刚过去的2010年，浦东三林板块以“世博概念”为主打，在市场内颇受关注。但位于世博浦西园区的卢湾打浦桥板块，却低调成为2010年二手房价格涨幅最大的板块之一。
    卢湾打浦桥是2010年上海世博会浦西园区的所在地，世博会一号门、企业馆等场馆位列于此。根据上海二手房指数办公室发布的数据显示，截至2010年年底，2010年上海二手房价格涨幅榜中，卢湾打浦桥板块以5.86%的涨幅，位列于榜单亚军位置，仅次于市中心CBD南京西路板块。
    板块自身的区位优势和发展基础，让世博的概念被忽略。同策咨询的分析师程玉珊认为，因为浦西世博的核心辐射区为北外滩滨江板块，“这消化掉了部分浦西‘世博’或‘后世博’的概念影响。”

世博概念暗藏
    打浦桥板块位于上海卢湾区中部，位于黄浦区和徐汇区之间，东起制造局路、肇周路，西至陕西南路，瑞金南路，南沿斜土路，北靠建国东、中、西路，地理位置得天独厚。2010年上海世博会上，打浦桥板块成为连接市中心和世博会址的枢纽，坐落于世博会址北岸。
    相比完全依靠世博会概念而修建起来的浦东三林板块，世博会对于打浦桥板块的影响显得并不突出。作为浦东毗邻世博核心会址而新开发的区域，得益于世博概念的辐射，三林板块的生活商业配套才能够在近几年兴起，并因世博会使得房价有明显上涨。“打浦桥本身就是位于市中心位置，交通配套完善。”中原地产徐家汇路分行经理朱晓峰告诉《东地产》。
    虽然并非像三林一样“从无到有”，但事实上，在概念的渲染和带动下，世博会依然为打浦桥带来了新发展的契机。作为老城区板块的打浦桥板块是传统中的“下只角”区域，因为世博而进行了一系列改造，板块环境得到了很大改善。“世博效应和环境改造对该板块二手房价有一个较明显的拉动作用。”谈到打浦桥房价攀升的原因时，程玉珊如此解释道：“打浦桥地处上海中心区域稀缺地段，该板块2010年有新盘上市，周边房源行情相应’水涨船高‘。“在两方面的综合影响下，打浦桥板块房价迅速上升“事出有因”。
    “打浦桥板块的房价有比较大的差异。”朱晓峰介绍说，房龄在2003年之前的二手房平均单价在2.7万元到3万元之间，稍后的次新房价格则在3.4万元到4万元之间。而世博的影响在房租上体现得更为明显。“靠近世博会区域的房屋，在世博期间的房租起码上涨了1000元。世博会后，降幅也最多为300元。”朱晓峰告诉《东地产》。
    “事实上，依托世博板块的建设，可以加快板块自身的发展，这也是其他市中心板块缺失的优势之一。”程玉珊认为，世博会其实可以为打浦桥带来更长远的发展。

特色商业主打
    2009年7月，卢湾区正式公布打浦桥商圈发展规划，提出借世博机遇，全面加快卢湾中部打浦桥商圈发展，在肇嘉浜路东端再造一个“徐家汇”。
    与此同时，商业商务的建设成为卢湾区发展的重点。2010年底开业的日月光中心广场，位于轨交9号线打浦桥站，商业面积达14.8万平方米，是一个集百货、餐饮、娱乐于一身的商业广场。
    据同策咨询数据显示，至2009年底，打浦桥地区商业商务面积达47万平方米，占全区的22.3％，商业网点面积14万平方米，占全区商业网点面积14.1％。“目前，卢湾打浦桥区域已初具规模，写字楼、商场及轨道交通在这里集聚，形成了相对浓厚的商务气氛，也对周边地区的商务氛围起到了良好的带动作用。”程玉珊告诉《东地产》。
    但被诸多城市副中心复制的徐家汇商圈模式，并非是打浦桥的唯一选择。泰康路田子坊特色街的火爆，让打浦桥得益于在商业迅猛发展的基础上，保留板块的文化底蕴，形成特色的商业中心和休闲区域。“徐家汇商圈是成功的范例，但随着‘商圈们’的遍地开花，弊端也一一暴露。”程玉珊介绍说，如由于市中心空心化，大量人口继续迁移等因素，让人流相互截流现象日趋严重。而走特色路线、购物中心群落的定位也许是打浦桥突破既定商圈模式而自成商圈的一种捷径。

中心板块洼地
    “板块处于稀缺的市中心地段，再加上滨江一带聚集的品牌开发商推出的高端住宅项目，未来的打浦桥房价肯定还会有上涨空间。”朱晓峰说，目前打浦桥板块成交的房屋价格多位于200万元到300万元之间，或者就是千万元以上的豪宅，以成交价格来看，此时应是在此置业的好时机。
    朱晓峰介绍，在此购房的人群多为置换型购房者，而随着价值日趋被发现，投资者的目光也越发吸引过来。程玉珊表示，打浦桥板块的位置非常优越，对于高端自主人士的需要具有比较好的性价比，对于投资者，也有着相当乐观的投资回报空间。
    据同策咨询的数据显示，北外滩的滨江板块二手房均价维持在2.9-3.5万元/平方米区间，而打浦桥板块二手房成交均价在2.5-3万元/平方米。“可以看出，滨江板块的房屋价值更具有中高档住宅区的特点。”程玉珊表示。
    但与滨江板块相比，打浦桥板块更加后劲十足。程玉珊认为，打浦桥的交通枢纽优势更加明显。地处卢湾区的中部，具有得地独厚的区位优势。作为上海旧区改造启动较早的区域，打浦桥还开创了市中心区成片旧区改造的先河。再加上世博效应，打浦桥在远期规划、特色建设上拥有更好的创造平台。
    “作为昔日有名的‘下只角’，公众对打浦桥板块的认知需要从旧观念中解放出来。”程玉珊说，如何让打浦桥中高档住宅的新形象根深蒂固，这可能需要一段时间去适应。