文_《东地产》张婧逸

    “均价3万元/平方米的价格，与相邻的静安板块均价5万元/平方米相比较，着实便宜了2万元/平方米。”房价的不断上涨和新政的影响促使人们将眼光转向性价比较高的楼盘，而普陀区的长寿路板块就以“内环价格洼地”的特质吸引了人们的注意。
    距离南京西路CBD中心仅2公里路程，紧邻北静安板块，长寿路板块坐拥着内环内的黄金地段。同静安板块相比，环境和气质的差异让长寿路板块的房价无法望其项背，但板块价格优势明显，高性价比让长寿路板块在政策收紧的环境影响之下突出于上海楼市之中。

相邻板块价差2万
    “长寿路一手房的均价是在4.5万/平方米左右，而相邻的静安板块，一手房的均价却至少在6万以上。”中原地产昌化分行经理何建华向《东地产》介绍到。据他透露，长寿路板块的二手房主要以04年建造的次新房为主，均价是3万/平方米。“像这样的价格，在内环内的成熟地段是很难找到的。”何建华说。
    长寿路板块是普陀区仅有的两个内环板块之一。长寿路是上海市西区的一条主要干道，东起苏州河长寿路桥，接天目西路，经昌化路、江宁路、陕西北路、西康路、常德路、胶州路、叶家宅路、安远路、武宁路、武宁南路，西南迄万航渡路、万航渡后路口（接长宁路），全长3.14公里。
    长寿路距离南京西路CBD中心只有2公里路程，位置优势十分优越。这里交通四通八达，轨道交通3、4、7号线均经过板块内，而13号线也在规划之中，公交线路也能伸向市区各处，方便人们的出行。长寿路本身还拥有曹家渡、长寿路两大商圈，生活配套已非常成熟。
    此外，苏州河流域流经板块内，长寿公园的修建也让板块的生态环境表现上佳。板块还是一个较为发达的商业区域，坐拥不少写字楼。“其实长寿路板块的小区质量非常好，按照同样的价格，根本不可能在静安区的板块买到相同品质的楼盘。”何建华告诉《东地产》，长寿路板块性价比是其最大的优势。
    同策咨询分析师赵炎亦表示，良好的区域位置和成熟的社区，以及稳定的消费群和较高的消费能力，让长寿路板块的商业地产发展也日趋成熟。“日渐成熟的商业地产对住宅有着很大利好，能提升住宅社区的居住质量及升值空间。”赵炎说。

品质环境仍有差异
    “长寿路板块和静安板块的价格差是有历史原因的。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉《东地产》，相比较静安等中心城区，普陀的发展一直较弱，人口杂乱，环境较差，所以长寿路板块在整个居住氛围、商业氛围和环境氛围上都比相邻的北静安板块要逊色很多。
    历史资料显示，长寿路辟筑前为农村景象。筑路以后，外商与民族资本家纷纷沿路及附近开设工厂。“在传统的概念上，静安板块所属的静安区属于市区，是住宅区；而长寿路板块所属的普陀区属于郊区，传统的工业区。”赵炎说，从配套设施上来看，静安板块配套设施齐全，生活方便，而长寿板块属于旧城改造，配套设施不能和静安板块相比。
    另外，尽管苏州河为本区带来了生态景观，但河道的隔断却也限制了长寿路板块的改造和扩张。此外，因为长寿路板块的主要楼盘都属于次新房，再次重新改动实属不易。“这些房子说旧不旧，说新不新，没有办法推倒重来做大的改动。”宋会雍说，相比苏河湾板块可期待旧城的拆迁改造，长寿路板块的改造相对来说空间并不大。
    从楼盘上来看，板块内多为高层住宅，购买人群多为长寿路板块购房者收入水平以中高收入水平，自住的居多。据何建华观察，此板块内的多数购房者是改善型住房需求者。“很多都是自己有了一套房，想换更好的房子。”
    但没有明星楼盘的拉动，让这里的居住氛围没有明显的发展。宋会雍说，明星楼盘和优质楼盘可以带动板块的价值上涨，引进更多的高素质人群，而目前的长寿路板块显然还稍有欠缺。

自住优于投资
    虽然长寿路板块同相邻的北静安板块相比有一定的劣势，但价格上的优势，以及处于黄金地段的利好，何建华认为，本板块依然值得购房者选择。
    从市场上来看，目前长寿路板块的房价比今年二、三季度有所回落，而且房价还有砍价的余地，尤其是对于许多房龄较大的项目，议价的空间更大。“新政后最近两三月，房价应该会在平稳过渡时期，预计年后会上涨。而长寿路板块的楼盘本身抗跌性较强，所以还是值得购买。”何建华说，周边有许多新盘的开盘价格即为5万元以上，预计后面还会有一定涨幅。
    “板块在内环区域内属于价格洼地，随着购房者对板块的逐步认同，使得房价向静安板块渐渐靠拢，均价之间的差距逐步缩小。”赵炎表示，尽管当下的政策调控频繁，但购房者可以在自身能力允许，有适合的房型和价格段的情况下进入。
    宋会雍认为，本板块价格优势和区位优势明显，适合有自住需求的购房者。“长寿路这块现在在旧城改造之中，人群杂乱。随着楼盘的增多和入住率的上涨，人口的问题会慢慢淡化下去。”
    不过，宋会雍却不建议在此板块投资。“投资的话还是选择热点地区，如大木桥、松江等地，长寿路板块的发展空间有限。”宋会雍认为，因为长寿路板块不能做大的改动，所以提升较难。“如果苏州河整治工作做好，提升板块人文气质，真正得益于静安板块的辐射，才会让房价也逐步靠拢。但从现在看来，提高的空间有限，不能期望大高。”