以价换量  已经结束or正当其时

东地产  谢敏敏  董芳 报道

    今年三四两月，上海房价出现了超20%的跌幅，开发商纷纷采取以价换量的自救措施。及至“红五月”后端发力，各大房企在本月初发布的公告中纷纷报出成交增长的成绩单。业内人士直言不讳：5月份楼市成交活跃是开发商“以价换量”的结果。

“微涨价”抬头

    市场永远变化多端。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭在此前接受媒体采访时就认为市场出现新的转向：“随着大家对市场预期的转好，开发商可能会转向“以量定价。”此言并非空穴来风，缓过气来的开发商们又急忙缩减折扣，收窄促销幅度，试探市场。如今越来越多的项目在定价上触及区域最底价，但个别项目在渡过难关后，开始试探性地提高售价。业界一种观点认为，如今市场出现的“微涨价”现象已不再是“酝酿”阶段，而是已经有开发商付诸实践，并且有蔓延趋势。与此同时，观点认为，率先“以价换量”的项目如今也成了价格反弹的主力。

    这种观点不无道理：位于嘉定南翔板块的路劲翡丽湾，6月份的成交均价较4月和5月上涨了1500多元/平方米，涨幅超过10%。位于真如板块的智富名品城名品公馆，6月的成交均价比3月和4月高出10%。这两个涨价楼盘目前都在热销，另一个相同点是二者都经过了前期的大幅度降价，成交量猛增后，重新提价。可以预见，目前涨价的楼盘主要是在成交放量后，对前期降价的回调。

后市有待观察

    而在五月初，似乎是另一番局面。

    面对开发商的涨价行为，购房者完全可以HOLD住。上海17个项目4月底报价上涨，环比最高涨幅达20%，最低涨幅为1.25%。但这些项目大多销售冷清一些项目甚至成交量吃零。

    一个月不到，部分开发商尝试涨价吃到的甜头，这似乎给其他观望者吃了一颗“安心丸”。不过业内人士分析，开发商缩减降价幅度是趋势，但是是否有大量开发商跟进“涨价”热潮还有待观察。

    谁会是接下来的市场掌舵者？”微涨价”究竟是一时兴起还是来势汹汹？“以价换量”会持续多久？实际上很简单：一切全看市场怎么走。

华伟

华东师范大学房地产系主任

    面对现实，开发商在不同的阶段会采用不同的销售策略防滞销，探底仍是主旋律，只要能减轻压力，一切都可以尝试。

戴正芳

中华企业市场部经理

    涨价对消费者来说是福音，消费者买涨不买跌。我认为今年的市场较去年要好，而且我一直说今年下半年是买房的好时节。

    上海自去年10月以来，价格策略一直存在与开发商营销中，历经三个季度的以价换量，在成交出现回暖之下，个别开发商打折幅度减少，甚至出现涨价举动。是否预示着新一轮的价格调整已经开始？

华伟：当前，房地产市场调控仍然是社会关注的重要问题。2011年之所以取得多年来较好的调控成效，是因为上海政府和中央一致，各部门执行政策一致，形成了一股合力。2011年上海全年房价并没有下降，销售均价在上升，只是涨幅较缓，涨得慢了、涨得小了。今年房价还有反弹压力，所以调控不能放松。目前，住建部正在加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以促进住房价格合理回归。

戴正芳：调整不会是大幅度的调整，开发商现在资金缓和了，主要是给消费者增加信心，消费者买涨不买跌的。

市场买气刚刚回暖，涨价项目是否会容易出现“二次滞销”？

戴正芳：应该不会出现大的滞销，开发商涨价，主要是经过前期的减价换量，缓解了现金压力后，开始考虑如何获利，这其实是一种营销的手段。

现阶段，以价换量和微涨价并存，折射出上海开发商对市场怎样的态度和策略？

华伟：当前，无论大小房企都面临经营压力，即存货量急骤增加和货币资金同比减少。面对现实，开发商在不同的阶段会采用不同的销售策略防滞销，探底仍是主旋律，只要能减轻压力，一切都可以尝试。在新的市场形势下，大盘开发商面临如何做好战略布局，缕缕深化高周转率、选择海外融资等等，其它开发商或出售待开发项目、或选择民间借贷以周转资金，以期生存发展。

戴正芳：每个开发商的想法都是不一样的，不过现在市场上涨价的项目很多都是前期大幅度减价的，现在涨价，其实是一种理性的回归。目前第一没有那么多的货量，第二涨价也不是很高。对于开发商来说前期是需要拿现金以缓解现金压力，但现在还是要想着成本，想着盈利。

在“价格为第一要素”的市场现状下，开发商不可能永远打价格战，价格上涨存在的动因来自于哪些方面？而这些动因距离条件成熟的时间段是否越来越近？

戴正芳：一个是开发商资金缓和了，开始理性回归，要考虑自身的成本和盈利问题。二是，调控调得太久了，开发商和消费者都需要平稳的状态。

在政策时不时透露出允许地方政府微调的风声下，降价渐止的“量”和“价”开始互相博弈，究竟谁能占据上风，对于普通购房者应该如何评判？

华伟：现在中国正处于城市化和工业化发展的新阶段，目前我国的城市化水平还不到50%，而且每年以大约2%的速度增加，随着大量人口进入城市，原住居民改善型需求的释放亦是重点。因此，房地产业每年的销售金额增长至少要与GDP的增长持平。在实现该项增长的过程中，量价齐增是必然结果。但是，房价的变化应该与经济增长的趋势同步，且其增长的幅度应该不超过当地国民收入的增长幅度。

戴正芳：涨价对消费者来说是福音，消费者买涨不买跌。我认为今年的市场较去年要好，而且我一直说今年下半年是买房的好时节。