是“沾光”还是“拖累”

——别墅区公寓房普遍好过纯公寓社区

东地产  汪露  傅一辰  报道

    买既有“别墅+公寓”复合型社区，还是买纯公寓社区？

    在容积率已经没办法低于1.0的当下，开发商纷纷通过“别墅+公寓”的手法，来满足不同档次人群需求，继而拉高小区整体档次。

    因此，不难发现，复合型社区起点更高。

 TIPS: 公寓沾别墅的光

    景观享受：复合型社区中，楼宇密度较低，视野宽阔，遮挡少，其小区环境相比纯公寓小区显得更为精致，私密性也较好。即便部分社区会用一条绿化带或河流将公寓与别墅分割开来，小区里的景观设置也大体相同的。

    内部配套：一般别墅项目内部配有会所，品质比较高的项目如会所等可能会分开，但公寓业主能共享到低密度景观绿化，商业配套等公共设施。

    物业服务：在物业管理方面，由于复合型社区的物业管理同属同一物业公司，因此基于别墅产品的高品质物业，公寓产品也同样具备。

    整体品质：由于复合型社区里含有部分低密度的别墅产品，小区整体的档次就会有所拔升。

 TIPS: 业主小心陷阱

    物业费：同一社区，公寓项目与别墅项目的物业费不是按照统一标准收取。但因公寓项目能够享受到与别墅相差不大的物业服务，因此复合型社区里的公寓房物业费相对纯公寓型的社区要高。

    生活成本：一般复合型社区内建设的会所都是迎合别墅业主的消费水平，对于公寓业主而言，可能达不到一定的消费档次。另外，复合型社区由于别墅项目的存在，整个社区在基础硬件设施上的配制较高，比如采用地源热泵，可能公寓项目在前期购买成本上有所提高。又如整个社区预埋地暖管等，会对后期居住成本有所提高。

    交通配套：别墅的私密性决定整个复合型社区的交通配套相对不完善，别墅业主因有私家车不会因此造成困扰，但对于大多数没有私家车的公寓项目业主而言，确能给出行带来不便。当然，也有很多交通便利的复合型社区，如金地格林世界项目，距离11号线毗邻轨道交通11号线，小区业主出行是比较方便的。

    “歧视性”差别化：一般复合型社区的公寓房源都处于整个小区的偏远位置，开发商会更多的将景观好、地势佳的位置留给别墅产品。

专家论市

◆ 王开

天居玲珑湾营销部策划经理

升值潜力大于纯公寓社区

    对于天居玲珑湾项目而言，公寓楼单价为0.88万元/平方米，而别墅项目的单价达到2万元/平方米。别墅项目的单价是公寓项目单价的两倍多。而业主享受到的景观资源和物业服务却是相同的。另外，小区物业费对于公寓和别墅业主不是统一标价，并不存在生活成本的增加。而真正高端的社区，对于物业管理是有一定要求的，如果真可以公寓与别墅享受同等待遇的物业，那恰恰表明该社区内公寓产品的高端，高端的住宅更具保值性。

    在公寓业主和别墅业主享受同等社区配套的前提下，复合型社区内的公寓价格应是超纯公寓社区的，这是由于社区本身的视觉密度、绿化率等决定的。

    物业管理、配套设施如果可以达到别墅级别，那这个小区的公寓可以直接视为中高端住宅，目前市场上出现的一些“平墅”、“大平层”等都属于这种“类别墅”项目。那这些产品未来的升值潜力肯定要比普通公寓大。

◆ 张晴怡

华燕置业市场研究部总监

复合型社区资源分配难

    需要肯定的是，复合型社区无论对开发企业还是购房者都是有利的一面的。

    从企业角度来看这个问题，在容积率即定的前提下，通过局部规划成别墅类产品，可以增加整个项目的收益，这是最大的优势。

    对购房者而言，优点最主要有以下三方面。首先，由于别墅用地的停批，再想要原汁原味的别墅社区已经是很难了，但是独门独院式的别墅生活又是很多购房者想往的，所以这类复合型社区就可以满足人们的别墅梦想。其次，从产品本身来看，在容积率即定的前提下，全造公寓产品和造部分公寓部分别墅产品相比较，无论是在天际线感观上，还是在视觉密度上，都是混合性社区更佳。此外，由于别墅类产品导入的户数相对公寓产品要少很多，在小区配比的车位等配套上也更游刃有余。

    当然任何事物都有两方面，对于复合型社区而言，最大的弊端在于如何分配小区的配套资源。如小区的配套会所资源，是以别墅客群为主还是以公寓客群为主。别墅客群会对配套的档次要求相对更高些，而公寓客群的接受程度与别墅客群肯定不一样。当然如果在规划条件许可的情况下，将地块内部进行划分，别墅、公寓产品相对独立就可以缓解该矛盾。

◆ 宋会雍

上海中原地产研究咨询部总监

品质奠基效果

    从复合型社区本身来看，别墅房源代表了其核心品质，河道、环境等的自然景观突出，具有绿化率高、低密度的特征。配套设施的建设标准上着重匹配别墅产品线，对公寓产品而言，附加价值颇多。在项目推广上，具有很强的品质奠基效果。

    以南汇新场板块的“万科清林径”为例，该项目地处迪斯尼项目的辐射圈，正处于相关配套的规划与建设过程中，未来升值的潜力空间巨大，项目容积率1.50；绿化率35%；从社区大环境来看，依托了新场板块的大社区资源，轨道交通11号线南段，居民出行方便，提升了板块客源的导入能力。从项目内部来看，经过前期的建设，自身配套日趋完善，学校、商务、购物、休闲、娱乐均有配备，公寓也享受到了别墅本身和大社区的共有资源。

别墅项目周边的配套设施已没有前几年那样荒凉，配套逐渐趋于完善，也为购买公寓的置业者提供了便利；最为重要的是，公寓房源的价格优势突显，而公寓产品未来的置换率又相对较高，因此从长远来看，基于以上众多优势，此类复合型社区内的公寓产品仍会受到相当一部分置业群体的青睐。具体投资价值仍取决于项目综合品质、片区土地价值的提升空间以及楼市整体走势。