商务别墅投资回报率不高 入市需谨慎

东地产 岳峥 报道

    日前，大部分的别墅物业都因限购而无奈将客户“拒之门外”，50年产权的商务别墅却以“不限购、不限贷、甚至无需缴纳房产税”等作为卖点吸引市场投资客。对于资金无处投资的客户来讲，不失为一个选择。

    这种商务性质的别墅之前在上海也有出现过，在上海的别墅物业中，这种50年产权的商务别墅仅占不足2%，自08年在售的印象钢谷，北竿山艺术中心等，甚至追溯到更早，商务别墅一直都是小公司的商办地点。只是在限购风下，自住别墅物业陷入成交僵局，商务别墅的不限购的优点，使其成为一个另类的物业形态，立足在市场上，那么这种商业别墅是否值得投资或者购买？

金沙御墅PK祥和名邸（300平方米户型为例）

    除去单价的差别以外，虽然商住别墅的物业费较贵，每个月有1140元，但是因为省去了房产税，而祥和名邸的物业税折合到每月也有2408元。而水电费上面，商业用电大概是自住用电的三倍左右，商用水费是自住水费的1倍多。根据各项权衡，商务别墅和自住别墅的持有成本不相上下。当然，50年的产权对商务别墅来讲，是最大的硬伤。但是也因为这个原因，不被限购。

    在买卖过程中产生的税费中可以看出，商用别墅和自住别墅最大的差别就是在土地增值税上面的征收，如果物业升值越多，税费的比例就越大，如果涨幅在100%以上，一半的利润都是要被征收。而如果自住的别墅满5年，个人所得税也省掉一笔不少的税费。除此之外，其他的费用可忽略不计。在这方面来看，商住别墅后期的增值幅度和缴税幅度是成正比。这样以来，投资客在获得利润方面，就远远不如自住别墅来的多。

从自住的角度来看，与自住别墅比较

优势：

● 靠近商务区或者工业园区等办公区域，这样商务别墅的位置比较受小公司青睐，出租率和租金也比同价位的自住别墅要高出30~50%左右。但是如果商务别墅的位置不在商务区或者比较偏僻，则没有这种优势。

● 一手买入，价格便宜。一般商务别墅的单价都比周边自住别墅的单价要便宜。

● 无需缴纳房产税。

● 不限购不限贷。

缺点：

▲ 自住环境，商业别墅以商务为目的，不管是小区环境还是户型的设计，都无法与自住的别墅区相提并论。

▲ 持有成本高，水电煤等各项费用比自住别墅高出一倍左右。

▲ 二手卖出，税费成本较高。如果涨幅过高，大部分会被征税。

▲ 自住别墅的产权为70年，而商务别墅的产权只有50年。

从投资的角度来看，与商住酒店式公寓比较

优势：

● 商务别墅的租金较高。

● 物业形态稀缺，商务别墅没有酒店式公寓普遍。

缺点：

▲ 面积过大，总价过高，不如酒店式公寓灵活，未来套现比较困难，不容易脱手。

▲ 投资资金较大，相对风险也较大。

购买建议

    总体来讲，商务别墅的优势和缺点参半，不管是作为投资或者是自住的人群来讲，都可以根据自己的需求而选择，毕竟在目前限购的情况下，很多人的资金并无流向，投资房产也是比较保值的一种做法。同策地产研究部研究总监张宏伟指出，这类房产作为投资购买的话，风险不小，如果是短期持有，基本上是不会赚钱，得益的一半都会上缴国家。但是中国房地产信息集团分析师薛建雄也表示，虽然商务别墅的水电煤等持有成本较高，未来买卖所缴纳的税费也比自住的别墅要贵许多，但是房产税和限购等政策，将商务别墅的风险降低不少，虽然二手买卖需要缴纳差额的20%-50%不等，对于不能购买自住别墅的客户来讲，少赚取比赚不到，显然更加划算。