就在各地政府将公租房纳入住房建设体系时，公租房的资金问题也成为了多方关注的焦点。民间开始有诸多声音发出，建议将基金带入公租房领域。

文_《东地产》张婧逸

    在东方路裕景大厦的办公楼里，建银精瑞董事长李晓东正满怀信心地展望着国内首只公租房基金。
    作为发起方之一，去年11月16日，全国工商联房地产商会、华远地产、复地集团以及建银精瑞等单位就已经开始了公租房投资基金第一次筹备会议。
    如今，几个月过去，首只公租房基金的轮廓更为清晰。
    “基金方案已经上报发改委等待审批，关于项目各方亦在全面筹备之中。目前投入哪些城市尚不得而知，只要有需要的城市我们都在进行相关交流。”李晓东表示。
    而第一只基金的目标，则是筹款百亿元。

年收益率5%-12%

    就在各地政府将公租房纳入住房建设体系时，公租房的资金问题也成为了多方关注的焦点。民间开始有诸多声音发出，建议将基金带入公租房领域。
    早在年前，已有上海市有关部门领导表示，公租房开始由主要靠政府推动转向寻找企业参与和建立市场机制，上海将组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公租房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理，运营机构“以保本微利为原则，采取市场机制进行运作”。
    “目前政府制定的发展规划，将公租房和保障房的建设同商品房建设列为同等重要发展的体系，所以在后面几年，公租房这一块的市场很大。”用益信托分析师李旸表示，尽管是新事物，但公租房基金可以拥有较好前景。
    去年年底的中央经济工作会议，让公租房的建设也成为了房地产市场发展的重点。“政府提出建设至少580万套、面积达5亿平方米的公共租赁房建设目标。如果将成本算为4500元/平方的话，那么至少需要有2万亿的资金投入。”建银精瑞董事长李晓东向《东地产》介绍，国家的指标对各级政府压力较大，公租房建设需要大量资金介入。
    而从投资者角度来讲，保障房或公租房基金不仅是另一个投资渠道，而其收益也能更加稳定。相比直接投入商品住宅，公租房基金没有销售所带来的压力，而且在运营过程中也有政策的扶持。
    “商品房交易中税费会占较大比重，而公租房则会得到减免。”李晓东说，根据压力测试，公租房基金的年收益率可以保证在5%到12%之间。“极端的话还可以到20%”。
    尽管相比于投资普通住宅，投资公租房的回报率较小，但同策咨询与研究发展中心分析师赵炎也认为，公租房建设受调控政策影响很小，同时进行银行贷款比较容易，加上预期收益稳定，还有利于从其他地方募集资金，因此一般都能实现杠杆操作，总体来说风险较小。“公租房建设免收土地出让金，其开发成本基本上等同于建安成本，加之税收方面的优惠，公租房的开发和运营成本并不高。”。
    赵炎说，公租房基金将采取与地价联动的方式制定租金标准，水平将会在市场价的50%到80%，以此在收益和公益上保持平衡。李晓东也透露，上海公租房租金应在市场价7折左右。

政府扶持是关键

    以即将诞生的首个公租房基金来看，目前公租房基金主要以私募基金操作模式为主，即由开发商、投资机构等发起成立，向社会合格投资者募集资金，再成立专门的项目公司进行投资运营管理。
    李晓东介绍，这次成立的公租房基金将采用各方合作的操作模式。“政府用一定的优惠价格供应土地，再由基金出钱拿地，委托开发商承建。”李晓东说，因为公租房的公益性，租金的决定权在于政府，政府则采用“贴息”等各种方式予以基金一定支持。
    在基金和政府的角色分配问题上，李晓东认为，基金并非是政府的替代，只是帮助其以更好的方式完成公租房的工程。“建公租房毕竟还是政府来实现社会公平的责任”。
    赵炎则表示，公租房产权属于政府，一般归属于地方国有资产管理部门或房管部门，公租房租户的资格审查与管理由政府实施，因此政府在整个操作过程中起到管理者和监督者的角色。
    公租房的建造实际上有两个模式，一种是一开始就全属于政府，政府供地；另一种是一开始属于管理公司，政府后来回购。“所以这个问题不能简单的说产权是谁的，但是公租房到后面应该都是政府的。”李晓东说，如果采取前一种模式，具体的管理实施就涉及到细节问题，现在还尚未得知。如果是后一种模式，政府在出让土地时给予优惠，并适当其它方式进行补贴，租金虽然不高，但也可以依照租金来为公租房基金盈利，如此便可做到公益和收益之间的平衡。
    与廉租房不同的地方在于，因为面向“白领”人群，所以公租房在选址上更加讲究。
    “公租房在选址上有两种方式，一种是配建，政府在出让土地时就要求开发商配建保障房。另一种是选择建设在轨道交通站点附近，居住环境和条件较好即可满足要求。”李晓东补充道，在第一种方式上，开发商资金压力会较大，所以更希望同基金合作。“当然有投资门槛，目前初定机构5000万，个人1000万起投。”
    除了这种拿地时采取优惠，另有说法是以“补贴+基金化”运作方式进行，即政府出一定数额的住房补贴。赵炎表示，由于公租房投资建设期长，只租不售，资金长期沉淀，仅靠市场租金要做到住房成本平衡有一定困难，而且公租房是属于保障房，因此政府会有政策扶持，各种补贴方式皆有可能。

REITs蠢蠢欲动

    在“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”吸引各方人士关注之时，房地产股权信托基金（REITs）也被看作是解决公租房建设融资渠道的一种理想方式。
    用益信托分析师李旸就向《东地产》表示，在公租房基金尚未得到实施验证之前，以信托基金方式进入公租房或许更有效果。
    “房地产基金目前尚没有公租房基金的管理办法，而相对来说，房地产信托的可操作性更强。”李旸说，同一般房地产信托基金一样，只不过产品对象换做公租房，在风险上因为有政府支持，所以收益会更加稳定。
    “REITs是将有稳定现金流的物业通常是商业做成资产包，上市流通，相当于股票。我们这个投资基金也是将稳定现金流的物业做为资产，这里稳定现金流就是公租房的租金收益。但是不能上市流通。”李晓东介绍说，“不过，REITs国家也还没开始做，我们的基金操作还在探索模式的过程中。”
    不管以哪种方式进行公租房融资，相关法律法规和制度的完善则是首要任务。“包括我们现在基金都有很多种介入和退出方式，具体都要跟当地政府再谈。”李晓东表示。