By《东地产》记者梁继贤

    虽然上海的新政细则尚未明确，但土地交易市场又开始人声鼎沸。接连而来的土地推介会扎堆“路演”，吸引了众多开发商前往交易中心去“探风声”。

宝山地块推介会成“赶集”
    “50多家吧……”在上海房地产交易中心工作人员刘忆丹的记忆里，这种开发商“赶集”土地市场的情况近期已经不是第一次发生。而从上海土地信息官方网站上显示来看，5月21日他们关注的目标，是两幅低容积率的70年产权居住用地——“宝山罗店土地推介会”的主角。
    这两幅土地是位于罗店新镇美兰湖附近的F1-4，F1-6地块，共占面积为151150.4平方米。容积率皆为0.6，起始价分别为42250万元和105130万元，折合起始均价约为10000元/平方米。
    在09年年底，以5．3166亿元被上海融侨置业有限公司收入囊中的罗店镇月罗路北侧地块，成交楼板价约为7678元／平方米——该地块在当年9月份公布起拍价时约为3346元/平方米，2个月后正式拍卖的溢价率达129％。
    “地是好地。”来自浙江的一不愿具名的开发商代表告诉《东地产》，若从土地质量上以十分制评分，她可以给F1-4，F1-6这两幅地打“8分”。其他开发商的评价意见也大致如此。
    据另一开发商透露，和以往国企称大的场面不同，当日现场“龙蛇混杂”，开发商层次不一，“国企、私企，本地，外地、大中小都有；你们看到的只是一小部分，其实底下黑压压的坐满了人。”他的话很快被验证：推介会结束后，一向低调从特殊通道离开的开发商们此时却三三两两涌向交易厅外的电梯口。《东地产》现场估算，先后陆续走出大概在40-50人，他们大多神情沉默。
    与开发商的面无表情相比，刘忆丹的脸上似乎多了几分疲惫。最近她已经忙得脚不点地，而这种状态短时间内似乎不会有所改变；因为类似这样的推介会近期还会“扎堆”出现。“下周只有一天是空闲的。”她说。

土地“路演”，开发商趁机探风
    《东地产》从官方信息得知，目前，领取这两块地预申请书的开发商已各达20家左右。“当场申请的就有两家。”长甲地产控股有限公司投资发展部投资经理包律昂称，出于市场需要，地块品质对于开发商的影响依旧明显。但“大部分是来探风声的。”包律昂认为，这种“路演”之所以能聚集大量开发商齐聚，主要原因还是因为“大伙儿心里都没底了”。
    新政出台后近半年来，业内对于土地、房价的前景讨论陷入纠结。与此同时，上海细则迟迟不下也让在沪开发商的心中七上八下。甚至有开发商私下玩笑称：“不如一刀给个痛快。”说笑归说笑，更多的房企为了在这“一刀”落下前找好方向，伺机探听政策方向成为了时下开发商们热衷的事情。而土地推介会，无疑是与官方面对面“斗智”的不二选择。
    《东地产》在宝山地块推介现场观摩发现，开发商们多关心于地块是否存在“70/90”限制等出让政策要求，甚至有开发商现场试探周边其他地块的未来规划用途以投石问路，让现场问答气氛一度陷入沉闷。
    新城控股投资研究部研究员王瀛会后表示，“去看看市场形势”是他此行的主要任务。而新城“进去的可能性不太大”。
    “这次人已经不算多了。”包律昂似乎已经对这样的聚会已经见怪不怪，他告诉我们，“不久前参加的另一场推介会连站的地方都没有了……”顿了一下，他反问道：“你最近听到什么消息了没有？”
    这个话题，《东地产》同样不是第一次被问及。

房企或患“接棒恐惧症”
    有趣的是，虽然普遍对地块评价较高，但谈及拿地动力上，开发商们却显得有些“口是心非”。
    “不可能再回到去年——那时候太狠了。”王瀛分析认为，鉴于市场形势的不明朗，该地块虽然不至于无人“接盘”，但开发商多会在总结去年教训的同时调低地块的心理预期。    “16000元/平方米，”王瀛表示，“在这个价格下，还有一些竞价和盈利空间……但到底多少，要看开发商的心态如何……”王瀛开玩笑表示，“国企可以考虑。”
    但包律昂则认为“12000元/平方米左右还可以试试。”但再高“就有些危险。”
    美兰湖区域目前在售公寓如罗新苑、金星绿苑，成交均价约25000元/平方米；在售别墅如琥珀郡园成交均价约15000元/平方米。也就是说，即使F1-4, F1-6地块以底价成交，加上后期建筑成本等，业内人士估算该地项目均价至少要高于现在的当地项目成交价15000元/平方米方能保本。
    包律昂坦言，结合大环境和市场行情，此时“接棒需要勇气和眼力。”
    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成称开发商此类反应是“必然的”。“大环境上说，现在普遍行情不容乐观，开发商谨慎是应当的。从美兰湖地区来看，当地虽然高端住宅区密集，但交通不便，在去年多为投资性需求撑起，如今投资撤退，何时再回尚属悬念。”尹伯成认为，美兰湖地区的价格已经“泡沫化”，即使是1.2万元/平方米的拿地价都“有些高”。
    同时，尹伯成向《东地产》透露，上海细则很可能会在5月底出来，“具体内容可以参考‘北京模式’”。

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崇明百万平方米土地临阵遭“雪藏”
    在宝山土地推介会当天，原定于同时举行的崇明土地推介会却“临阵脱逃”。据《东地产》调查得知，崇明此次土地推介会涉及土地面积为1403986.5平方米，共14幅地，主要为滨江休闲运动居住社区地块、实验生态社区地块、陈家镇滨江地块等。其中，住宅地块占总量的50%。有业内人士推测，这些地块集中在同一时间召开土地推介会，“是崇明政府向开发商展示崇明的未来整体定位。”
    但在土地推介会前5天内，这些地块的土地推介会却全部被临时取消。成为“待定”。“我们也是从官方文件上才知道，崇明的推介会被取消了。”5月21日，上海房地产交易中心公共事务刘忆丹告诉《东地产》，这个消息她也是知道不久。“不清楚原因。”她表示。
    似乎崇明的土地项目推介会的取消没有给开发商带来很大影响。“不排除当天就在陈家镇当地举行推介会的可能。”长甲地产控股有限公司投资发展部投资经理包律昂称，在参加宝山推介会的同时，他们已经派人进入崇明。
    《东地产》发现，崇明此次推介会所包含的住宅用地“含金量”颇高，平均容积率为0.8，其中不乏紧邻崇明高尔夫球场和东滩公园的“高品质地块”。但截至记者发稿日，这些土地再次出山的时间依然未知。