噱头都是浮云 实惠才是真的

调查背景>>> 上海版房产税出台没多少日子，聪明的开发商立马祭出吸引购房者的新招——你买房我交房产税。新年刚过，在某门户网站地产频道对绿地新南路壹号的介绍中新增了一条——“开发商代替购房者支付额外的房产税费用。”

明察暗访
折后仅比楼板价高3000元？

    绿地新南路壹号，位于松江莘闵别墅区。说的更靠谱点，是西至明兴路，东至场西路，南临砖新河，北靠新南路。
    2月末，笔者来到新南路壹号的销售案场，这里看不到与“代付房产税”有关的促销宣传。但在咨询售楼员之后得知，的确有这样的优惠活动。购买该项目的产品，一旦属于房产税征收对象，均能享受绿地代付五年房产税的优惠。
    而所谓“代付”，是通过抵扣房价的形式来实现的。
    售楼员也一再强调，“这是新的优惠政策，可以和别的优惠政策叠加使用，这样平白地又多了一项服务。”
    笔者估算了一下，五年房产税所能抵扣的房价，最大优惠金额约为15万元，对于新南路壹号起价500万元的别墅，相当于降价3%。
    相比这种让利促销的“小花头”，售楼员口中的“公寓统一价”更让咨询者心动。“不管楼层、面积，公寓统一价193.8万元。”售楼员表示，加上赠送的面积，一套房折算下来单价还不到19000元。
    “是嘛，赶紧去看看。”现场有看房者兴奋地就像已经拿到房。
    2009年9月绿地拿下新南路地块时，楼板价就已超过万元，达到10134元/平方米，这也预示着该项目保本的售价至少要在15000元/平方米以上。但时隔2年，送面积再加上精装修，售价也只近19000元/平方米。按照绿地算法，除去装修造价、送面积部分，每平方米价格只在13139元/平方米。
    绿地新南路壹号公寓去年8月份开盘，连续几周登上上海楼市销售冠军。在调控政策不断出台后还是能够保持一定的热度，这与开发商的定价策略密不可分。
    规划中完善的周边商业，也是该项目营销的一大卖点。
    在售楼处标示的周边配套图上，家乐福、联华、五大银行盘踞项目四周、集贸市场提供买菜便利……看起来不错。周末的售楼处颇有些人气，售楼员告诫身边围着的看房者：最后一期，剩下不多，卖完为止。
    该项目公寓只有6栋，目前在售的是最后一栋的尾盘，据售楼员介绍，仅剩1~3楼以及12楼有部分房源。
    而从公开资料可知，新南路壹号的别墅社区规划有24万平方米，是公寓社区占地面积的3倍以上。
    在探盘的数日内，通过观察售楼人员与看房者的答问，笔者注意到，案场的主要精力，似乎已集中在为即将开盘的下一期别墅造势上。

要点分析
明着降价不容易
——担心“赔了夫人又折兵”

    做开发商难，难的是定价，难在不能得罪前期业主，这也就是为什么很多开发商想降价，最后权衡再三不得不降，因为实在是骑虎难下。
    降价，固然能快速回笼资金。但一降价，如果价格比上一期出售的还便宜，那上一期的业主就要接二连三来造访售楼处。
    作为上海本土最大的开发商，绿地不是没有这方面的遭遇。
    想当年，同样是位于松江的绿地某楼盘，相隔2月开盘，后一批位置更好，但价格反倒比前一批便宜。于是，早购房的业主成立业主委员会，集体、派代表双管齐下跟开发商谈判。
    折腾的时间久了，开发商明白降价还要降得巧妙，否则赔了夫人又折兵。
    买房送面积、送装修、送车，甚至送工作等套路已经被大多数开发商反复使用，新鲜度不再高。
    绿地常规的优惠活动中，送面积是一项保留的经典内容。绿地21新城、绿地90墅、绿地布鲁斯小镇都曾有过类似活动。
    不仅是绿地集团，万科、金地、保利、招商等房企，对买房送面积的营销方式也都谙熟于心。
    但，若要说起买房送房产税，这估计是绿地营销上的“新式武器”。

跑盘发现

交通仍是一大软肋

    目前来看，位于新南路明兴路的绿地新南路壹号尚处于交通死角，距离地铁1号线莘庄站5.5公里。周边可换成的公交路线主要以松莘线、松江51路，以及166路为主，其中松莘线班车相隔时间较长，等了半个小时才来一趟。随据售楼处介绍，2011年金山支线将开通，新桥站、春申站离楼盘相对较近，但仍有接近2公里的距离。
    “这是一个交通死角。”一位居住在附近的市民反映。“开车去徐家汇，每天在莘松隧道堵车60—80分钟。”一位居住在莘闵别墅区2年的业主抱怨。

调查结论

亏本卖房不可能
——商业别墅帮着赚

    开发商亏本卖房？没那么傻。
    商业部分容积率2.1以下，住宅部分容积率1.05以内，这足够给绿地极大的想象空间。
    除6栋公寓房外，绿地新南路壹号还包括10万平方米的综合商业体，以及24万平方米别墅社区。
    每套500万元起价的商铺，每平方米近3万元的别墅价格，这才是绿地赚钱的宝贝。根据规划，商业部分将含超星级国际酒店、专属超星级电影院、高端餐饮、法式广场型商业、家乐福等。绿地意欲将新南路打造成下一个徐家汇。
    而对于别墅区的规划，有别于“邻居”万科白马花园的德式小镇风格，绿地将20万平方米的别墅打造成法式皇家宫廷风格，并给别墅产品取了三个很法式的名字——枫丹白露、爱丽舍、夏约宫。
    但在公寓成功推向市场后，绿地新南路壹号的别墅产品现在面临的情况可严峻得多。这跟限购新政密不可分。
    按照上海限购令执行细则，“本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
    这也就意味着，在上海市拥有2套住宅的上海户籍居民，或者拥有一套但不能提供2年内在上海市累计1年缴纳的税单，就属于限购范围。
    对于动辄500万元一套的别墅，购买者资金实力不容小觑，名下房产多为不止1套，因此有一部分购房者是处于想买但买不了的尴尬处境。
    除了政策因素外，绿地新南路壹号所处的莘闵别墅区，同时在售的还包括达安圣芭芭花园、沿海丽水馨庭等一手别墅，以及万科白马花园、英郡雷丁等二手别墅。来自外部的冲击让本就难卖的别墅，难上加难。
    好在绿地新南路地块属于综合型地块，商业项目的打造，及未来商户的入驻，将解决莘闵别墅区缺乏商业氛围的大难题。自有规划莘闵唯一大型综合商业配套，包括超星级国际酒店——朗庭精品酒店、宫廷会所，超星级影院、高端餐饮设施、法式广场型商业、家乐福，这也是绿地新南路壹号最为置业者看好之处。
    总体而言，在莘闵板块未来核心商住区的招牌下，500万元起价的绿地新南路壹号别墅，还是有能力挺过这一波楼市低谷的。

案场速记

    “房产税优惠不过是个小数目，像我们买公寓的，基本不属于房产税征收范围，自然是享受不到优惠。”
    ——在售楼处沙盘前，一对年轻夫妇称这是一项意义不大的优惠

    “真还假的，现在不是调控吗，怎么卖的还是那么快，调控没效果吗？”
    ——一位看房者在听到售楼员称早上7点就有人排队买房时质疑

    “以后再开盘就都是别墅了，不知道能不能把公寓拉个好价钱。”
    ——买房还要兼顾将来升值，有看房者已经在考虑转手问题