“兵来将挡，水来土掩”，面对新政组合拳来袭，沪上各大别墅也做好抵抗准备，试图在一片冷清中突围。
    数据显示，尽管许多别墅项目在本次新政后出现“零成交”的状况，但仍有一些项目在市场中“屹立不倒”，保持销售业绩。价格、地段、物业类型……只有保持最精品的策略，方能从乱世武林中，继续笑傲江湖。

方略一：低价便宜
代表案例：达安御廷花园

    如何才能在当前市场状况下，一个星期卖出13套别墅？或许只有两条路能做到：第一，把本身高端的别墅卖出了“白菜价”，第二……还是相对于其它别墅卖出了“白菜价”。
    根据佑威房地产中心的数据显示，在最近一周，位于崇明的达安御廷花园在这一周一共成交了13套，位列成交套数榜的榜首。目前的成交均价为19035元/平方米。
    同为崇明岛的别墅项目，堤亚纳昱墅就没有这么好的运气了。据一销售人员介绍，新政以来，后者一共只卖出过一套别墅。“限购出来之后，很多人失去了买房的名额。堤亚纳这个项目比较高端，通常是上海市区的人来崇明购买，他们自己肯定不只一套房啦，所以受政策影响很大。”这位销售人员向《东地产》解释道。堤亚纳昱墅在售的二期别墅均为独栋别墅，面积300-500平方米，总价在500-1000万元之间。在崇明岛上看，堤亚纳昱墅的确不便宜。
    而与此不同的达安御廷别墅，在售的户型除了150-300平方米，总价在500-1000万/套之间的独栋别墅以外，还出售户型为90与180平方米的联排别墅。90平方米别墅的总价在150万/套左右，180平方米的则在310万/套左右。在上海市区，150万元的总价恐怕连买套稍好的两房公寓都有困难，而如今却能购买稀缺资源的别墅，可见为达安御庭的确抛出了“白菜价”。
    此外，达安御庭还有许多优惠活动：购买90平方米别墅还送40平方米的花园，购买180平方米的还送70平方米的花园。销售人员向《东地产》表示，达安御庭的购房者和堤亚纳昱墅并不一样，后者以上海市区的高端置业者为主，而达安御庭更吸引崇明本地的自住客户。“很多年轻夫妻都买达安御庭的房屋用作婚房。”这些刚需一族通常还有购房名额甚至是首次置业，而他们的强劲需求更能带动中低端别墅，或者低价别墅的成交。
    除了目标人群的差异，房产税政策之下，低价的别墅也更让人觉得负担较小。世联地产分析师表示，现在总价低面积小的中低端产品也得到了市场的认同，主要是因为在紧缩的政策下，既可以规避较高的房产税负担，也可以享受到别墅带来的生活质量的提升。另外，从成交榜上分析，排名较靠近的别墅在价格方面几乎都有一定的优势，这些位于嘉定、奉贤等板块的别墅价格通常比较符合平均水准，或者更低。可见不论市场怎么变化，价格上的优势仍然最让人心动。在包子的价格都会上涨的年代，平价的东西永远更受欢迎。

方略二：地段特殊
代表楼盘：江湾尊堡园

    地段对于别墅相当重要。既然购买象征高端生活方式的别墅，地理环境的优越，板块未来的长远发展就成为了置业者必须考虑的范畴。
    佑威房地产研究中心提供的数据显示，2月14日到2月20日的一周内，占据成交面积榜首的是新江湾城板块的尊堡园别墅，一周成交面积达到了1421.11平方米，成交4套，均价为51644元/平方米。世联分析师认为，项目的良好成交状况同新江湾城板块环境有较大关系。“新江湾城板块坐拥天然湿地公园，附近有多所名校，环境优美，生活设施较齐全。崇明新城板块生态环境较好，交通日益完善。”这样的板块，将来还有较大潜力。
    位于上海市东北部杨浦区的新江湾城板块，在历史上原属于旧上海国民政府的空军部队江湾机场。荒地的开发让地块得以保留较好的生态环境，不仅具有多年历史的湿地，还留住了市区绝迹的野生动物。而复旦大学、同济大学附属第一中学、复旦科技园小学、上音附小等诸多学校的入驻为板块带来了人气。新江湾城滑板公园更是打造出了独具特色年轻创意文化。游艇码头以及高级会所的规划建立，则为区域打造出高端品质休闲生活的概念。
    “这里以后的发展肯定会超过佘山。”早前，21世纪不动产新江湾区域经理李少军告诉《东地产》，新江湾城将超越佘山成为上海最好的生态高端住所聚集区。“新江湾城位于中外环内，离市区更近，并且城市副中心五角场商圈也在附近，10号线的开通也为板块提供了不少便利。”
    另一个和新江湾城板块类似的还有青浦的几个别墅板块。青浦北部的逸皓华庭和夏阳金城二期、青浦赵巷的上海进福景苑等项目在成交榜上均有不俗表现。上海三千石地产经纪沪青平分行经理任艳辉告诉《东地产》，大虹桥的规划让青浦的几个别墅区都被人看好，让本地成为了大虹桥的“后花园”。
    在当前市场上投资，购房者当然需要更长远的目光。不论是新江湾城还是青浦，这些比较受欢迎的地段，都有自己的特色（生态环境不可多得，别墅群成型等），而且多是受利于政府规划，未来潜力巨大的板块。

方略三：个性外露
代表楼盘：绿地公元1860

    如果买别墅，你希望买简单的三层楼房，还是托斯卡纳风格花园洋房，或者是意式地中海风情别墅？
    或许，你可以做得更创新一点
    走海派石库门风格的绿地公元1860就是这类“个性别墅”的代表。据销售人员介绍，新政以来，项目已经卖掉了四套别墅，成交价格从350万元/套到800万元/套不等。据介绍，绿地公元1860采用了“经典复制”的做法：借过去老上海“石库门”的风格，将别墅以类似于新天地的里弄方式连结在一起，同时保留各家的“天井”——即独立院落，在加强老上海邻里亲切的同时保持自家的私密性和独立性。
    “像新天地这样的建筑以后不会再有了，而别墅里也不会再有这样具有海派历史特色的项目，可以说项目本身也是稀缺的。”销售人员介绍说。
    在绿地开发商看来，文化底蕴是上海的特色，也是在项目上理应体现的关键点。
    项目采用的海派石库门的外立面和新天地里的老式里弄非常类似——尤其是上着黑漆铜环的院落大门，除去崭新感觉外，在外观上和石库门并无二异。别墅采用联排形式排出一个里弄，进入“弄堂”两边都是小洋楼，进门之后则是一道像独家院落式的天井。
    此外，走科技住宅路线的朗诗绿岛别墅也在成交榜上表现不俗。根据五合国际建筑师吴茂辉的分析，朗诗绿岛项目的科技在上海市场上较为先进，提升了整个楼盘的品质。“像循环地缘水泵技术系统，还有整个建筑采取的材料都品质较高，同一般的别墅相比更有科技含量。”
    既然住别墅要很大的代价（资金、房产税、购房名额等），购房者需要的，肯定不是三层楼房的简单堆积，而是一些彰显品位，与众不同的特点。
    另一个和新江湾城板块类似的还有青浦的几个别墅板块。青浦北部的逸皓华庭和夏阳金城二期、青浦赵巷的上海进福景苑等项目在成交榜上均有不俗表现。上海三千石地产经纪沪青平分行经理任艳辉告诉《东地产》，大虹桥的规划让青浦的几个别墅区都被人看好，让本地成为了大虹桥的“后花园”。
    在当前市场上投资，购房者当然需要更长远的目光。不论是新江湾城还是青浦，这些比较受欢迎的地段，都有自己的特色（生态环境不可多得，别墅群成型等），而且多是受利于政府规划，未来潜力巨大的板块。

方略四：品牌信任
代表楼盘：绿城玫瑰园

    俗话说，瘦死的骆驼比马大。不论市场环境多么糟糕，国家调控多么严厉，对于购房者来说，好品牌的吸引力永远都比不知名品牌的大得多。
    作为在上海较有口碑的知名企业绿城就在新政期间，受益于品牌影响力的基础，成为板块内少有的有成交的别墅项目。位于闵行马桥区域的绿城玫瑰园在弱市中也有所斩获，成交了一套别墅。
    二手中介富顺地产的工作人员向《东地产》表示，在马桥区域，绿城玫瑰园的影响力比较大。很多咨询看房的顾客都是冲着绿城的品牌影响。虽然旁边即是李嘉诚开发的别墅区，但是以小户型为主，与绿城的大户型相比没有太大竞争力。“不过在资本特别充裕的情况下，我也会选择绿城。”中介地产人小王调侃到，“马桥是上海最大的低密度别墅区，其实区域内的别墅规划都不错，性价比高的如维纳阳光，独栋最便宜的只要400万左右。但是有钱人都比较苛刻。”
    除了绿城，其它知名品牌的别墅项目在新政期间也有不俗表现。绿地的别墅项目绿地宝里、绿地富强新苑一期、绿地金山名邸等都有成交。保利地产的别墅项目保利家园还以610.66平方米的成交面积位列成交面积榜前列。后者因和嘉定·保利大剧院隔湖相望，以及较好的配套设施而受人青睐。
    就像有钱人依然愿意买LV、买Gucci一样，品牌给人的信任感是长久的，也较能产生依赖性。

方略五：质量设计
代表楼盘：万科翡翠别墅

    酒香不怕巷子深，真金不怕火炼——这些祖先留给我们的俗语并非平时说着玩儿的，而是它的确代表了一种经验和道理：群众的眼睛是雪亮的，好产品就是好产品，不会被淘汰，不会被忘却，人们就是会喜欢好产品。
    在2月14日到2月20日这一周，万科翡翠别墅二期成交了2套别墅。尽管成交均价达到了68431元/平方米的高位，但其品质依然颇受购房者青睐。采用中国皇室和意大利宫廷相结合的风格，延续了1期大面宽、短进深、全套房、四重庭院、双玄关的设计，再加上较低的容积率，项目的独特和高端性不言而喻。
    “这种大面宽，以及四面采光的户型非常好。万科成功的一点就是空间和庭院的安排很好。”建筑师吴茂辉向《东地产》分析，内庭院的设置可以让别墅内得到全面的采光，而庭院的成功植入也是别墅颇为讲究的一点：不仅要用好面积，也要控制好整个房屋的搭配。
    就像独栋别墅更值得购买一样，别墅本身的定位导致其只有更具高端和稀缺价值的好产品，才能更经得住市场的长期检验。世联地产分析师表示，房产税出台后，独栋别墅开始变得比以往更受购房者青睐：2月9日-2月21日，独立别墅与联体别墅成交面积的比值为0.41:1，该数据上月同期比值为0.28:1，去年同期比值为：0.01:1；说明买得起别墅的购房者并不惧怕温柔的房产税，既然限购严格，不如一次买套大的，一步到位。
    “如今别墅是买一套少一套，所以好的别墅在未来还是会更受欢迎。” 吴茂辉表示。