大牌云集  地价飞涨

房价该跌还须跌

东地产  傅一辰  报道

    嘉定新城、新江湾城，由于大开发商的集体进入，地价飞涨。但因为竞争激烈，房价有时不仅没有上涨而出现拼跌现象。

    对于投资者而言，大牌房企云集的板块，并不一定是投资好选择。

    根据克而瑞机构提供的数据，2006年1月，中信泰富集团拿下嘉定区轨道交通11号线嘉定新城站地块时的楼板价为926元/平方米；到2009年末龙湖集团拿下嘉定新城A15-1、B05-1地块的楼板价高达11882元/平方米，为06年的12倍。

    保利、嘉宝、新城、绿洲、绿地、龙湖等多家品牌房企依次入驻板块后，地价节节攀升。但房价却并没有上涨的那么快，以中信泰富又一城为例，10年开盘时的均价为14500元/平方米，两年后的今天也仅为15500元/平方米。

    同位于嘉定区的南翔板块也是如此。和记黄埔08年购入的嘉定区瑞林路以东、环北路以南地块时的折合楼板价仅为2891元/平方米，而最近成交的地块为新城集团09年12月买入的南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价接近13200元/平方米。

    反观目前南翔板块新建楼盘价格，路劲翡丽湾、新里崴廉公馆、等大多新开楼盘的定价都在17000元/平方米左右。由于楼板成本较高，新城集团购买的地块建成的楼盘新城公馆定价为24000元/平方米，与其他楼盘在“以价换量”的竞争中明显“吃亏”。若是除去6000元/平方米装修标准和建设成本，与13200/平方米的拿地楼板价相差无几，接近成本价出售。

    中国房地产信息集团研究总监薛建雄认为，嘉定新城等一些大开发商云集的板块的定价虚高，不合理。第一批进驻的开发商可能比较占便宜，但现在没有稀缺性，价格上不去。一轮调控后嘉定新城的房价降了不少，在配套跟上以后，价格也许会“缓慢”回升。

炒长线不炒短线

大牌云集板块投资策略

东地产  傅一辰    编辑

    大牌房企云集，带来了板块的成熟，但由于低价飙升，房价也在迅速上涨，如果错过第一轮投资机会，在第二轮买入这些板块房源，则可能由于开发商竞争激烈，房价拼跌，导致投资者获利有限。但同时这些区域由于品质较好，配套到位，如果是长线投资，还是值得期待。

               升值依托资源优势

                         华燕市场研究部总监 张晴怡

    上海每一个板块的崛起都伴随着品牌房企的云集的，购买这类房源的最大益处在于品质相对有所保障。板块的规划往往是通过入驻的开发企业共同努力来实现的，较为知名的品牌开发企业会联手将整个板块打造成配套齐全、适合居住、生活方便的板块。

    品牌企业在前期拿地环节可能会拉高地价，对未来的房价有间接影响。如去年的市场，品牌房企基本是底价拿地，这对未来的房价影响就较小，高价拿下的地王，由于市场调控原因，最终上市的价格也会低于最初的预计，如长风板块的中海地王项目。

    几家品牌房企同时入驻，对于整个板块迅速发展与成熟肯定有积极的作用。但是板块价值的得升是否能促进房价上升这还取决于市场环境，对房价有最直接影响的仍然是供应与需求。每个品牌房企入驻前肯定是对板块的优势资源较为熟悉，入驻后在开发过程中充分利用扩大资源。如新江湾的高起点规划优势、嘉定新城的产业支撑优势，自身的独特优势在未来的充分发挥将是板块升值的空间。

               品牌房企带动房价

                         同策咨询研究中心高级分析师 许之静

    品牌房企的入驻肯定对板块房价起到拉伸作用，并带动周边一二手房价格向品牌房企所靠拢。轨交配套、日常生活配套会有一个统一规划，能够基本满足区域未来入住人口的需求，同时，周边配套的档次也会较针对住宅项目的受众群。

    另外，品牌房企一般会拥有自己的物业公司或者是聘请知名物业来管理和运营自己的项目，如华润、龙湖、保利、新城等知名房企都拥有自己的物业管理公司。无论在小区绿化的后期养护，设备维修上都有别于非品牌房企聘请的物业公司。

    近年来，嘉定新城在上海土地市场逐渐形成规模效应，越来越多的品牌开发商进驻嘉定新城，快速发展使嘉定新城面临严重的供大于求，在去年降价潮中也打出了头炮。目前嘉定新城房价已经从最高峰的1.8-1.9万元/平米回落到1.5万元/平米以下，虽与开发商的拿地成本相比依然有利可图，但由于品牌开发商云集、项目同质化严重、开盘时间集中、房源后续供应充足等因素，笔者认为，嘉定新城房价仍有下行空间。