙板块：

去年开始异军突起

南沙设区多年，曾经有过多次起落，不过，南沙板块的异军突起仅仅是从去年开始。2012年9月份，南沙区终于迎来重磅利好，正式晋升国家级新区，南沙楼市当即闻风起舞。在新区规划获批后的两个周末，南沙楼盘现场的人气增加了几倍，成交量也大幅提升，不少楼盘趁机涨价，最高的毛坯叫价已达1.5万/平方米，带动全区成交均价上涨。

阳光家缘统计数据显示，去年10月份，南沙区一手住宅网签面积为16.16万平方米，比9月份的10.78万平方米大增50%，成为去年国庆黄金周成长最快的“当红炸子鸡”。而随着番禺三个镇去年年底并入南沙，“势力范围”更大的南沙楼市今年仍处于上升周期中。

季军

 

广园东板块：

“五一”势头更猛

由于超级大盘碧桂园凤凰城的存在，广园东板块近几年的销售量在全年销售的总榜单上一直都排名前列。特别是当华南板块的楼价基本都突破1.5万元/平方米的价位后，广园东板块更以较高的性价比成为刚需一族的最爱广园东板块的产品多样性突出，包括了售价从几千元/平方米的洋房到几万元/平方米的别墅，且不少大盘都是品牌开发商的出品。不过，碧桂园凤凰城好像更喜欢选择在“五一”黄金周开盘，所以要论在国庆黄金月的排名，广园东板块远远落在华南板块之后。