文_《东地产》程梦艳

    驱车过陆家嘴，进隧道之前， LV、CHANEL等一众华美的LOGO在夜晚熠熠生辉，领潮中国金融的陆家嘴终于有了与其身份相配的顶级综合体。磨剑十年，以精耕细作而知名的新鸿基地产上海大戏，由上海国金中心起再次揭幕，下一幕：滨江凯旋门。
从进入上海的第一个项目名仕苑，到刚刚交付使用的上海国金中心，新鸿基地产的每个项目都不负众望，多年领跑租金或售价的第一线。

滨江地王
    距离新鸿基地产夺地潍坊地块已经过去5年，距离最新拍出的相邻地块E18A才刚刚过去几天，陆家嘴滨江沿线再次引巨头们角力，新鸿基地产当年的潍坊地块，已即将化身为滨江凯旋门，计划明年中期进入市场。
    滨江凯旋门项目总建筑面积约15.6万平方米，由13栋高层与24栋沿江联体别墅构成，公寓面积从130-300多平方米不等，别墅面积在360-500平方米不等，个别单位可达800平方米左右，几乎90%的单元都能看到江景。项目分两期开发，第一期预计明年年中上市。
    与新鸿基地产一贯的豪宅操盘风格相类，滨江凯旋门的会所，仍将是一个夺人眼球的看点。2009年，新鸿基在香港地铁九龙站上盖推出亚洲楼王天玺，最高单价直达75万元/平方米。其中斥资5亿元打造的业主私人会所d’Oro，满目晶钻，成为传奇。新鸿基发展（中国）有限公司华东区总经理邓维聪透露，上海滨江凯旋门会所建筑也将以钻石的形象，璀璨剔透，内部设施则呼应观感，极具享用价值。

上海时机
    上海国金中心势如破竹、滨江凯旋门严阵以待，而中国房地产市场正走至史上最严峻的调控分水岭。对于发展商而言，这是一个最好的年代，还是最坏的年代？
    “现在的市场虽不能说很好也不能说不好，在逆势中都会有热卖的产品，还是看产品本身的特性。”邓维聪认为，无论哪个国家房地产市场都一样——楼市好的时候，豪宅一定涨得最快；楼市跌的时候，豪宅一定跌得最慢。高端物业的确有它的市场，买豪宅的人他们的口袋也不是靠抛售物业赚钱。
    对新鸿基地产而言，地产事业的庞大棋局，并不仅仅以豪宅为支撑。新鸿基地产目前在内地的项目中，经营性商用物业占60%-70%，出售型住宅物业则占30%-40%。
    “对于新鸿基地产来说，租售‘对半开’的模式已经相当成熟，因此在内地市场也希望走出一条同样的路。”邓维聪坦言，新鸿基地产每年约140亿港元的利润差不多一半是出售物业所得，另一半则来自经营性物业的租金，因此对项目所在城市的经济活跃度要求很高。
    在上海，除了十年前的中环广场如今仍领潮淮海中路东一哥队列，浦东的上海国金中心、淮海中路西的上海环贸广场，都是新鸿基地产在一线城市经营性物业的力作，带给新鸿基地产每年稳定的利润收益。
    以上海国金中心为例，总投资90余亿元，预计年租金收入7亿-8亿元，年租金回报率达到8%。

关于滨江凯旋门的两大悬疑：
    1. 房价20万元/平方米？
    邓：我们从来没有公布过打算要卖多少钱，最终定价将来自市场的反应。我们在香港曾有一次在接受媒体采访的时候，宽泛地提到上海滨江凯旋门最贵的房子可能将价格过亿，按照我们的联体别墅最大面积800平方米来推算，单价也没有达到20万元。作为发展商，我们当然希望卖越高越好，可是要现实，我们明年年中才开盘，现在怎么可能定价。
    2. 房型是怎样的？
    邓：房型就是香港人说的“飞机”房型，因为这个房型面宽是最宽的，能充分享受江景，南北通透，是最实用得房率最高的。配套方面也很强，我们有2个游泳池、下沉式健身中心、人车分流，停车位充裕的地下两层停车场，高楼中间也会有很大的绿化区。