年关将到 提前还贷吗？

东地产 汪露 报道

如果你手上有10万元闲散资金，你是用于提前还贷还是做其他投资？

“提前还贷既能节省贷款利息，‘无债一身轻’，何乐而不为？”

“用于还贷只减少了几万元利息，不如选择一些短期内低风险的银行理财产品，肯定比那节省下来的利息赚得多。”

那么，这10万元怎样才能给持有者带来最大的收益，本期《东地产》给你算算账。

百万贷款月供年增加400多元

今年连续加息3次，5年期以上房贷利率10年来首破7%，这意味着2012年1月1日，存量房客户将按照10年来利率最高标准执行。“利率都破了‘7’，我们去年100万20年期的房贷，虽然打了85折，到明年总利息也高出贷款时10万多块，现在手上有点积蓄，正考虑要不要提前还掉一部分。”按揭客张先生告诉《东地产》记者。

据张先生介绍，其2010年以基准利率6.14%（85折）贷款100万20年期，第一次还款时间为2010年11月1日，自张先生贷款后，加息4次，记者为其算一笔账：

由上述表格数据得出，张先生2012年需要支付的月供较之去年高出438.84元，总利息将增加105323.71元。如此，百万贷款月供将在今年连续3次加息后增400多元。倘若是二套房，由于执行基准利率的1.1倍，负担加重程度会更大。

银行“热情相迎”

日前，《东地产》记者以按揭客的身份走访了工、农、建等银行，询问有关房贷提前还款的事宜。银行工作人员告诉《东地产》记者，只要带上相关证件便可以到银行申请提前还贷，银行很快就能批下来。

“如果你账户上有钱，不管多少都可以随时来还，现在还款额度的起点没有限制了，这样可以省利息。”工作人员说。

据了解，之前四大银行对提前还贷情况有规定，对办理提前还贷手续需要提前至少一至两个月预约登记，并需要扣除违约金，一般情况下，违约金在3个-12个月利息之间，对于贷款额度较高的投资客来说，这也是一笔不小的数目。

对于提前还贷银行态度的“大转弯”，《东地产》采访了银行投资专家，其告诉记者：“银行因为资金紧张，所以给提前还贷‘松绑’。此外，购房者提前还贷，银行虽然会有一部分直接利息的损失，但对于银行来说购房者提前还贷，实际上是按中长期贷款利率偿付短期贷款，其次是银行贷款风险降低，减少了银行呆账死账的出现比例。”

如何进行提前还贷

据了解，提前还贷有本金法和本息法两种方式，本金法指贷款期限不变，减少月还款额；本息法指月还款额基本不变，缩短贷款期限。无论是本金法还是本息法，还的越早、越多，总利息越少。

以2010年12月利率6.4%为例计算，分别以85折、1.1倍利率商业贷款金额50万元，贷款期限10年，于2011年1月首次还贷，2011年10月提前还贷10万元本金法和本息法分别节省的利息支出（款额单位：元）如图一。

中国农业银行个贷部经理张俊杰表示，是不是提前还贷要看利率的走势，同时也要看个人的投资爱好。

对于不擅长或者不相信投资的按揭客，10万元的闲散资金存入银行利息不多，对这类人来说，提前还贷节省了房贷利息支出，也产生了投资收益。

当然，对于善于投资的人，或者资金有其他用途的人，不提前还贷可能有更多收益。以下几种情况，《东地产》建议您不需要提前还贷：

一、 近期内需要大额款项支出，手上资金全部用于还款，日后再申请新贷款，按照加息后新利率还款，这样反而不划算。

二、 有更好的投资渠道，可以赚取比节省房贷利息更多的利润。

三、 还款阶段中期的、使用等额本息还款法的按揭客，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限。

四、 还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者，此时月供的构成中，本金开始多于利息，此时提前还款，也不利于有效节省利息。

链 接

提前还贷手续：

购房者想要提前还贷，首先要持本人身份证、借款合同到银行提交提前还贷申请，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息。农行成华支行工作人员提醒购房者，每家银行对提前还贷的要求不同，一般会写在贷款的合同中，贷款人在申请提前还贷的时候要认真阅读贷款合同，了解提前还贷的条件和限制。同时，客户应尽量将提前还贷需要提供的相关文件资料准备齐全，以节省时间和精力。