东地产  曾倩文  报道

   沪上一些开发商近来纷纷降价回笼资金，一些项目的售价直逼当年的楼板价。

   房子卖不动，贷款贷不出，年关怎么过？缺钱的发商亏本卖房了。

   “跌破楼板价”、“亏本甩卖”，一直是房产中介们推销房屋时的常用噱头，许多人往往一笑置之。而如今，玩起了“价格战”的开发商们纷纷作出直接性的价格调整，“浮亏卖房”这一奇景真的在上海实实在在的发生了。

   所谓“浮亏卖房”即项目的售价已经低于项目开发的成本，甚至接近土地的楼板价。

   10月底，嘉定区双单路999弄的绿地秋霞坊推出了起价1.25万元/平方米，均价1.3-1.4万元/平方米的团购优惠价格。

   据绿地集团内部人士透露，秋霞坊降价房源的价格相比当初的开发投入成本是亏钱的。

促销价直逼保本底线

   易居中国高级分析师薛建雄向《东地产》记者算了一笔账。他指出，房地产项目价格一般由土地成本、开发成本、管理费用、销售税费、资金投资利息和开发利润等部分构成。

   “绿地秋霞坊项目所在“嘉定新城双单路以南、胜辛路以东(G09、G10)地块”是绿地集团在2009年11月拍下，成交总价12.8亿元，楼板价8551元/平米。其土地成本与周围项目的拿地价相比偏高。其次，建安成本、市政费用、配套费、设计费等构成开发成本。按照建筑行业最低水平，像绿地秋霞坊这样的普通毛坯商品房开发成本需要3000元/平米。销售费及各种税金上，按照秋霞坊原售价16000元/平米的水平，大约也要3000元/平米，计算下来，秋霞坊大约售价14500元/平米以上才能保本。”薛建雄分析说。

   上海市城乡建设和交通委员会提供的项目信息显示，绿地秋霞坊住宅项目总建筑面积226763平方米，总投资22.5亿元，折合每平方米投资额为9922.24元。与龙湖郦城、中海御景熙岸等高毛利降价楼盘相比，秋霞坊的利润空间相对低得多。

   中房信提供的统计数据显示，绿地秋霞坊10月份共成交105高层公寓房源，均价13206元/平米。而中原地产数据也指出，10月前23天成交的41套房源均价12911元/平米。对比之下可以看出，绿地秋霞坊整个十月份的售出的房源都有浮亏的可能。

   知情人士告诉记者，由于绿地秋霞坊前期售出的房源已经存在一部分收益，现在推出的特价房源虽然是亏损的，但也只是摊薄了短期销售利润，整个楼盘的销售还是盈利的。

   事实上，敢于牺牲成本的开发商们已经跟进了。11月初，同样在嘉定区的新城公馆又推出100套特价房，均价1.8-2.1万元/平方米，而项目所在的“南翔镇宝翔路以西，吾尚塘以南地块”2009年拿地时的楼板价高达1.31万元/平方米。

亏本甩卖保生存

    2011年，绿地集团继续逆市“高歌猛进”，屡屡拿下巨额投资项目。

    《东地产》记者对绿地集团官网上的项目信息进行统计后发现，截至10月底，绿地集团在连云港、西安、重庆、鹰潭等二三线城市参与地方新城建设、旧城改造、地标建筑等项目，投资总额共计约785亿元，规划面积已超过800万平方米。

    土地储备上，记者统计了中国指数研究院《房地产企业资讯监测周报》中的数据后发现，绿地集团今年在上海、沈阳、常州、贵阳、嘉兴等地拍得地块26幅，土地出让金共计约60.75亿元。其中上海拿地7幅，成交总价约31.21亿元。

    绿地集团这样财大气粗的大型房企，为何会浮亏售房呢？

    上海乘星行行销服务机构总经理李骁指出，现金高速流动是绿地这样以住宅为主业的房企无法摆脱的“魔咒”。市场环境恶化导致这些房企销售额连续下降，资金链拉紧后，如没有新的现金流注入，资金链就会面临断裂的危机。

    “绿地喜欢建高楼，今年全国有大量商业项目开工，受益周期又较长，一旦出现资金波动，这些外地项目就很容易烂尾。”李骁说。

    “这个价格相当于白干了。”对于绿地秋霞坊促销后的价格，盛世太平资产管理有限公司董事长陈立民指出，绿地由于集团业务规模庞大，部分项目销售状况不好，因此秋霞坊的降价可以说与绿地日益紧张的资金链关系很大。

    然而，陈立民也强调：“做生意一定是有亏有赚，亏一点可以保命，求再发展。如今对开发商来说，眼前利润不重要，回笼现金才是王道。相信后期还会有更多的开发商不惜暂时亏本出售项目。”

“浮亏”源于楼板价过高

    2009年至2010年初，上海土地市场“吃着火锅，唱着歌”就成交了多幅溢价率200%以上的高价地。两年后的今天，当这些地块变身成住宅进入市场时，却遭遇到限购、限贷的伏击。而地秋霞坊、新城公馆所在的地块当时的溢价率就曾高达269.9%、302.3%

    21世纪不动产分析师罗寅申认为，嘉定新城当时的高地价导致如今该区域楼盘的成本价偏高。

    由于楼板价已经高于区域内其他项目，绿地秋霞坊等在定价上并不占优势。而目前市场成交量价持续低迷，开发商不得不通过降价回笼资金。这对于那些建筑在高价地块上的项目也是不利的。

    中房信数据统计显示，嘉定新城作为当年土地出让的热点区域，在2009-2010年间，共出让6幅楼板价在10000元/平方米以上的地块。其中，江苏常发地产股份有限公司拿下的嘉定新城温泉路东地块，与龙湖的嘉定新城A15-1、B05-1地块在当时排名冠、亚军。据悉，这两块地目前已建成常发豪庭国际、龙湖蔚澜香醍两项目，预计将在明年上市，定价暂未公布。

    而记者也发现，并不是所有的降价楼盘都在浮亏。龙湖郦城所在的“嘉定区希望路以西、麦积路以东地块”，2007年12月出让时楼板价仅2279.56元/平方米，每平米仅投资5022.23元，近期降价后一万四左右的均价仍然有较高的利润。而中海御景熙岸2008年拿地时楼板价为5506.41元/平方米，此次降价后的16000元/平方米均价，仍然是上海市城乡建设和交通委员会公布的每平方米投资额的2倍。