真如长征长寿共建上海“新上只角”

“新普陀2.0”公测

东地产  童丹霞 周夏雯 报道

（姜道荣：普陀区长征镇镇长、镇党委副书记；胡礼刚：上海真如城市副中心管委会办公室主任；冯立普陀区长寿商业商务区建设管理领导小组办公室副主任）

围绕着“上海四个中心”建设，作为上海西大堂的普陀区，则根据自身地理位置和区域特色，在“十二五规划”提出打造上海西部新兴商贸科技区。在这一定位下，作为距离上海核心城区最近的长寿街道，以及在2007年规划打造上海第四个城市副中心的真如，以及在普陀区中环金腰带位置的长征镇，是如何落实西部新兴商贸科技区的功能定位？作为房地产企业和个人投资者，如何寻求其中的投资机遇？

十二五规划中，普陀规划定位于打造成为西部新兴商贸科技区，作为其中的三个片区，如何针对这一功能定位展开规划？

姜道荣：如何打造成为西部新兴商贸科技区重要承载区，首先是资源问题，但长征镇土地资源非常有限，将通过产业结构调整来盘活有限的土地资源。其次是体制改革，随着城市化进程的加快，将把村队资产的处置作为重要工作。第三是交通，长征镇已计划拓宽真光路、梅川路，并在百联中环购物广场、麦德龙、百安居等大型商场之间建设十字街坊道路，同时计划在轨交13号线金沙江路站点到中环商圈建设单轨交通。第四是人才，长征镇已将引进人才作为当务之急，推出一系列新举措。第五是环境，环境是提升长征区域竞争力和产出效率的关键，必须不断完善、优化。

胡礼刚：真如城市副中心全面融入普陀建设“上海西部新兴商贸科技区”战略定位，形成以商贸科技和总部经济为主体，以现代金融服务、新兴贸易服务、公共商业文化等为配套与支撑的现代服务业产业集群。未来，重点引进区域总部型企业入驻。现阶段在开发企业引入上，已有长江实业集团、绿地集团、合景泰富集团、复星系星浩资本几大业内知名地产公司入驻。

冯立：根据普陀区打造西部新兴商贸科技区的定位，长寿成立商业商贸区领导办公小组，由普陀长寿街道所辖地域及相邻的长风街道所辖月星商务港地区组成，该区域接壤静安、长宁、闸北，总面积5.37平方公里。对此，我们提出“三生融合”、“商旅文一体化”理念，聚焦平台经济，以楼宇、园区和滨水之间的联动与整合为路径，以商圈之间的互动为契机，实现“五个提升”：即提升产业、形态、功能的规划引领水平；提升商务环境品质和商圈品牌影响力；提升资源、产业聚焦度和经济贡献度；提升商区建设与社区建设管理关联互动水平；提升“生产、生活、生态”三生融合实践力度和成效显现度。

如何结合区域特色，在每一阶段进行配合？

姜道荣：中环为轴、东西两翼齐飞。长征镇将以中环商贸区为发展核心，按照“一轴两翼”的空间布局，将这里率先打造成为上海西部新兴商贸科技区的重要承载区。在“一轴两翼”空间布局中，“一轴”以中环市级商业中心为主，南起同普路，北至曹安路，东达丹巴路，西至万镇路，占地4平方公里内以生活型服务业功能为主；“东翼”以天地科技谷为主，占地0.68平方公里内打造成为科技型服务业集聚区；“西翼”以上海国际中小企业总部社区为主，占地约1.7平方公里内打造成为集总部办公、商务服务、平台支撑、综合配套为一体的上海生产性服务业集聚示范区。“通过‘一轴两翼’的良性互动，未来五年内，长征镇税收将达到40亿，成为普陀区经济发展的核心增长极之一。

胡礼刚：真如副中心规划总面积约6.21平方公里，核心区面积约2.43平方公里，规划总建筑面积达465万平方米，其中新建面积340万平方米，预计2022年全面建成。第一阶段，以完善配套建设如扩宽道路、美化绿化，以及上海西站枢纽进一步建设为先导，同时做好土地收储工作，促进已有项目的开发进程。下一阶段，大力推动西区文化艺术中心、西站低碳绿色城市公共广场、铜川路带状绿地广场等城市公共文化项目建设，进一步深化和丰富真如副中心作为辐射长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的公共活动中心。

冯立：在十二五规划下，重点发展三轴和三圈。其中，三轴是指长寿现代服务轴：鼎力打造沿长寿路的楼宇经济和现代商贸服务产业；滨河文化创意轴：着力打造沿苏州河（长寿段）的文化娱乐旅游休闲产业和创意设计产业；中山北路商贸发展轴：着力打造沿武宁路、西宫、中山北路的科技与专业服务产业。三圈是指，大自鸣钟商圈从商业商圈发展目标上来讲，着力成为中心城区最有影响力的商业区之一；从商务产业发展目标上讲，成为中心城区商务产业新地标；曹家渡商圈已形成一定知名度，现阶段则进行综合改造规划设计，现已启动，以推进曹家渡地区商业、旅游资源的业态调整、升级开发和全面整合为总目标。新武·宁商圈是指“武”宁路与“宁”夏路的环伺区域，究其未来发展潜力来说，未来五年到十年，不仅是长寿商业商务区三个商圈中最具潜力的区域，也将会是上海内环内的又一个全新亮点，目标是打造内环内最大的OFFICE PARK。

除了自身现有优势之外，亟待突破的问题主要来自哪方面？

姜道荣：产业结构加速调整面临的压力，对此，解决方案是优化调整产业结构。此外，城区能级提升面临的压力。城市建设和管理与长征经济平稳较快发展还不相适应，长效机制不够健全，管理存在薄弱环节。区域内与大交通配套的公交网络、停车设施配套不足，路况不顺畅等交通瓶颈问题有待实现新的突破。

胡礼刚：围绕土地储备计划，重点突破项目建设用地和拟出让土地腾地拆迁任务。铁路货场搬迁仍面临巨大挑战；高压线入地还需要破题，市场搬迁亟待加快推进。自大浦东发展战略后，大虹桥以自身的成熟度和资金的优势迅速崛起，对真如城市副中心的发展空间形成一定的挤压。

冯立：长寿路商住一条街开发基本完成，可供开发的空间资源萎缩。再加上部分楼宇年代久远，产业产能老化。商业与居住区次第布局，导致功能区分工不明晰。对此，我们一方面加快旧区改造力度，协同业主方共同对商务楼宇进行配套、环境等功能升级，并对产能进行业态升级。商业与居住区的融合，则通过“三生融合”理念，加大生态导入。此外，在交通通达性及停车难问题上，也将进一步改善。