文_《东地产》张婧逸

    地王频出，新江湾城突然引发了外界的担忧。
    据11月5日消息，富力地产与合景泰富地产联合发布公告称，上海城投悦城置业有限公司70%权益以收购方式被两者以3.535亿美元获得，由此取得新江湾城土地，出让方则是美国地产巨头汉斯。2006年10月，汉斯以17.1亿元成功竞得新江湾城C5地块项目公司70%股份，此次转让超过23亿元。
    新江湾城的“地王”易主已不是第一次发生。2007年6月，绿城以总价12.6亿元夺得新江湾城D1地块，楼面为地价1.25万元/平方米，创下当时板块新高。2009年初，地王却被绿城转移至九龙仓旗下公司，据悉，转让价比竞得价低3000万元。
    频频出现的地王易主现象让新江湾城饱受外界质疑。概念炒作、房价攀升、地价升高、地王频出、地王易主频繁伴以保障房项目突然进驻，开发商从新江湾城感受到了不小的压力。但随着新江湾城高品质板块的逐渐成形，市场增值空间亦不轻易降低。据《东地产》走访发现，开发商自身未对风险做出预先有效评估导致自身的进退两难，而板块品质的稀缺性依然让新江湾城不乏投资价值。

不可复制稀缺性
    “从市区驱车过来，一下就能感受到空气质量都不一样。”21世纪不动产新江湾区域经理李少军对《东地产》笑言道。
    新江湾城位于上海市东北部的杨浦区，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠闸殷路。根据规划，建成后的新江湾城讲分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块。
    在历史上，新江湾城原属于旧上海国民政府的空军部队江湾机场。荒废的开发让地块得以保留较好的生态环境，不仅具有多年历史的湿地，还留住了市区绝迹的野生动物。“这边有活水环绕，动植物的品种都非常多，什么野鸭子、天鹅、野兔子都可以看到。”李少军说。
    除去自然环境，新江湾城的文化建设也让这里的居住氛围更显人文气息。复旦大学、同济大学附属第一中学、复旦科技园小学、上音附小等诸多学校的入驻为板块带来了人气。新江湾城滑板公园更是打造出了独具特色年轻创意文化。游艇码头以及高级会所的规划建立，则为区域打造出高端品质休闲生活的概念。
    “这里以后的发展肯定会超过佘山。”李少军告诉《东地产》，新江湾城将超越佘山成为上海最好的生态高端住所聚集区。“新江湾城位于中外环内，离市区更近，并且城市副中心五角场商圈也在附近，10号线的开通也为板块提供了不少便利。”
    但目前的新江湾城板块内的配套还稍显不足。除了学校附近有小规模的沿街商铺，其它商业设施趋近于零。而尽管有地铁10号线和零散的杨浦区域内的公交线路，交通方面也略显不便。

实力开发商入驻
    “这边一直卖得不错，都是得益于区域环境的影响。”新江湾城某一项目销售人员在接受《东地产》采访时表示。新江湾城在自然环境上得天独厚的优势拥有不可复制的稀缺性，而随着大开发商的入驻，这里的楼盘品质也得到了很大的提升。
    据李少军介绍，新江湾城板块内新开楼盘均价是５万元，以别墅和180平方米以上公寓房为主。二手房源以2007年的小区为主，多为100-130平方米的二、三房，均价是2.8万元到3万元之间。“板块内地价高，楼盘品质也相对高端。”李少军说。
    而中房信分析师薛建雄则告诉《东地产》，开发商给购房者留了很大的价格空间，所以卖的还是不错的。“因为品质做上去了，但是相对价格上升的不是很多。”而对于地王易主等“乱象”，薛建雄则表示，由于开发商没有正确预估风险，短期之内把地价抬的太高，没有做好长期应对准备，导致在市场波动下的被动。“市场有波动是肯定的，而且短期房价也不可能被拉的那么快，会回调。”
    另据上述销售人员称，9月底新政以来，新江湾城板块的销量亦受到一定影响，销量较8、9月份有下滑。“这是限购令的作用，不是客户不想买，而是没法买。”该销售员对《东地产》表示，自然资源和大开发商以及外资企业的加盟令此板块的豪宅聚集区能够得到高端客户的认同，所以板块将来依然能被看好。地王易主只是企业的短线操作，对长期持有的购房者或投资者也无甚影响。

豪宅板块潜力巨大
    “之前的项目品质一般，在中高档公寓市场挣扎了很长一段时间。目前，由于九龙仓和仁恒的进入后成功开发出了获得市场认可的高端产品，使得新江湾城真正迈入了豪宅板块行列。”薛建雄在肯定新江湾城的发展现状时亦表示，新江湾城价值短期内透支的也比较厉害，预期区域房价会在目前的高位上盘整较长时间。
    李少军则认为，在目前受政策调控，成交量较低的情况下，入手反而拥有一个较好的时机。“成交量不大意味着拥有较多的选择余地。”李少军说。而因为新江湾城的环境和配套都非常不错，自然和规划导致的稀缺性让板块既适宜自主也适合投资。“住在这里，比住在闸北起码要多活好几年。”李少军开玩笑说。
    而薛建雄则认为，短期内可以再持观望态度。“理论上，短期之内不用急，区域房价不会有怎么上升空间。由于豪宅开发商不敢轻易降价，多会采用增加装修建材和社区服务来提升价值，所以等下去虽然不会降价但可以获得更高的价值。”但他也同时强调，从个案来说，会存在一些优质房源“卖完就没了”的情况，所以建议多了解项目的推案情况，再考虑是否需要提前入市。“短期内豪宅的出现已经使区域成形，但是配套等都没跟上，而且后继还有土地可供上市，所以不用太急。”薛建雄说。