姚伟示 上海仁恒房地产有限公司副总经理 
     2010年是上海楼市一个时代的终结，简单、粗暴的开发模式走到了尽头。”

张阳 招商地产上海公司营销总监
      招商地产从今年起梳理了公司战略，最大变化是我们不会盲求规模效应，给企业的定位是“做一个优秀的地产公司”

王锋上海龙湖置业发展有限公司营销总监
     如果这一个调整期是在冬天的话，那么在这一波胜出的人，会在下一个春天赢得更多。”

    《东地产》：2010年上海房地产在政策调控中一路走来，您怎样看待政府出台的这些楼市调控政策，这些政策对开发商影响又是什么？
    姚伟示：2010年是上海楼市一个时代的终结，简单、粗暴的开发模式走到了尽头，对那些开发理念和产品品质不思进取的公司必定是不顺的，而对用心做好产品品质，开发理念领先的企业来说，这一年相对来说还是比较顺利的。
    政府的楼市调控只是顺应和帮助市场发展的催化剂，而整个市场今后的发展趋势是一种回归。目前，已经有不少开发商正在把握这种发展趋势，他们根据企业自身的不同特点而改变原有的开发方式。比如，有些原本处于中端的企业（如金地集团）在往高端化发展，有些规模很大的企业（如万科）在住宅市场降价、并积极布局社区商业，有些高端品牌企业（如星河湾、绿城）在走高品质产品系路线。而像仁恒这样的老牌高端品牌，一直是引领市场前进的。2010年，我们以仁恒怡庭的创新和豪华品质开创了上海高端市场的品质时代，在理念和产品品质上做到了双重领先。2011年，位于森兰国际社区的仁恒森兰雅苑，在仁恒怡庭的基础上，又将以别墅级国际化社区的品质，引导国际化社区生活的全面提高。

    张阳：中央看这些问题比较远，及早意识到这一块，避免给经济带来一定的伤害。第二，房产更主要还是一个民生的东西，房产如果一直都变成一个投资品的话，那么它就失去了保障民生的作用，会引发整个社会的问题。政府出台这些政策可能对开发商也起到一个引导的作用。对于我们来说就是要练内功，因为未来的商品房都是给中高层收入的人群，这些人对房屋的需求更高，届时供求关系也不会像现在这样紧张，这样开发商在产品的规划、建筑、质量以及相关的服务上要为客户提供更好的东西，才可以赢得市场。

    王锋：我们当年一直感叹什么房子都能卖的时代早过去了，当这个市场趋于理性的时候，对于某一类开发商反而是好事。当客户购买资格和短期内的购买次数被限制的时候，市场会呈现买方市场的特征，客户一定会选最好的产品。所以专注于品质的开发商，就能够在此轮竞争中胜出。
    如果这一个调整期是在冬天的话，那么在这一波胜出的人，会在下一个春天赢得更多。

    《东地产》：2010年很多开发商为应对形势的变化，自己也在都做相应的改变，以求顺应市场、求得发展，公司做出了那些关键的变革？2010年对公司来说意味着什么？
    姚伟示：我们主要在产品设计理念、建造流程、社区规划、装修风格、产品品质、户型创新、社区氛围等方面做了变革。不是局部升级，应该说是一个很全面的整体变革。所以，我们把仁恒河滨城划分为第3代作品，而仁恒怡庭不是3.1也不是3.5代作品，而是第4代作品。
    之所以有这样全面的变革，是因为我们看到目前市场中，大部分品牌企业只在产品的局部进行变革，有的只改户型、有的只改社区规划、有的点缀式地使用顶级品牌，然后快速推向市场，这种缝缝补补式的改进是一种短期的行为，消费者购买这种产品，过不了几年就会过时。而我们的变革则是从消费者长期居住的角度考虑，就好像我们十几年前的第1代产品仁恒滨江园、第2代产品仁恒河滨花园，即使在今天来看也不过时。仁恒怡庭包括明年推出的仁恒森兰雅苑，现在是引领时代，以后也将成为经典。

    张阳：招商在外郊环拿了地，目前在做调整。例如奉贤海湾的招商海廷，后期还有很多地没有开发，对明年的规划和定位也做了很多调整，它的产品要朝着整个居住空间的尺度和内外的配套以及环境景观这些方面进行较大的调整。以前奉贤海湾可能不为人所知，现在正逐渐成为一个热点，吸引的客户层次越来越高，我们顺应这个变化作了调整。佘山广富林这块地是今年4月份拿的，地价相当高，跟它地价相匹配的房价也很高，一定要有一个好的产品相呼应。最近我们从产品的立面、精装修的配置、社区的环境、会所的配套、绿化的景观都追加了很多投入，特别在人性化的服务这一块，要追加超过一个亿的投入。

    王锋：2010年，我觉得是蜕变的一年，龙湖08年进入上海，3年以来上海楼市几经波折，我们在适应水土和市场的同时，也逐渐积累了从单项目到多项目开发运营的经验，培养了信任龙湖品牌的客户群，这是龙湖地产落地上海的关键性起步阶段。我相信，未来上海的房地产市场还将会是一个波动性很强的市场，这两年的经历能帮助我们更准确的去摸准这个市场，把握好节奏。
    龙湖内部秉承的营销逻辑，第一就是产品力。龙湖从集团层面设立产品体验中心，不但需要把关项目入市后在景观营造、建筑设计、精装呈现等客户感官触点上的表现力水平，甚至需要在项目规划前测试意向客户的价值敏感点、选择偏好等。简单的说，龙湖的产品逻辑是关注于生活和生命感，这也就是为什么很多业主居住在龙湖，会觉得很舒服很放松的原因。
    2010年，龙湖体系首个合院别墅龙湖蓝湖郡，赢得市场很好的反响和口碑，也获得了建筑领域为数不多的国家专利认证。我们通过“合院”的营造，为业主营造了一个半私密空间，是私密的室内和开放的社区之间的一个半私密空间，它放大了人和人交流的平台和心灵归属地，真正的富人到了某一种层次的时候其实讲究的是内心生活的一种平衡感。
    一个好产品的设计其实它的背后更注重的是对人的一种关怀，龙湖的企业精神“善待你一生”，在善待背后是专业良心，专业良心这四个字其实一直挂在龙湖的墙上。我们一直觉得一个人选择公司产品的时候，某种程度上是一种幸福托付。

    《东地产》：公司着手做出的变革，主要基于怎样的考虑和判断？在即将到来的2011年，您认为公司着手进行的变革，将会收到怎样的效果？
    姚伟示：之所以做出以上的变革，是基于对上海经济发展的前景依然良好、高端住宅这一细分市场还将不断壮大等因素而做出的。2011年，仁恒的变革将为上海带来一种全新的国际居住生活，它既是上海百年国际化居住的传承，又是下一个十年上海国际居住的风向标。
    仁恒的变革，对于整个上海房地产行业来说，将使高端市场品质化竞争的特点愈发明显，也将传导到中端和低端市场。不论是高端、中端、还是低端市场，从此都将进入一个品质化竞争的时代。

    张阳：招商地产从今年起梳理了公司战略，最大变化是我们不会盲求规模效应，给企业的定位是“做一个优秀的地产公司”，优秀有三个方面的含义：一个是对客户的角度来说要更加注重产品居住的舒适、安全、质量过关；对员工来说要给大家提供更加舒适的工作环境，能成为社会上受人尊敬的人；对股东来说，要提高资产的回报率，收益水平。

    王锋：未来我们非常看好改善型居住市场，当调控越来越深入的时候，关于以居住为主的这些产品会得到更多的青睐。龙湖这样的产品更多的是去感受它的价值，这些产品在市场上能分到更多的份额。