李晓东 资深房产信托基金投资专家，现任建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长

    “1万元存银行，一年贬值125元”——8月CPI数据一经国家统计局公布，大家就算出一笔经济账。这也是为什么近年来，老百姓的投资意识逐渐强烈，信托产品、基金、股票、黄金等投资品种受老百姓追捧的原因。
    房地产信托作为信托产品中收益较高的一类产品（通常2年期房地产信托产品投资者收益率可达7%-10%/年），加之以往很多银行理财产品也透过信托投资于房地产，因此房地产信托类的理财产品在理财市场中独树一帜。
    然而7月“银信合作”被紧急叫停，8月银监会下发《关于规范银信理财合作业务有关事项通知》，进一步明确规范了银信合作的条款，限制融资类业务比例。对非上市的股权类投资也予以限制，又为银信理财蒙上了一层阴影。市场银信合作产品环比大幅下降，8月下降9.5%。近日，银监会下发《信托公司净资本管理条例》，将信托公司资产管理规模限制在其净资本的20倍以内，对不少信托公司的规模扩张造成影响。同时为配合国家对房地产的宏观调控，近日多家银行甚至对房地产集合信托的代销也发文叫停。在上述多重因素的影响下，房地产信托产品数量和规模的下降趋势尤为明显，据统计，投向于房地产领域的银信合作产品，由今年6月的12单，规模为24.7亿元，下降到7月的4单共8.2亿元，再到8月的0单。
    应对以上监管，银信合作也开始了寻求变形，例如TOT（信托中的信托）、组合投资等手段的运用。笔者认为，对于信托公司来讲，以前银信合作业务虽规模大，但是收益低。信托公司应发挥信托本色，强化自身的管理能力，通过银行代理销售集合信托的方式去发行产品，或者发展过去普遍较弱的信托公司直接销售能力，回归信托行业“受人之托、代人理财”的本源才是。
    再回到房地产，这一资金密集型行业，以往通过银行直接贷款或者信托融资的方式，受到政策严格控制并执行，主要是对房地产企业资质和项目证照硬性要求。当前房地产信托又只能通过发行集合信托，而集合信托受份数和认购起点的限制，很难满足体量大的房地产项目。对房地产开放商的资金链是极大地考验。
    顺应这种改变，一部分老百姓从购买银行理财产品转而直接购买信托产品，少了银行这一层“保护膜”，除了关注产品本身的期限和收益外，更多要关注产品的风险。老百姓对房地产信托产品的风险如何把握，主要关注几点：1、信托公司的品牌和管理能力；2、信托公司对该项目的风险控制措施，如抵押率、担保等是否充分；3、项目投向，如地理位置、项目现况等；4、房地产公司开发实力。
    纵观中国信托的发展史，可以说中国信托业是在混沌中诞生、在不断清理整顿中发展起来的，房地产信托尤如此。而本次的政策监管虽然短期内打击了房地产信托，但长期仍有积极作用。

1、“城市名居商业物业租金收益权集合资金信托计划”
风险一般
适合适合稳健投资者

    本周天津信托发行了“城市名居商业物业租金收益权集合资金信托计划”，期限为18个月，预期年化收益率为8.3%，是本周发行的唯一一款非贷款类信托产品。本信托计划募集资金用于收购城市名居商业物业的租金收益权，在信托计划到期时，受托人可选择协议转让、交易市场询价转让等方式出让租金收益权。信托计划的收益来源为产品到期时权益受让人支付的受让款及城市名居商业物业租金收入。天津钜康国际发展集团有限公司或天津嘉禧房地产投资有限公司作为受让申请人，有优先选择受让权，但并不具有强制性，若以上两公司均拒绝受让，受托人仍需寻找其他受让人，投资者或因此面临信托收益延迟兑付风险。从风险控制措施来看，该信托计划以城市名居评估价值为1.74亿元的商业在建工程进行抵押，抵押率约为40.23%，处于行业一般水平，若到期受托人不能顺利出让租金收益权，可以清算抵押的在建工程，以收回信托本金和收益。考虑以上两公司均为项目公司的关联方，到期回购的概率较大，但投资者仍需考以上两公司的财务状况，确定其是否有到期回购的能力。

2、中融-鑫坤信托贷款集合资金信托计划
风险偏大 投资者需要谨慎

    本周中融信托发行的“中融-鑫坤信托贷款集合资金信托计划”，期限为2年，预期年化收益率达11%，位居本周新发产品之首。信托计划募集资金用于向凤县鑫坤矿业有限责任公司发放贷款，以充实企业的流动资金。在信托计划成立满12个月后，经中融信托同意，鑫坤矿业有限责任公司可提前还款，投资者或因此面临再投资风险。本信托计划为贷款运用类，信托收益及其安全性主要取决于项目公司经营状况，加之文件中并未透露还款担保方，投资者更需慎重考察项目公司目前及未来的经营现金流量状况及其还款安排。同时，信托合同约定，在信托资金闲置期间，受托人可以股权、特定资产权益、可转股债权、投资经营性资产等投资方式运用信托资金，以实现资产的保值增值。由此可见，信托公司的资产管理能力也是投资者需要考虑的因素之一。

投资点评： 普益财富