新“四大天王”重划上海豪宅版图

新“四大天王”取得了有目共睹的成交业绩，并对上半年上海高端市场起到了一定的托举作用。

东地产 周东健 报道

豪宅市场依旧稳健。

根据方方地产咨询机构最新发布的7月份月度报告以及8月份第一周市场数据来看，全市单价4万元以上的高端公寓，成交呈现较为明显的回暖之势。从单价4万元以上高端公寓的热销排行榜来看，以浦东星河湾、绿城玉兰花园、仁恒怡庭、金地佘山天境城新“四大天王”为代表的大平层项目表现十分抢眼。

实际上，纵观2011年上半年上海豪宅市场的整体走势可以发现，高端大平层项目一直保持着较好的成交态势、较高的成交价格，并在一定程度上引领了上海的豪宅市场。

四大天王托举上海豪宅市场

从上海佑威及楼市专评网联合提供的数据来看，在2011年上半年至今的单价4万元以上的市场成交中，单价4万元以上公寓的成交情况比例始终占到全部物业类型成交的80%以上。

就售价而言，其中许多公寓项目售价已不输于别墅。尤其以新“四大天王”的售价，均已超过了周边可比较的别墅项目。以佘山天境为例，部分户型售价接近7万元/平方米，高出周边独栋价格近50%，但从成交数据来看，其受高端客户欢迎程度似乎要明显好于周边别墅。而另一位“天王”浦东星河湾则在两年前一期开盘时，已以接近5万元/平方米的价格，技压别墅群，开启了大平层时代的帷幕。

中国指数研究院高级分析师肖云祥指出，就数据分析来看，上海2011年上半年高端公寓的成交一直维持较好的成交行情，其中尤以4月、5月份和7月份的成交行情最为突出。这三波成交小高峰的出现，与新“四大天王”的推盘销售不无关系，而新“天王”们所处的地段，也改写了传统的豪宅地段论。

今年3月，位于新江湾城的仁恒怡庭推向市场。根据网上房地产数据，怡庭开盘当月，既有32套房源签约售出，随后的4月份也有16套房源售出，这一销售成绩在当今的豪宅市场上极为罕见。

4月底，邻近东郊国宾馆的浦东唐镇的绿城玉兰花园正式亮相。开盘至今，已售出35套，去化率接近38%；而据公开数据，目前上海单价4万元以上的新开楼盘去化率多在3%以下。

浦东花木，星河湾二期于7月正式开盘。根据方方地产咨询机构提供的7月份数据，浦东星河湾二期以27套的成交套数居于高端公寓热销排行榜首位。中国指数研究院数据也显示，7月浦东星河湾单月销售金额位居7月住宅销售第一。

而中国一线军团金地集团的登顶之作——金地·佘山天境也于7月正式开盘。作为金地集团最高端的产品代表，在佘山、月湖、崧塘河的青山绿水拱卫下，天境融入大量的空间创新和豪宅理念，社区内引入住区私人酒店，使每一套住宅都是“总统套房”。在蓄积了充分的力量之后，天境在成熟市场高点爆发，其销售表现先声夺人。天境在沪港两地同时开盘，首批推出73套房源，当天认购41套，去化率超过一半，销售总金额高达6.26亿元。

显然，新“四大天王”取得了有目共睹的成交业绩，并对上半年上海高端市场起到了一定的托举作用。

户型创新成大平层核心竟争力

成就新“四大天王”火热成交的原点，是大平层本身所展现出的产品力及其所积聚的功能优势和资源优势。

根据中国指数研究院高级分析师肖云祥的介绍，大平层的建筑设计理念在国外由来已久，大约在2000年左右进入内地市场，当时的大平层还是雏形，只具备简单求大的概念，而在功能性和平层价值的挖掘上却没有体现。经过近十年的市场培育和大平层概念的逐步阐释，大平层发展的大时代正在来临。

显然，大平层的发展也历经了多次演变。有业内人士指出：“近年来低密度住宅供应紧张，而奢华感又难以在公寓中实现，大平层的出现，可以说是正当其时，让有需求的客户在平面上实现其高端生活理想。”在市场需求的簇拥下，大平层的时代悄然而至。

如今的大平层通常单套面积在200-300平方米之间居多；在产品设计上，不同于别墅垂直上下的空间分割，而是将所有功能全部放置在一个平面上来展现；在产品品质方面，定位高端，产品装修材质等均以高舒适度为标准；在区域环境方面，则多靠近城市稀缺资源。

相关业内人士坦言，“如果没有户型的创新，大平层就可能沦为一个大房子。”由此足见，户型创新对于大平层的重要性。

事实上，新“四大天王”的大平层，都在户型上做了不少创新，其普遍采取了全套房的设计，主卧空间、衣帽间、书房、健身房、育儿房等各个功能区间都得到了完整保留。完善的功能、精准的分区，满足了家庭生活需要，也确保了家庭成员之间拥有独立私密的生活空间。

可以说，大平层的设计大幅提升了空间的有效利用率，大面宽、全景观以及全套房的空间布局及构建，层层递进的关系脉络呈现，使空间颇具尺度感和礼序性。一梯一户的设计，既保证了住户私密性和安全感，又给予了住户们别墅所没有的人际交往优势和社区氛围。

稀缺资源助力大平台走俏

除了产品本身，新四大天王普遍具备了高端配置和自然资源优势。社区内的酒店概念被越来越多地应用于新一代的“天王”中：星河湾着力打造了一个自主品牌的五星级酒店，其室内装饰的精致度和华丽感，甚至超过了大多数五星级酒店。而金地佘山天境则为业主建造了一座极富设计感和私密氛围的享受型第三空间“私人住区酒店”，将客房、大型宴会厅、会议系统、SPA会所等功能与“社交圈层”相融合，充分体现了“以人为本”的服务理念。高规格社区酒店的出现，使得大平层拥有了更丰富的物业服务内容，更富有日常居住功能，告别了传统豪华别墅冷清、不便的社区氛围。

与此同时，新“四大天王”也体现出如今“地段价值论”进化变更的新内涵。

随着城市设施的逐步完善，传统交通、配套的认知正在逐渐发生改变，对其依赖性也正在慢慢消解。城市化进程的加快，也造成了自然资源的大量消耗，青山绿水显得尤为可贵。大面积绿肺、自然河道、山体等自然资源，正在日益成为高端人士的首选。新“四大天王”无一例外身处稀缺的自然景观之中，自然资源价值渗透其中。

仁恒怡庭地处的新江湾，拥有约9平方公里的湿地生态公园；绿城玉兰花园，位于浦东东郊国宾区，整个板块绿化覆盖率高；浦东星河湾受世纪公园的辐射影响，空气质量明显优于市区；而金地天境所在的大佘山板块更不必多言，处于上海自然资源最好的区位，周围分布着五A级的国家森林公园——佘山、上海最大的人工湖之一——月湖、亚洲最大的植物园——辰山植物园，以及源自淀山湖的多条自然河道等。