南桥有风险 入市需谨慎

 

《东地产》 岳峥 报道

 

近年来，上海的郊区新城都发展的相当迅速。从松江新城到嘉定新城都曾被炒的沸沸扬扬，区域内一手房价格一涨再涨。等到嘉定新城板块，一个三室厅的房子卖到200万以上时，购房者突然发现，这样的价格，早已经超出了现有的价值范围，目前仅仅依靠11号轨道交通的板块，无疑在透支着将来的潜力。不管是升值性还是抗跌性，都不再是一个最好的选择。

同样打着轨交概念的，还有奉贤南桥板块，虽然南桥比嘉定新城远很多。但7月份，上海的置业者都不得不把目光投到这里。因它的成交量实在太好了。连续3个月，南桥成交量都是上海板块成交前3名。

南桥真的很好吗？

说到南桥，先得从奉贤说起。其实奉贤并没有那么低调，只是人们一直忽略了它的存在，奉贤海湾板块，一直断断续续的宣传了2年，但是依旧半紫不红的状态，终于，在5号线将通达奉贤板块，且在南桥新城板块停留站点的消息传出后，消息灵通，思维敏捷的投资客和购房者，蜂拥而至。相信在不久，奉贤的南桥、金山、海湾都会随着城市建筑的饱和，成为下一个人们追逐的热点。

“虽然现在，奉贤南桥的价格还算便宜，但是新城的开发周期较长，等到完全成熟，可能需要3~5年甚至更久的时间去等待。”汉宇地产研究部主任付伟对南桥板块目前的自住功能和投资价值都表示担忧。

不仅如此，在付伟看来，上半年5、6月份，南桥板块成交较好，除了1.4~1.5万元的较便宜价格外，主要来自于新盘放量较大。其中不乏区域内的大盘恒盛湖畔豪庭从去年至今年的集中放量，在最多的时期，一次性推盘达到近千套。无疑，大盘的放量对板块的成交起到了一定的带动作用。

而《东地产》在与当地的中介沟通中了解到，新城板块尚属初期阶段，所以在未来2年之内，对于自住的居民，生活并不算方便。而距离市区大概55公里左右的距离，自驾到市区也需要近一个小时的时间。在这些中介眼里，在奉贤这个区域，新城板块自住不如正阳板块，投资不如海湾版块。

对于南桥未来的发展，除了五号线的带动之外，它没有松江新城依靠大学城的文化气息带动，没有嘉定新城有汽配城的产业带动。在板块周边，不管是稍微成熟的正阳板块还是发展中的海湾，都不足以带动整个区域的发展。“目前买入的购房者还是以当地刚需为主，投资客还是比较少。”当地中介也很清晰的知道，目前以奉贤的实力，不管是旅游地产还是宜居自住区域，都没有足够的能力吸引其他区域的人群。

东观点

南桥：太远的机会

一直以来，并不看好奉贤区域的任何板块，因为它距离上海真的太远了。

即便市区的房子贵到望尘莫及的地步，但是周边的郊区也有很多选择的余地。甚至有地铁的带动，可能在45分钟内，可以从宝山、嘉定直接杀到市中心位置。但南桥显然不行。

《东地产》记者估算了下，即使地铁开通后，从南桥到市中心区，也要1个半小时左右。

当然，尽管远，在2013年的奉贤，也会有属于自己的地铁，5号线从奉贤南桥直通闵行的莘庄，对于在闵行工作的人群，南桥不失为一个选择的好去处。至少，还是非常的便宜。而作为投资客，南桥目前的价格也是选择的合适时机，相信，对于13年即将拥有自己轨道交通的南桥，在不久的时间，身价就会上浮。当然，如果有足够时间去等待板块的成长，相信它的价值远不止目前的价格。

在了解这个板块之后，突然让《东地产》记者想起了崇明岛上，有着南通房产的地块。一河之隔使其他们有着南通的外衣。价格与崇明相差近一倍。

相反，奉贤，作为一个距离上海仅次于崇明的远郊县，仅仅因为隶属于上海，有着上海的产权证，虽然交通不便捷，配套不完善，景观无特色。依旧被开发商打着各种口号去宣传。上海，户口真的不便宜。】、

南桥在售楼盘一览

恒盛湖畔豪庭

物业费用：1.45元/平方米/月

楼盘规模：建筑面积450000平方米

户型：140~150平方米

目前价格：1.48万元/平方米

售楼电话：37580000

丽江苑

物业费用：1.33元/平方米/月

楼盘规模：建筑面积23000平方米

户型：150~160平方米

目前价格：1.35万元/平方米

售楼电话：37190923

同盛南桥花园

物业费用：1.92元/平方米/月

楼盘规模：建筑面积79661 平方米

户型：136~160平方米

目前价格：1.39万元/平方米

售楼电话：37598666

2012地铁通车 一个普通的题材

《东地产》 岳峥 报道

2012年，上海将达到13条轨道交通线路，其中包括11号延伸段和新建的12、13号线一期。轨道交通一向都是区域人气的动力。届时，这些新添站点和线路周边沿线楼盘又将成为购房者、投资客眼中的香饽饽，而这些线路所到之处，并非全部都是价值洼地，也不乏成熟地段。那么怎么才能找到真正的价值洼地？在即将建成通车的地铁中，谁的带动性最大？

11号延伸段：江苏路——罗山路

机会 11号线北段二期长宁区、徐汇区、浦东新区，由于长宁区和徐汇区发展较为成熟，沿线的价值洼地只能在浦东新区的方向寻找。

沿线即将开盘项目

上南路站——浦发御园（三林板块，全新楼盘，价格未定）

御桥站——万科金色城市（预计年底推盘，参考价3.8万元/m2）

12号线站点：七莘站——金海路站

机会 12号线从七莘路站到金海路站，沿途穿行8个区域，只有闵行和浦东新区这些开发中的区域最有可能找到性价比较高的楼盘，但近期，这些区域并无将开盘的项目，而沿途，位于杨浦东外滩的东外滩1号，在市区内，3.3万元的价格，有待购房者参考。

沿线即将开盘项目

内江路站——东外滩1号（杨浦东外滩，七八月开盘，参考价格3.3万元/平方米）

13号线一期站点：华江路站——南京西路站

机会 上海轨道交通13号线一期即将在2012年开通，穿越嘉定、闸北、普陀、静安等4个行政区。江桥区华江路周边以江桥万达项目为主力，在去年开盘至今，一直处于上涨状态，而金沙江西路周边板块，价格大部分在2.5万元~3万元左右，所以客户可针对资金能力和需要在沿线周边置业。

沿线即将开盘项目

金沙江路站——大华清水湾（普陀长寿板块，价格未定）

东观点

理性判断地铁通车的上涨动力

曾经11号的开通，带动了整个嘉定区域的发展，在10年一整年，南翔、新城、安亭甚至花桥板块的房价都水涨船高。

2012年其11号线延伸线的开通，依旧使市场充满了期待，但相比11号线主干道通车时候的飞涨现象，再不可同日而语。在延伸线沿线，并没有太多的新盘开发。而在未来，11号线会成为全上海最长的一条线路，从昆山一直到浦东新区甚至后期到川沙板块，车程太长，人流量太大，必定会影响车速和每车次的间隔时间。

而在12、13号线途径的范围，大部分是市区的地段。部分江桥、闵行和浦东的板块，不管是成熟度还是规划，都已经在地铁开通之前，按部就班的在实施和完善，所以地铁的开通，只能起到锦上添花的作用，并不能带动整个板块的楼市。

在12、13号线沿线的当地多位中介对《东地产》表示，一般在地铁规划图出来之后，周边的项目、楼盘已经上涨一波，随着开建再有小幅度的上浮，基本上等到地铁开通，房价已经经过几次的涨幅。

不可否认，在上海各区域板块越来越成熟，楼市发展相对饱和的状态下，仅仅靠地铁的拉动，已经不再是房价上涨最大的动力。尤其是发展很成熟的区域，可能概念早就被透支。通车带来的利好，需要购房者能够理性判断。

地铁周边在售楼盘

浦发御园

物业费用：未定

楼盘规模：建筑面积75623平方米

户型：未定

目前价格：未定

售楼电话：60887788

万科金色城市

物业费用：2.7元/平方米/月

楼盘规模：建筑面积139204 平方米

户型：未定

目前价格：未定

售楼电话：68930808

东外滩1号

物业费用：2.65元/平方米/月

楼盘规模：建筑面积110000平方米

户型：58~125平方米

目前价格：3.3万元/平方米

售楼电话： 65810999

大华清水湾

物业费用：4.5元/平方米/月

楼盘规模：建筑面积107000平方米

户型：90~180平方米

目前价格：未定

售楼电话： 52680808