文_《东地产》张婧逸

    位于浦东的周康板块，突然成为了楼市供应量的主要贡献者。
    根据同策数据显示，从11月22日到28日的一周内，上海的商品住宅供应量共推出30.47万方，为前一周供应量的2倍多。其中，原浦东南汇区集中推出12.1万方，占到供应量的近四成。位于该区周康板块的锦绣华都则供应6.46万方，占该区供应量的53%。
    后世博时代，世博板块和迪士尼的概念成为楼市热炒的对象。两大概念都占据一席之地的周康板块亦由此得益。汉宇地产市场研究部数据显示，周康板块受新政影响较小，新盘供应个数居整个浦东之首。尽管位于浦东外环外区域，但高品质楼盘的入驻，以及概念炒作的火热，让周康板块愈发受人关注。
    根据规划，未来5年是周康地区发展的“黄金期”，商业、交通将以不可思议的速度发展。“2020年规划城镇总人口为15万人，如此大的人口增量，也让周康成为各大房地产商开发的必争之地。”同策咨询分析师郑周告诉《东地产》。

后世博VS迪士尼
    周康板块位于原南汇区的西北角，紧挨浦东三林板块和北蔡板块，东北面即是迪士尼规划区域。在“大浦东”概念规划出台后，南汇区被并入浦东新区，成为“大浦东”区域中的中心地段。而作为原南汇区最靠近市中心的周康板块，更是规划的直接受益者。根据中原地产的数据显示，在2009年年底，周康板块的二手房单价已较年初上涨了近3000元/平方米。
    而在今年，浦东的两大概念——世博会和迪士尼更是推动了周康板块的发展。据中原地产周浦一店经理王海龙介绍，周康板块二手房目前的均价是1.5万元/平方米左右，相比之前世博概念炒作火热的三林板块近2万元/平方米的单价便宜了不少。“周康板块主要受到三林地区挤出效应的影响，三林经过炒作之后的房价已经很高，而且量很少，这部分超出饱和的需求流向了三林临近的周康。”郑周说。
    尚未动工的迪士尼概念在今年被认为是世博后上海楼市的关键词。周康板块位于川沙板块附近，直接受迪士尼商圈辐射。王海龙认为，因为尚未开工原因，迪士尼的概念目前对于周康板块影响不大，但未来潜力仍然看好。“周康板块被包含于更个规划之间，而川沙已有提前透支概念的嫌疑，房价趋于饱和。”王海龙告诉《东地产》。
    此外，轨交交通11号线的修建，也让周康板块拥有提高的潜力。据介绍，周康板块日前有不少楼盘新开即超过2万元/平方米，佑威房地产研究中副主任陆骑麟对此表示，价格有过高嫌疑。“这样的价格让普通购房者难以承受。”陆骑麟表示，尽管有预期的规划和概念在炒作，但相比周边板块，周康板块在价格上也并非就是绝对优势。“如果说未来迪士尼的影响较大的话，川沙目前的房价岂不是更便宜？”

动迁房VS高端住宅
    在本轮调控政策中，动迁房上市交易时间期限由5年以上改为3年以上。这让许多人开始把投资目光转向动迁房较多的区域，而浦东周康板块亦位于此列。据郑周介绍，周康地区将近10个小区是动迁房，共有近1万套房源，其中满3年的约有二三千套。目前，动迁房的价格在1.2万元/平方米左右。
    不过，郑周认为，动迁房对周康板块内房价的影响依然有限。“政策肯定会对动迁房房价本身会产生影响，因为提前上市，造成房东突然跳价且惜售心态明显，导致动迁房房价上涨。”但郑周同时表示，目前上市的动迁房量很小，没有形成规模效应，板块内的动迁房与商品房产品差异较大，并且离镇中心较远，交通不便，这些因素让动迁房对商品房的价格几乎没有影响。“动迁房面积较小，而本板块的潜在商品房购房者对生活品质有一定要求，难以被动迁房所吸引。”
    和动迁房相对应的是本板块内高端住宅的聚集。绿地东上海是本板块内高品质楼盘的代表，价格较高，目前均价2.3万元/平方米；印象春城在今年大体量推盘，在3月中下旬连续多周获得上海住宅销售冠军，曾在半月之内推出900套房源，且基本售罄。“这些品牌开发商的入驻也推高了本地的房价。”陆骑麟说。
    板块的高端聚集效应还体现在学校上。周浦板块某楼盘的销售人员曾向《东地产》介绍，国际学校区是板块最为特色的地方，上海英国学校，复旦附中康桥学校，申花SVA足球学校，尚德实验学校等名校的入驻也是本区品质提升的保证之一。
    王海龙向《东地产》介绍，尽管高端住宅聚集板块内，但总体来说成交量并不是很大。“本板块买房的人多是自住需求，像上海工作的外省小白领会比较多。他们都会考虑到预算需求。”王海龙预计，今后动迁房和次新房会成为板块成交主力，而新楼盘中，若单价高于2万元/平方米，则会丧失一定的价格优势。

小上海VS大浦东
    素有“小上海”称号的周浦镇是上海著名的几大古镇之一，因为发展较早，所以生活设施齐全、商业配套成熟。而随着康桥半岛、绿宝园等一些大盘的开发和入住，康桥镇逐步形成一个规划较新、起点较高的居住区。两个不同浦东小镇聚合在一起的周康板块，无论是自住或投资皆不失为较好的选择。
    “周浦的定位不一样，它并不是陆家嘴一样的金融街。”王海龙对《东地产》表示，周浦就像浦东的城隍庙，以闹市古街吸引了中低消费的人群。而万达商业广场和高端楼盘的入驻又可以引来中高消费者的惠顾。
    板块内投资客比例也将逐步提升。但在投资上，物业选择依然重要。“市场上一手房价差很大，所以在投资上应选择有一定升值空间的房子。”郑周建议，“如明天华城，保利林语溪等具有高品质，价格相比周边还有上升空间的楼盘。”
    “周康板块未来的发展方向应该是一个居住区而不是一个产业区。”郑周认为，板块内所有产业以商业等服务型为主，在大力导入人口的基础上，建设一个良好的大型居住社区。
    对于投资者来说，11号轨道交通线的修建，让板块可以更好地和市中心对接。板块目前已有众多直接到市区的公交线路，轨交更能打通行政区域的障碍。而万达商业广场的开业让区域迅速聚集了大量人气，迪士尼的辐射亦会提高买卖双方对后市的预期，这些优势都让周浦板块未来潜力被看好，