奥巴马公布“止赎房”脱困计划

东地产 王媛 报道

美国时间8月10日，奥巴马政府宣布了一项针对止赎房屋的新计划——将这些房屋整批出售给私人投资者，再由其进行市场出租。

联邦住房金融局会同财政部和住房和城市发展部发出声明，欲听取各利益相关方意见——不是单一的打包计划，而是针对个地方的不同特点的解决方案。

意见提交将在9月15日截止。

据统计，目前房利美，房地美和联邦住宅管理局，拥有差不多25万套的止赎房屋。基于疲软的房地产市场和持续的高失业率，这一数字还在不断上升。

房利美和房地美在2008年的次贷危机中深受其困，美国政府出于保护市场考虑，对其进行接管。现在，这些止赎房屋成了政府的包袱。

有分析指出，一方面，大量的止赎房屋，下拉了房价，阻碍了现有房源的销售以及新建设的实施。2008年以来，美国房价一直保持低位，而另一方面，由于出租房数量的不足，纽约、休士顿等地区的租金上涨速度快于通货膨胀速度。政府方面称，这一计划的最终的目标正是稳定房屋市场、降低租金。此外，还可以通过对这些房屋的修缮来提供就业岗位。

奥巴马在其竞选及执政后均曾表示将解决房屋市场诸问题，他在今年7月份的一次采访中承认，美国政府应对止赎危机的计划自2009年春季推出以来进展很不顺利。政府已数次修订改善房地产市场的计划，力图帮助人们避免止赎情况的发生，同时促进房价上升；但房地产市场可能仍是经济中最薄弱的环节。

分析人士称，此次的新计划，将注意力从使借贷人得以保有其房产，转向为这些借贷人无法保有的房产寻求新的未来。

值得注意的是，此前一直有类似的提案，例如，作为止赎程序的一部分，房地美和房利美可以直接让房屋原所有者继续住在房子里，然后按市场价来付租金。政府官员说，他们不排除其他方案，但是目前更想看看他们能否鼓动起投资者的兴趣。

此计划特别强调，希望寻找那些具有技术和资金能力参与大型项目的公司加入。

但摩根士丹利的分析认为，这项计划的目的主要是为市场提供可出租的房屋，而非为投资者助力。其实投资者们此前也有机会从政府手中购买止赎房，但兴趣寥寥，在一个低迷的市场，想要以一个较好的价格卖出房子比较难。而且，由于各种复杂的原因，对房子进行批量整合也很困难。

因此，诸如税收减免以及更为宽松的租赁条款之类的激励政策是非常必要的。

另一方面的质疑是，投资者们或许很难给出让房地美和房利美觉得值当的价格。且大批量购买房屋的投资者，是否能成为好的负责的房东。

但政府方面的研究人士称，这个计划仍是值得尝试的，联邦住房金融局已经意识到了这些后续问题，政府或许可以否决那些没有履行物业管理承诺的投资交易。而且，此项计划无需经由国会批准，程序上简便许多。

不建议国内居民购买止赎房

俞竞可

美国MTH LLC置业有限公司投资总监，中信银行贵宾中心及私人银行房产培训讲师，思科全球培训讲师

所谓止赎房，在美国也叫法拍屋。2001年到2007年之间，美国房价涨的很厉害，为了吸引购房者，有零首付的交易。银行替购房者卖单，然后购房者再还贷给银行，还不起的房子，被银行回收，就叫止赎房。投机客多了以后，银行的风险也越来越大，特别是后来房价下行，很多人即使有能力偿还，也都弃房了。

银行回收的房子，一般会以低价进行出售，银行有一个专门的部门来做这个事。我个人曾经在美国买过两套法拍屋，价格是市场价的50%。价格当然是银行定的，你觉得不合适可以再谈。

至于此前房子没还清的贷款，美国惯例是这样，所有的房子在交易前都必须进行产权调查、产权保险等一系列程序，确保房子在产权方面是清晰干净的。

其实价格算是止赎房的唯一吸引点，我不太建议国内居民购买，是因为止赎房往往在质量上参差不齐，比较破旧的，就需要重新修葺、装修。国内居民不了解美国那边的实地情况和其他环境状况，很难去很好地控制。

涉及到交易、再出租的很多具体手续问题，会需要经纪公司来帮助打理，这样的话，如果人不在那边，或没有在美国的朋友可以帮忙，会比较麻烦。

我在那边购买了两套法拍屋，是因为自己的公司有办事处在那边，可以帮着关照。当时总共的购买费用60万美元，现在出租的话每月房租4400美元。除去房贷和房产税，每年还有盈余。估计最快12年左右就能回收成本。